Pfaffing

Gemeindeprofil

Pfaffing ist eine 35,4 km² große Gemeinde im oberbayerischen Landkreis Rosenheim mit rund 4.265 Einwohnern. Die Bevölkerungsdichte beträgt 121 Einwohner pro km² – damit liegt Pfaffing deutlich unter der bayernweiten Durchschnittsdichte und charakterisiert sich als ländlich geprägte Gemeinde. Der Hauptort ist Sitz der Verwaltungsgemeinschaft Pfaffing und blickt auf eine über 850-jährige Geschichte zurück (Ersterwähnung 1166).

Aktueller Immobilienmarkt

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 3.894 Euro je m², die Angebotsmiete bei 11,05 Euro je m². Der Kaufpreisfaktor beträgt 29,38, die Bruttomietrendite 3,4 %. Im bundesweiten Vergleich liegt Pfaffing bei der Angebotsmiete mit 11,05 €/m² deutlich über dem deutschen Durchschnitt von 8,92 €/m² (+23,8 %). Der Kaufpreis von 3.894 €/m² übersteigt den Bundesdurchschnitt von 2.409 €/m² um 61,7 %. Die Bruttomietrendite von 3,4 % liegt unter dem Bundesdurchschnitt von 5,1 %, was die typische oberbayerische Preisdynamik widerspiegelt.

Im Landkreis Rosenheim schneidet Pfaffing bei der Miete (11,05 €/m² vs. 12,92 €/m² im Kreisdurchschnitt) leicht unter dem Mittel ab, beim Kaufpreis (3.894 €/m² vs. 4.788 €/m²) ebenfalls. Der Kaufpreisfaktor von 29,38 liegt knapp unter dem Kreisdurchschnitt von 30,94. In Bayern belegt Pfaffing mit einer Rendite von 3,4 % das untere Drittel (Perzentilrang 28,5 von 2.056 Orten).

Preisentwicklung

Die Mietpreise zeigen in den letzten Jahren eine starke Dynamik: Von 8,35 €/m² (2018) stiegen sie auf 13,09 €/m² (2024), bevor sie 2026 auf 11,44 €/m² wieder sanken. Der CAGR von 4,01 % über die gesamte Reihe verdeutlicht das übergeordnete Wachstum. Die Kaufpreise verlaufen volatiler: Nach 3.843 €/m² (2018) folgte ein Tief von 3.269 €/m² (2025), aktuell liegt der Wert bei 2.402 €/m² (2026). Der CAGR von -5,71 % zeigt einen deutlichen Abwärtstrend im Angebot.

Die aktuelle Angebotsmiete von 11,05 €/m² liegt unter dem 2024er Spitzenwert von 13,09 €/m², der Kaufpreis von 3.894 €/m² deutlich über dem 2026er Angebotswert von 2.402 €/m². Diese Diskrepanz zwischen Zeitreihe und aktuellem Marktstand deutet auf eine starke Volatilität hin: Die Zeitreihe zeigt einen allgemeinen Abwärtstrend bei Kaufpreisen, während der aktuelle Angebotskaufpreis über dem jüngsten Tief der Reihe liegt. Das Angebot am Markt folgt nicht exakt der historischen Entwicklung.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den Nachbarorten liegt die Angebotsmiete von Pfaffing (11,05 €/m²) im Mittelfeld: höher als bei Ramerberg (9,90 €/m²) und Griesstätt (10,91 €/m²), aber niedriger als bei Steinhöring (13,07 €/m²) und Edling (11,77 €/m²). Beim Kaufpreis von 3.894 €/m² liegt Pfaffing über Albaching (2.849 €/m²) und Ramerberg (3.584 €/m²), unter Steinhöring (4.298 €/m²) und Rott a. Inn (4.133 €/m²). Die Bruttomietrendite von 3,4 % liegt im unteren Bereich der Nachbarn – nur Albaching weist mit 4,72 % eine deutlich höhere Rendite aus, was auf den niedrigeren Kaufpreis dort zurückzuführen ist.

Die Nachbargemeinden folgen einem ähnlichen Muster wie Pfaffing: hohe Mieten und Kaufpreise im oberbayerischen Kontext, niedrige Renditen. Pfaffing ist dabei kein extremer Ausreißer, sondern Teil des regionalen Preisniveaus.

Standortfaktoren

Die Bevölkerung von Pfaffing wuchs zwischen 2015 (3.963) und 2024 (4.265) um 7,6 %. Dieser Zuzug ist bemerkenswert für eine ländliche Gemeinde und korrespondiert mit der guten Anbindung an den Münchner Raum: Durch den Gemeindeteil Forsting verläuft die Bundesstraße 304, und der dortige Haltepunkt der Bahnstrecke Grafing–Wasserburg bietet Stundentakt bis München im MVV-Tarif. Drei Buslinien verbinden Pfaffing mit Rosenheim, Wasserburg, Grafing und weiteren Orten.

Die absolute Zahl arbeitsloser Menschen lag 2023 bei 49 – bezogen auf die Bevölkerungszahl entspricht dies einer Quote von etwa 1,15 %, was einem sehr niedrigen Arbeitslosenstand entspricht. Der Landkreis Rosenheim belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Rang 92 von rund 400 deutschen Kreisen (gesamt). Besonders gut positioniert ist er mit Rang 31 in Wohlstand & soziale Lage und Rang 77 in Wirtschaftswettbewerb & Innovation. Schwächer ist er mit Rang 193 in Dynamik und Rang 166 in Arbeitsmarkt. Die Gemeinde selbst hat keine Hochschule.

Als lokale Wirtschaftsfaktoren bestehen die Brauerei Gut Forsting (gegründet 1871) und das Molkereiunternehmen Alpenhain Käsespezialitäten-Werk. Die Bevölkerungsentwicklung zeigt einen durchgängigen Aufwärtstrend, der die Nachfrage nach Wohnraum strukturell stützt.