Emmering
Emmering (PLZ 83550) liegt im Kreis Ebersberg in Bayern. Der Ort zählt 1.505 Einwohner auf 17,2 km², das entspricht 87 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 11,08 € pro m², der Kaufpreis bei 3.821 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 3,48 % und ein Kaufpreisfaktor von 28,7 — rechnerisch sind das 29 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Emmering über dem Renditeniveau von 33 % der Orte in Bayern.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 6,64 € auf 13,78 € pro m², im Mittel 9,6 % pro Jahr. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 1,7 % verringert — ein Punkt, der bei der Vermietbarkeit einzukalkulieren ist. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 1,3 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Ebersberg Rang 53 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 171, Stärkerang 51). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Aßling, Frauenneuharting und Rott a.Inn an.
Immobilienpreise in Emmering im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Bayern.
Immobilienmarkt und Standortbericht Emmering
Emmering ist eine kleine Gemeinde im Landkreis Ebersberg in der Metropolregion München. Die Angebotsmiete (11,08 €/m²) und der Kaufpreis (3.821 €/m²) liegen über dem bayerischen und deutschen Durchschnitt, deutlich unter dem Kreisdurchschnitt. Die Miete hat sich seit 2018 mehr als verdoppelt, die Bevölkerung ist leicht rückläufig. Der Kreis Ebersberg erreicht im Prognos-Zukunftsatlas Rang 53, vor allem im Wohlstand (Rang 3).
Marktüberblick: Über dem Landesdurchschnitt, unter dem Kreisdurchschnitt
Emmering liegt mit einer Angebotsmiete von 11,08 Euro pro Quadratmeter und einem Angebotskaufpreis von 3.821 Euro pro Quadratmeter über dem bayerischen Durchschnitt (10,11 bzw. 3.246 Euro) und dem deutschen Durchschnitt (8,92 bzw. 2.409 Euro). Gleichzeitig liegt der Ort deutlich unter dem Kreisdurchschnitt des Landkreises Ebersberg, der bei 14,89 Euro pro Quadratmeter Miete und 5.463 Euro pro Quadratmeter Kaufpreis liegt. Diese Diskrepanz zeigt, dass Emmering innerhalb des teureren Münchner Umlands zu den günstigeren Gemeinden gehört.
Der Kaufpreisfaktor von 28,73 liegt über dem bayerischen Mittel (26,10) und unter dem Kreisdurchschnitt (30,61), was bedeutet, dass der Kaufpreis im Verhältnis zur Miete höher ist als im bayerischen Durchschnitt, aber günstiger als im Kreis Ebersberg insgesamt. Die Bruttomietrendite von 3,48 Prozent liegt unter dem bayerischen Durchschnitt (4,13 %) und dem deutschen (5,10 %), aber leicht über dem Kreisdurchschnitt (3,31 %). Das Zusammenspiel aus niedriger Rendite und hohem Preis im Verhältnis zur Miete entspricht dem Muster vieler Standorte in der Metropolregion München.
Preisentwicklung: Verdopplung der Miete mit Einbruch 2022
Die Angebotsmiete in Emmering hat sich seit 2018 mehr als verdoppelt: Von 6,64 Euro pro Quadratmeter stieg sie bis 2021 auf 10,80 Euro, brach dann 2022 auf 8,59 Euro ein und erholte sich bis 2026 auf 13,78 Euro. Der Einbruch 2022 betrug rund 20 % und entspricht der bundesweiten Immobilienmarktkorrektur, als die Zinsen stiegen und die Nachfrage zurückging.
Für den Kaufpreis steht nur ein einzelner Wert zur Verfügung: 2.988,89 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2023. Der aktuelle Angebotskaufpreis von 3.821 Euro pro Quadratmeter entspricht einem Anstieg von rund 28 % seitdem. Der Kaufpreisfaktor von 28,73 ergibt sich aus dem Verhältnis von Kaufpreis zur Jahresmiete (11,08 × 12 = 132,96 Euro) und bestätigt die hohe Preisrelation im Vergleich zur Miete.
Demografie: Leichter Bevölkerungsrückgang bei niedriger Arbeitslosigkeit
Emmering hat 1.505 Einwohner (2024) auf einer Fläche von 17,23 Quadratkilometern, was einer Bevölkerungsdichte von 87 Einwohnern pro Quadratkilometer entspricht. Die Bevölkerung ist seit 2015 um 1,7 % zurückgegangen (von 1.531 auf 1.505 Einwohner), mit einem Tiefpunkt 2020 bei 1.486 Einwohnern. Seit 2022 stabilisiert sich die Zahl wieder.
Die Arbeitslosenquote stieg von 0,69 % (2015) auf 1,3 % (2023) und liegt damit deutlich unter dem Bundesdurchschnitt. Mit nur 12 arbeitslosen Personen ist der Arbeitsmarkt lokal sehr eng. Der leichte Bevölkerungsrückgang ist bei der kleinen Gemeindegröße bemerkenswert, zumal der Landkreis Ebersberg als Teil der Metropolregion München insgesamt wachsend ist.
Standortfaktoren: Wohlstandsstarke Region ohne eigene Hochschule
Der Landkreis Ebersberg erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 53 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut positioniert ist der Kreis im Bereich Wohlstand und soziale Lage mit Rang 3 – ein Indikator für die wirtschaftliche Stärke der Region. Im Bereich Dynamik (Rang 171) und Arbeitsmarkt (Rang 201) schneidet der Kreis dagegen schwächer ab.
Emmering selbst verfügt über keine Hochschule. Die Gemeinde ist Teil der Verwaltungsgemeinschaft Aßling und liegt im südlichen Teil des Landkreises, wo mit dem Heumoos der niedrigste Punkt des gesamten Landkreises liegt. Im Vergleich zu Nachbarorten wie Grafing bei München (Angebotsmiete 16,30 €/m²) oder Aßling (12,56 €/m²) liegt Emmering preislich im unteren bis mittleren Segment. Ähnlich positioned sind Frauenneuharting (11,30 €/m²) und Pfaffing (11,05 €/m²).
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Emmering entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Emmering
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 6,64 €/m² |
| 2019 | 7,72 €/m² |
| 2020 | 8,54 €/m² |
| 2021 | 10,80 €/m² |
| 2022 | 8,59 €/m² |
| 2023 | 10,20 €/m² |
| 2024 | 9,63 €/m² |
| 2025 | 12,75 €/m² |
| 2026 | 13,78 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Emmering
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2023 | 2.989 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Emmering
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2023 | 4,10 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Emmering
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 1.531 Einwohner |
| 2016 | 1.527 Einwohner |
| 2017 | 1.537 Einwohner |
| 2018 | 1.504 Einwohner |
| 2019 | 1.508 Einwohner |
| 2020 | 1.486 Einwohner |
| 2021 | 1.493 Einwohner |
| 2022 | 1.515 Einwohner |
| 2023 | 1.505 Einwohner |
| 2024 | 1.505 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Emmering
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 0,69 % |
| 2016 | 0,70 % |
| 2017 | 0,55 % |
| 2018 | 1,07 % |
| 2019 | 1,36 % |
| 2020 | 1,63 % |
| 2021 | 1,30 % |
| 2022 | 1,30 % |
| 2023 | 1,30 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 53,00 Rang |
| Dynamik | 171 Rang |
| Stärke | 51,00 Rang |
| Demografie | 148 Rang |
| Arbeitsmarkt | 201 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 68,00 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 3,00 Rang |
Renditeverteilung in Bayern
Anzahl Orte je Renditeband — Emmering liegt im Band 3–4 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Bayern
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 7,00 Orte |
| 2–3 | 215 Orte |
| 3–4 | 963 Orte |
| 4–5 | 524 Orte |
| 5–6 | 199 Orte |
| 6–7 | 73,00 Orte |
| 7–8 | 32,00 Orte |
| 8–9 | 15,00 Orte |
| 9–10 | 12,00 Orte |
| 10–11 | 5,00 Orte |
| 11–12 | 6,00 Orte |
| 12+ | 5,00 Orte |
Wie schneidet Emmering im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Emmering ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Emmering ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Emmering
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Grafing b.München | 16,30 €/m² |
| Tuntenhausen | 13,61 €/m² |
| Schechen | 13,04 €/m² |
| Aßling | 12,56 €/m² |
| Rott a.Inn | 11,67 €/m² |
| Frauenneuharting | 11,30 €/m² |
| Emmering | 11,08 €/m² |
| Pfaffing | 11,05 €/m² |
| Griesstätt | 10,91 €/m² |
| Ramerberg | 9,90 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Emmering ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Emmering
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Frauenneuharting | 3,63 % |
| Tuntenhausen | 3,52 % |
| Emmering | 3,48 % |
| Pfaffing | 3,40 % |
| Rott a.Inn | 3,39 % |
| Griesstätt | 3,33 % |
| Ramerberg | 3,31 % |
| Schechen | 3,19 % |
| Grafing b.München | 3,09 % |
| Aßling | 2,75 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Aßling | 3,8 km | 85617 | 12,56 € | 5.486 € | 2,75 % |
| Frauenneuharting | 4,7 km | 83553 | 11,30 € | 3.734 € | 3,63 % |
| Rott a.Inn | 5,6 km | 83543 | 11,67 € | 4.133 € | 3,39 % |
| Ramerberg | 6,9 km | 83561 | 9,90 € | 3.584 € | 3,31 % |
| Pfaffing | 7,5 km | 83539 | 11,05 € | 3.894 € | 3,40 % |
| Tuntenhausen | 7,5 km | 83104 | 13,61 € | 4.640 € | 3,52 % |
| Grafing b.München, St | 8,5 km | 85567 | 16,30 € | 6.322 € | 3,09 % |
| Griesstätt | 9,1 km | 83556 | 10,91 € | 3.931 € | 3,33 % |
| Schechen | 9,1 km | 83135 | 13,04 € | 4.913 € | 3,19 % |
Wo liegt Emmering?
Lage
Emmering auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Emmering
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 11,08 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 3.821 € |
| Bruttomietrendite | 3,48 % |
| Kaufpreisfaktor | 28,7 |
| Einwohner | 1.505 |
| Einwohner je km² | 87 |
| Fläche (km²) | 17,2 |
| Arbeitslosenquote | 1,3 % |
| Prognos-Gesamtrang | #53 |
| Prognos Dynamikrang | #171 |
| Prognos Stärkerang | #51 |
| Koordinaten | 47,9980, 12,0562 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Emmering
Was kostet eine Wohnung in Emmering?
In Emmering liegen die Angebotsmieten bei durchschnittlich 11,08 Euro pro Quadratmeter und die Angebotskaufpreise bei 3.821 Euro pro Quadratmeter. Im Vergleich zum bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro bei der Miete und 3.246 Euro beim Kaufpreis liegt Emmering leicht darüber. Gegenüber dem Kreis Ebersberg (14,89 Euro Miete, 5.463 Euro Kaufpreis) ist Emmering jedoch deutlich günstiger. Hinweis: Bei den Werten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten, nicht um einen amtlichen Mietspiegel.
Wie haben sich die Mieten in Emmering entwickelt?
Die Mieten in Emmering sind von 6,64 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 13,78 Euro im Jahr 2026 gestiegen, was einer durchschnittlichen jährlichen Steigerungsrate von rund 9,56 Prozent entspricht. Die Entwicklung war dabei nicht linear: Nach einem starken Anstieg bis 2021 auf 10,80 Euro folgte 2022 ein Rückgang auf 8,59 Euro, bevor die Preise wieder stiegen. Die Werte basieren auf nicht geschätzten Zeitreihendaten.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Emmering?
Die Bruttomietrendite in Emmering beträgt 3,48 Prozent bei einem Kaufpreisfaktor von 28,73. Im Vergleich dazu liegt der bayerische Durchschnitt bei 4,13 Prozent Rendite und einem Kaufpreisfaktor von 26,10. Emmering liegt mit seiner Rendite im unteren Drittel der bayerischen Orte (Perzentilrang 32,64), was bedeutet, dass rund 67 Prozent der Orte im Bundesland eine höhere Rendite aufweisen. Der Kreis Ebersberg liegt mit 3,31 Prozent leicht unter Emmering.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Emmering?
Die Bevölkerung in Emmering ist von 1.531 Einwohnern im Jahr 2015 auf 1.505 im Jahr 2024 leicht rückläufig (-1,7 Prozent). Die Bevölkerungsdichte beträgt 87 Einwohner pro Quadratkilometer. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 12 Prozent.
Wie schneidet Emmering im Vergleich zum Umland ab?
Im direkten Umland zeigt Emmering bei den Mieten (11,08 Euro/m²) und Kaufpreisen (3.821 Euro/m²) ein mittleres Niveau. Nachbarorte wie Aßling (3,8 km) liegen mit 12,56 Euro/m² Miete und 5.486 Euro/m² Kaufpreis deutlich darüber, während Frauenneuharting (4,7 km) mit 11,30 Euro/m² Miete und 3.734 Euro/m² Kaufpreis ähnliche Werte aufweist. Grafing bei München (8,5 km) liegt mit 16,30 Euro/m² Miete und 6.322 Euro/m² Kaufpreis im oberen Preissegment.
Woher stammen die Daten zu Emmering?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Emmering sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Emmering führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2023 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2023 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Ebersberg
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Oberpframmern | 85667 | 15,56 € | 4.571 € | 4,09 % |
| Baiern | 85625 | 12,45 € | 3.933 € | 3,80 % |
| Steinhöring | 85643 | 13,07 € | 4.298 € | 3,65 % |
| Forstinning | 85661 | 14,81 € | 4.880 € | 3,64 % |
| Kirchseeon, M | 85614 | 16,44 € | 5.442 € | 3,63 % |
| Frauenneuharting | 83553 | 11,30 € | 3.734 € | 3,63 % |
| Glonn, M | 85625 | 15,20 € | 5.058 € | 3,61 % |
| Markt Schwaben, M | 85570 | 17,54 € | 5.876 € | 3,58 % |