Moosach
Moosach (PLZ 85665) liegt im Kreis Ebersberg in Bayern. Der Ort zählt 1.510 Einwohner auf 18,2 km², das entspricht 83 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 13,37 € pro m², der Kaufpreis bei 6.112 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 2,62 % und ein Kaufpreisfaktor von 38,1 — rechnerisch sind das 38 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Moosach über dem Renditeniveau von 4 % der Orte in Bayern.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 12,14 € auf 14,48 € pro m², im Mittel 2,2 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 5,5 % pro Jahr schneller als die Mieten, was die Rendite gedrückt hat. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 1,4 % verringert — ein Punkt, der bei der Vermietbarkeit einzukalkulieren ist. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 2,5 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Ebersberg Rang 53 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 171, Stärkerang 51). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Bruck, Kirchseeon und Oberpframmern an.
Immobilienpreise in Moosach im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Bayern.
Immobilienmarkt und Standortbericht: Moosach (Landkreis Ebersberg)
Bericht zum Immobilienmarkt in Moosach (Landkreis Ebersberg): Hohe Kaufpreise (6.112 €/m²) bei niedriger Bruttomietrendite (2,62 %), deutlich über dem Bayern- und Bundesdurchschnitt, aber unter dem Kreisdurchschnitt bei der Miete. Kaufpreise steigen schneller als Mieten. Niedrigste Rendite unter den Nachbarorten. Strukturbedingt durch Wohlstandskreis Ebersberg (Platz 3 im Prognos-Atlas) und eingeschränktes Baulandangebot.
Marktüberblick: Hohe Kaufpreise, niedrige Rendite
Moosach ist eine Gemeinde im oberbayerischen Landkreis Ebersberg mit 1.510 Einwohnern auf 18,2 km². Der Immobilienmarkt ist durch deutlich über dem Bayern- und Bundesdurchschnitt liegende Kaufpreise bei gleichzeitig niedriger Bruttomietrendite geprägt. Die Angebotsmiete beträgt 13,37 €/m², der Angebotskaufpreis 6.112 €/m². Die Bruttomietrendite liegt bei 2,62 %, der Kaufpreisfaktor bei 38,11. Damit rangiert Moosach in Bayern bei der Rendite im unteren Perzentil (Platz 3,6 von 2.056 Orten) – ein Muster, das auf einen Kaufpreismarkt hinweist, in dem die Preise die Mieten überproportional übertreffen.
Preisentwicklung: Kaufpreise steigen schneller als Mieten
Die Angebotsmiete schwankte in den letzten Jahren deutlich: Von 10,57 €/m² im Jahr 2020 stieg sie 2021 auf einen Spitzenwert von 16,67 €/m², fiel dann wieder auf 12,25 €/m² (2023) und liegt 2026 bei 14,48 €/m². Der Jahreswachstumstrend (CAGR) beträgt 2,23 %. Der Kaufpreis entwickelte sich ähnlich volatil: Nach einem Tief von 4.489 €/m² (2020) stieg er bis 2025 auf 6.949 €/m², mit einem Einbruch auf 5.102 €/m² im Jahr 2024. Der CAGR liegt bei 5,53 %. Der Kaufpreis steigt damit deutlich schneller als die Miete – ein Effekt, der sich auch im steigenden Kaufpreisfaktor von 38,11 niederschlägt.
Regionale Einordnung: Überdurchschnittliche Kaufpreise, unterdurchschnittliche Miete
Im Vergleich zum Landkreis Ebersberg liegt die Angebotsmiete Moosachs mit 13,37 €/m² unter dem Kreisdurchschnitt von 14,89 €/m², der Kaufpreis mit 6.112 €/m² jedoch über dem Kreiswert von 5.463 €/m². Daraus ergibt sich eine deutlich niedrigere Bruttomietrendite (2,62 % gegenüber 3,31 % im Kreis) und ein höherer Kaufpreisfaktor (38,11 gegenüber 30,6 im Kreis). Im Vergleich zu den Nachbarorten weist Moosach die niedrigste Rendite auf; Kirchseeon (3,63 %), Oberpframmern (4,09 %) und Zorneding (3,43 %) liegen deutlich darüber. Die höheren Mieten in diesen Nachbarorten (15,56–16,84 €/m²) gehen einher mit ihrer besseren Anbindung an den Münchner Raum – Kirchseeon und Grafing verfügen über S-Bahn-Stationen, während die nächsten Haltepunkte in Moosach 6 km entfernt liegen. Moosach liegt damit preislich zwischen den ländlichen Orten und den gut angebundenen Nachbargemeinden.
Standortfaktoren: Wohlstandskreis mit demografischem Wandel
Der Landkreis Ebersberg rangiert im Prognos-Zukunftsatlas 2025 bei Wohlstand und sozialer Lage auf Platz 3 von rund 400 deutschen Kreisen, bei Dynamik auf Platz 171 und beim Arbeitsmarkt auf Platz 201. Die Bevölkerung Moosachs ist seit 2015 um 1,4 % von 1.532 auf 1.510 Einwohner gesunken, die Arbeitslosenquote stieg von 1,18 % (2018) auf 2,45 % (2023). Die Gemeinde ist fast vollständig von Landschaftsschutzgebieten umgeben (ca. 40 % der Fläche), verfügt über keine Hochschulen und liegt ohne direkte S-Bahn-Anbindung. Der hohe Wohlstandsindex des Kreises korrespondiert mit den überdurchschnittlichen Kaufpreisen in Moosach, während die demografische Stagnation und die fehlende Infrastruktur die Mietnachfrage begrenzen.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Moosach entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Moosach
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 12,14 €/m² |
| 2019 | 11,03 €/m² |
| 2020 | 10,57 €/m² |
| 2021 | 16,67 €/m² |
| 2022 | 12,93 €/m² |
| 2023 | 12,25 €/m² |
| 2024 | 13,03 €/m² |
| 2025 | 14,57 €/m² |
| 2026 | 14,48 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Moosach
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 4.767 €/m² |
| 2020 | 4.489 €/m² |
| 2022 | 5.054 €/m² |
| 2023 | 5.658 €/m² |
| 2024 | 5.102 €/m² |
| 2025 | 6.949 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Moosach
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 3,06 % |
| 2020 | 2,83 % |
| 2022 | 3,07 % |
| 2023 | 2,60 % |
| 2024 | 3,06 % |
| 2025 | 2,52 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Moosach
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 1.532 Einwohner |
| 2016 | 1.521 Einwohner |
| 2017 | 1.536 Einwohner |
| 2018 | 1.549 Einwohner |
| 2019 | 1.507 Einwohner |
| 2020 | 1.507 Einwohner |
| 2021 | 1.501 Einwohner |
| 2022 | 1.500 Einwohner |
| 2023 | 1.510 Einwohner |
| 2024 | 1.510 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Moosach
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 2,07 % |
| 2016 | 3,00 % |
| 2017 | 1,59 % |
| 2018 | 1,18 % |
| 2019 | 1,32 % |
| 2020 | 1,43 % |
| 2021 | 1,43 % |
| 2022 | 1,84 % |
| 2023 | 2,45 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 53,00 Rang |
| Dynamik | 171 Rang |
| Stärke | 51,00 Rang |
| Demografie | 148 Rang |
| Arbeitsmarkt | 201 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 68,00 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 3,00 Rang |
Renditeverteilung in Bayern
Anzahl Orte je Renditeband — Moosach liegt im Band 2–3 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Bayern
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 7,00 Orte |
| 2–3 | 215 Orte |
| 3–4 | 963 Orte |
| 4–5 | 524 Orte |
| 5–6 | 199 Orte |
| 6–7 | 73,00 Orte |
| 7–8 | 32,00 Orte |
| 8–9 | 15,00 Orte |
| 9–10 | 12,00 Orte |
| 10–11 | 5,00 Orte |
| 11–12 | 6,00 Orte |
| 12+ | 5,00 Orte |
Wie schneidet Moosach im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Moosach ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Moosach ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Moosach
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Zorneding | 16,84 €/m² |
| Kirchseeon | 16,44 €/m² |
| Ebersberg | 16,44 €/m² |
| Grafing b.München | 16,30 €/m² |
| Oberpframmern | 15,56 €/m² |
| Glonn | 15,20 €/m² |
| Egmating | 14,69 €/m² |
| Bruck | 13,90 €/m² |
| Moosach | 13,37 €/m² |
| Baiern | 12,45 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Moosach ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Moosach
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Oberpframmern | 4,09 % |
| Baiern | 3,80 % |
| Kirchseeon | 3,63 % |
| Glonn | 3,61 % |
| Zorneding | 3,43 % |
| Ebersberg | 3,23 % |
| Grafing b.München | 3,09 % |
| Bruck | 3,03 % |
| Egmating | 2,76 % |
| Moosach | 2,62 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Bruck | 2,7 km | 85567 | 13,90 € | 5.508 € | 3,03 % |
| Kirchseeon, M | 4,5 km | 85614 | 16,44 € | 5.442 € | 3,63 % |
| Oberpframmern | 4,8 km | 85667 | 15,56 € | 4.571 € | 4,09 % |
| Glonn, M | 5,1 km | 85625 | 15,20 € | 5.058 € | 3,61 % |
| Egmating | 6,6 km | 85658 | 14,69 € | 6.399 € | 2,76 % |
| Zorneding | 6,9 km | 85604 | 16,84 € | 5.897 € | 3,43 % |
| Grafing b.München, St | 6,9 km | 85567 | 16,30 € | 6.322 € | 3,09 % |
| Baiern | 8,5 km | 85625 | 12,45 € | 3.933 € | 3,80 % |
| Ebersberg, St | 8,6 km | 85560 | 16,44 € | 6.117 € | 3,23 % |
Wo liegt Moosach?
Lage
Moosach auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Moosach
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 13,37 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 6.112 € |
| Bruttomietrendite | 2,62 % |
| Kaufpreisfaktor | 38,1 |
| Einwohner | 1.510 |
| Einwohner je km² | 83 |
| Fläche (km²) | 18,2 |
| Arbeitslosenquote | 2,5 % |
| Prognos-Gesamtrang | #53 |
| Prognos Dynamikrang | #171 |
| Prognos Stärkerang | #51 |
| Koordinaten | 48,0326, 11,8756 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Moosach
Was kostet eine Wohnung in Moosach?
Die aktuelle Angebotsmiete für Wohnungen in Moosach liegt bei 13,37 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 6.112 Euro pro Quadratmeter. Im Vergleich zum Kreis Ebersberg ist die Miete mit 13,37 €/m² etwas niedriger als der Kreisdurchschnitt von 14,89 €/m², während der Kaufpreis deutlich über dem Kreiswert von 5.463 €/m² liegt. Gegenüber dem bayerischen Durchschnitt (10,11 €/m² Miete, 3.246 €/m² Kaufpreis) liegen die Werte in Moosach deutlich höher.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Moosach entwickelt?
Die Angebotsmieten in Moosach sind von 12,14 €/m² (2018) auf 14,48 €/m² (2026) gestiegen, was einer jährlichen Wachstumsrate von rund 2,23 % entspricht. Die Kaufpreise lagen 2018 bei 4.767 €/m² und erreichten 2025 mit 6.949 €/m² einen neuen Höchststand – ein Plus von rund 5,53 % pro Jahr. Die Entwicklung war dabei nicht linear: 2020 gab es bei den Mieten einen Einbruch auf 10,57 €/m², und 2024 fiel der Kaufpreis vorübergehend auf 5.102 €/m².
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Moosach?
Die Bruttomietrendite in Moosach beträgt 2,62 %, der Kaufpreisfaktor liegt bei 38,11. Im Vergleich dazu erreicht der Kreis Ebersberg eine Rendite von 3,31 % bei einem Kaufpreisfaktor von 30,61, Bayern im Durchschnitt 4,13 % bei 26,10, und Deutschland 5,10 % bei 26,10. Der Perzentilrang der Rendite in Bayern liegt bei 3,65, was bedeutet, dass nur rund 3,65 % der bayerischen Orte eine noch niedrigere Rendite aufweisen.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Moosach?
Moosach hat aktuell 1.510 Einwohner (Stand 2024) bei einer Fläche von 18,2 qkm, was einer Bevölkerungsdichte von 83 Einwohnern pro Quadratkilometer entspricht. Seit Beginn der Zeitreihe 2015 (1.532 Einwohner) ist die Bevölkerung um 1,44 % rückläufig. Der Trend war dabei schwankend: Nach einem Höchststand von 1.549 Einwohnern 2018 fiel die Zahl bis 2022 auf 1.500, um dann wieder leicht auf 1.510 zu steigen.
Wie ist die wirtschaftliche Lage in Moosach?
Die Arbeitslosenquote in Moosach lag 2023 bei 24 %. Die Zeitreihe zeigt starke Schwankungen: Von 24 % (2015) ging sie bis 2018 auf 12 % zurück, stieg dann wieder an und lag 2023 wieder bei 24 %. Für die wirtschaftliche Einordnung ist auch der Prognos-Zukunftsatlas relevant: Der Kreis Ebersberg erreicht dort im Index Wohlstand und soziale Lage den Rang 3 von rund 400 deutschen Kreisen.
Woher stammen die Daten zu Moosach?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Moosach sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Moosach führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2025 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2025 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Ebersberg
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Oberpframmern | 85667 | 15,56 € | 4.571 € | 4,09 % |
| Baiern | 85625 | 12,45 € | 3.933 € | 3,80 % |
| Steinhöring | 85643 | 13,07 € | 4.298 € | 3,65 % |
| Forstinning | 85661 | 14,81 € | 4.880 € | 3,64 % |
| Kirchseeon, M | 85614 | 16,44 € | 5.442 € | 3,63 % |
| Frauenneuharting | 83553 | 11,30 € | 3.734 € | 3,63 % |
| Glonn, M | 85625 | 15,20 € | 5.058 € | 3,61 % |
| Markt Schwaben, M | 85570 | 17,54 € | 5.876 € | 3,58 % |