Oberpframmern
Oberpframmern (PLZ 85667) liegt im Kreis Ebersberg in Bayern. Der Ort zählt 2.503 Einwohner auf 18,5 km², das entspricht 136 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 15,56 € pro m², der Kaufpreis bei 4.571 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 4,09 % und ein Kaufpreisfaktor von 24,5 — rechnerisch sind das 24 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Oberpframmern über dem Renditeniveau von 62 % der Orte in Bayern.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 11,87 € auf 14,53 € pro m², im Mittel 2,6 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit -3,7 % pro Jahr langsamer als die Mieten. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 5,2 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 1,7 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Ebersberg Rang 53 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 171, Stärkerang 51). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Egmating, Moosach und Glonn an.
Immobilienpreise in Oberpframmern im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Bayern.
Immobilienmarkt- und Standortbericht Oberpframmern
Oberpframmern liegt als kleine Gemeinde im Landkreis Ebersberg mit 2.503 Einwohnern in der Nähe Münchens. Der Immobilienmarkt zeigt überdurchschnittliche Mieten bei vergleichsweise moderaten Kaufpreisen, was zu einer über dem Kreis- und Landesdurchschnitt liegenden Bruttomietrendite führt. Die Gemeinde profitiert von der Nähe zu München, hat aber keine direkte S-Bahn-Anbindung.
Standort und Lage
Oberpframmern ist eine 18,48 km² große Gemeinde im oberbayerischen Landkreis Ebersberg mit 2.503 Einwohnern (Stand 2024). Die Gemeinde liegt rund 23 Kilometer südöstlich von München und gehört zur Verwaltungsgemeinschaft Glonn. Mit einer Bevölkerungsdichte von 136 Einwohnern pro Quadratkilometer handelt es sich um eine ländlich geprägte Gemeinde, die sich in den letzten Jahren durch kontinuierliches Wachstum auszeichnet: Zwischen 2015 und 2024 stieg die Einwohnerzahl um über 5 Prozent. Die nächsten S-Bahn-Stationen befinden sich im sieben Kilometer entfernten Zorneding und in Höhenkirchen-Siegertsbrunn, zur A 99 sind es jeweils zwölf Kilometer. Diese verkehrstechnische Einbindung in die Region München prägt den Immobilienmarkt der Gemeinde.
Aktueller Immobilienmarkt
Die Angebotsmiete in Oberpframmern liegt bei 15,56 Euro pro Quadratmeter und damit deutlich über dem Kreisdurchschnitt von 14,89 Euro, dem bayerischen Mittel von 10,11 Euro und dem deutschen Durchschnitt von 8,92 Euro. Der Angebotskaufpreis von 4.571 Euro pro Quadratmeter liegt hingegen unter dem Kreisdurchschnitt von 5.463 Euro, aber über dem bayerischen (3.246 Euro) und dem deutschen (2.409 Euro) Niveau. Der Kaufpreisfaktor von 24,48 liegt unter dem Kreiswert von 30,61 sowie dem bayerischen Durchschnitt von 26,10. Diese Kombination aus überdurchschnittlichen Mieten und unterdurchschnittlichen Kaufpreisen im Kreisvergleich führt zu einer Bruttomietrendite von 4,09 Prozent, die über dem Kreisdurchschnitt von 3,31 Prozent und leicht über dem bayerischen Mittel von 4,13 Prozent liegt. Oberpframmern erreicht im Bundesland das 62. Perzentil bei der Rendite, was bedeutet, dass rund 62 Prozent der bayerischen Orte eine niedrigere oder gleich hohe Rendite aufweisen.
Preisentwicklung
Die Mietentwicklung seit 2018 zeigt einen deutlichen Aufwärtstrend: Von 11,87 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 stieg die Angebotsmiete auf 14,53 Euro im Jahr 2026. Besonders auffällig ist der Sprung im Jahr 2025 auf 17,75 Euro, der jedoch im aktuellen Angebotswert von 15,56 Euro nicht mehr widerspiegelt wird. Dieser Unterschied zwischen dem Zeitreihenwert 2026 und dem aktuellen Marktdatenwert von 15,56 Euro deutet auf eine Volatilität im Mietsegment hin, die durch die Angebotsnatur der Daten verstärkt wird. Die Kaufpreise zeigen ein anderes Bild: Von 5.734 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2020 sind sie bis 2024 auf 4.922 Euro gefallen, einem Rückgang von rund 14 Prozent. Dieser Abwärtstrend bei den Kaufpreisen steht im Gegensatz zu den steigenden Mieten und erklärt die überdurchschnittliche Bruttomietrendite. Der CAGR der Miete liegt bei 2,56 Prozent pro Jahr, während der Kaufpreis mit minus 3,75 Prozent pro Jahr deutlich sinkt.
Regionale Einordnung
Im regionalen Vergleich liegt die Angebotsmiete von Oberpframmern (15,56 Euro) im Mittelfeld der Nachbarorte. Höhere Mieten weisen nur Zorneding (16,84 Euro) und Höhenkirchen-Siegertsbrunn (18,79 Euro) auf, niedrigere Moosach (13,37 Euro), Bruck (13,90 Euro) und Egmating (14,69 Euro). Bei den Kaufpreisen liegt Oberpframmern mit 4.571 Euro pro Quadratmeter unter allen Nachbarorten, die zwischen 5.058 Euro (Glonn) und 7.062 Euro (Höhenkirchen-Siegertsbrunn) liegen. Diese Kombination aus moderaten Kaufpreisen und überdurchschnittlichen Mieten führt dazu, dass Oberpframmern die höchste Bruttomietrendite aller Nachbarorte aufweist. Der Kreis Ebersberg als Ganzes liegt mit einem Durchschnitt von 5.463 Euro pro Quadratmeter deutlich über Oberpframmern, was darauf hindeutet, dass andere Gemeinden im Kreis die Durchschnittspreise nach oben ziehen. Die Bruttomietrendite des Kreises von 3,31 Prozent liegt unter der von Oberpframmern, was den relativen Vorteil des Orsts bei der Kapitalanlage unterstreicht.
Standortfaktoren
Der Landkreis Ebersberg, zu dem Oberpframmern gehört, belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den 53. Platz von rund 400 deutschen Kreisen in der Gesamtwertung. Besonders stark ist der Kreis mit Rang 51 im Index Wirtschaftliche Stärke, während der Dynamik-Index mit Rang 171 deutlich schwächer abschneidet. Dieser Befund entspricht dem Muster einer Gemeinde, die von der wirtschaftlichen Strahlkraft Münchens profitiert, aber keine eigene dynamische Entwicklung aufweist. Die Bevölkerungsentwicklung mit einem Anstieg von 1.578 Einwohnern (1988) auf 2.450 (2018) zeigt jedoch ein deutliches Wachstum, das auf die Nähe zur Landeshauptstadt zurückzuführen ist. Am Ort bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach studentischem Wohnraum ausschließt. Im Jahr 2020 gab es am Arbeitsort 611 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte, während 1.077 Einwohner am Wohnort beschäftigt waren. Das bedeutet, dass ein erheblicher Teil der Erwerbstätigen pendelt, was die Abhängigkeit vom Arbeitsmarkt der Region München unterstreicht.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Oberpframmern entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Oberpframmern
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 11,87 €/m² |
| 2019 | 12,28 €/m² |
| 2020 | 12,20 €/m² |
| 2021 | 11,18 €/m² |
| 2022 | 13,86 €/m² |
| 2023 | 14,10 €/m² |
| 2024 | 14,54 €/m² |
| 2025 | 17,75 €/m² |
| 2026 | 14,53 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Oberpframmern
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2020 | 5.734 €/m² |
| 2021 | 5.523 €/m² |
| 2022 | 4.297 €/m² |
| 2023 | 5.080 €/m² |
| 2024 | 4.922 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Oberpframmern
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2020 | 2,55 % |
| 2021 | 2,43 % |
| 2022 | 3,87 % |
| 2023 | 3,33 % |
| 2024 | 3,54 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Oberpframmern
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 2.380 Einwohner |
| 2016 | 2.382 Einwohner |
| 2017 | 2.419 Einwohner |
| 2018 | 2.450 Einwohner |
| 2019 | 2.444 Einwohner |
| 2020 | 2.440 Einwohner |
| 2021 | 2.486 Einwohner |
| 2022 | 2.497 Einwohner |
| 2023 | 2.503 Einwohner |
| 2024 | 2.503 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Oberpframmern
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 1,62 % |
| 2016 | 1,37 % |
| 2017 | 0,56 % |
| 2018 | 1,40 % |
| 2019 | 1,26 % |
| 2020 | 1,85 % |
| 2021 | 1,63 % |
| 2022 | 1,96 % |
| 2023 | 1,71 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 53,00 Rang |
| Dynamik | 171 Rang |
| Stärke | 51,00 Rang |
| Demografie | 148 Rang |
| Arbeitsmarkt | 201 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 68,00 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 3,00 Rang |
Renditeverteilung in Bayern
Anzahl Orte je Renditeband — Oberpframmern liegt im Band 4–5 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Bayern
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 7,00 Orte |
| 2–3 | 215 Orte |
| 3–4 | 963 Orte |
| 4–5 | 524 Orte |
| 5–6 | 199 Orte |
| 6–7 | 73,00 Orte |
| 7–8 | 32,00 Orte |
| 8–9 | 15,00 Orte |
| 9–10 | 12,00 Orte |
| 10–11 | 5,00 Orte |
| 11–12 | 6,00 Orte |
| 12+ | 5,00 Orte |
Wie schneidet Oberpframmern im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Oberpframmern ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Oberpframmern ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Oberpframmern
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Höhenkirchen-Siegertsbrunn | 18,79 €/m² |
| Grasbrunn | 18,33 €/m² |
| Zorneding | 16,84 €/m² |
| Kirchseeon | 16,44 €/m² |
| Aying | 15,67 €/m² |
| Oberpframmern | 15,56 €/m² |
| Glonn | 15,20 €/m² |
| Egmating | 14,69 €/m² |
| Bruck | 13,90 €/m² |
| Moosach | 13,37 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Oberpframmern ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Oberpframmern
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Oberpframmern | 4,09 % |
| Kirchseeon | 3,63 % |
| Glonn | 3,61 % |
| Zorneding | 3,43 % |
| Aying | 3,21 % |
| Höhenkirchen-Siegertsbrunn | 3,19 % |
| Grasbrunn | 3,14 % |
| Bruck | 3,03 % |
| Egmating | 2,76 % |
| Moosach | 2,62 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Egmating | 2,2 km | 85658 | 14,69 € | 6.399 € | 2,76 % |
| Moosach | 4,8 km | 85665 | 13,37 € | 6.112 € | 2,62 % |
| Glonn, M | 5,6 km | 85625 | 15,20 € | 5.058 € | 3,61 % |
| Aying | 6,3 km | 85653 | 15,67 € | 5.849 € | 3,21 % |
| Zorneding | 7,0 km | 85604 | 16,84 € | 5.897 € | 3,43 % |
| Bruck | 7,0 km | 85567 | 13,90 € | 5.508 € | 3,03 % |
| Höhenkirchen-Siegertsbrunn | 7,5 km | 85635 | 18,79 € | 7.062 € | 3,19 % |
| Kirchseeon, M | 7,9 km | 85614 | 16,44 € | 5.442 € | 3,63 % |
| Grasbrunn | 8,2 km | 85630 | 18,33 € | 7.000 € | 3,14 % |
Wo liegt Oberpframmern?
Lage
Oberpframmern auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Oberpframmern
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 15,56 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 4.571 € |
| Bruttomietrendite | 4,09 % |
| Kaufpreisfaktor | 24,5 |
| Einwohner | 2.503 |
| Einwohner je km² | 136 |
| Fläche (km²) | 18,5 |
| Arbeitslosenquote | 1,7 % |
| Prognos-Gesamtrang | #53 |
| Prognos Dynamikrang | #171 |
| Prognos Stärkerang | #51 |
| Koordinaten | 48,0217, 11,8131 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Oberpframmern
Was kostet eine Wohnung in Oberpframmern?
Die aktuellen Angebotsmieten liegen bei 15,56 Euro pro Quadratmeter, die Angebotskaufpreise bei 4.571 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen deutlich über dem bayerischen Durchschnitt (10,11 Euro/m² Miete, 3.246 Euro/m² Kaufpreis), aber unter dem Kreisdurchschnitt von Ebersberg (5.463 Euro/m² Kaufpreis). Es handelt sich um Angebotswerte aus Inseraten, nicht um einen amtlichen Mietspiegel.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Oberpframmern entwickelt?
Die Angebotsmieten sind von 11,87 Euro/m² im Jahr 2018 auf 14,53 Euro/m² im Jahr 2026 gestiegen, was einem jährlichen Anstieg von rund 2,6 % entspricht. Die Kaufpreise zeigen eine gegenteilige Entwicklung: Sie lagen 2020 bei 5.734 Euro/m² und sind bis 2024 auf 4.922 Euro/m² gefallen, was einem jährlichen Rückgang von rund 3,7 % entspricht.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Oberpframmern?
Die Bruttomietrendite beträgt 4,09 %, der Kaufpreisfaktor liegt bei 24,48. Die Rendite liegt damit über dem Kreisdurchschnitt von 3,31 %, aber leicht unter dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 %. Im bundesweiten Vergleich schneidet Oberpframmern mit 4,09 % deutlich unter dem deutschen Durchschnitt von 5,10 % ab. Der Perzentilrang von 62,11 bedeutet, dass rund 62 % der bayerischen Orte eine niedrigere Rendite aufweisen.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Oberpframmern?
Die Einwohnerzahl ist von 2.380 im Jahr 2015 auf 2.503 im Jahr 2024 gestiegen, was einem Wachstum von rund 5,2 % entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 136 Einwohner pro Quadratkilometer.
Wie ist die wirtschaftliche Lage in Oberpframmern?
Der Kreis Ebersberg, zu dem Oberpframmern gehört, liegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 auf Rang 53 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut bewertet ist der Bereich Wohlstand und soziale Lage mit Rang 3.
Wie verhält sich Oberpframmern im Vergleich zu den Nachbarorten?
Im Vergleich zu den umliegenden Gemeinden weist Oberpframmern mit 4.571 Euro/m² Kaufpreis den niedrigsten Preis auf (Nachbarorte liegen zwischen 5.058 Euro/m² in Glonn und 7.062 Euro/m² in Höhenkirchen-Siegertsbrunn). Die Angebotsmiete von 15,56 Euro/m² liegt im Mittelfeld der Nachbargemeinden.
Woher stammen die Daten zu Oberpframmern?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Oberpframmern sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Oberpframmern führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2024 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2024 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Ebersberg
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Baiern | 85625 | 12,45 € | 3.933 € | 3,80 % |
| Steinhöring | 85643 | 13,07 € | 4.298 € | 3,65 % |
| Forstinning | 85661 | 14,81 € | 4.880 € | 3,64 % |
| Kirchseeon, M | 85614 | 16,44 € | 5.442 € | 3,63 % |
| Frauenneuharting | 83553 | 11,30 € | 3.734 € | 3,63 % |
| Glonn, M | 85625 | 15,20 € | 5.058 € | 3,61 % |
| Markt Schwaben, M | 85570 | 17,54 € | 5.876 € | 3,58 % |
| Emmering | 83550 | 11,08 € | 3.821 € | 3,48 % |