Bad Feilnbach
Bad Feilnbach (PLZ 83075) liegt im Kreis Rosenheim in Bayern. Der Ort zählt 8.512 Einwohner auf 57,5 km², das entspricht 148 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 13,48 € pro m², der Kaufpreis bei 4.420 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 3,66 % und ein Kaufpreisfaktor von 27,3 — rechnerisch sind das 27 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Bad Feilnbach über dem Renditeniveau von 43 % der Orte in Bayern.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 10,52 € auf 12,22 € pro m², im Mittel 1,9 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 2,0 % pro Jahr schneller als die Mieten, was die Rendite gedrückt hat. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 6,4 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 1,8 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Rosenheim Rang 92 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 193, Stärkerang 77). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Fischbachau, Raubling und Brannenburg an.
Immobilienpreise in Bad Feilnbach im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Bayern.
Immobilienmarkt und Standort Bad Feilnbach
Bad Feilnbach liegt im Landkreis Rosenheim, ist staatlich anerkanntes Heilbad und verzeichnet seit 2015 ein Bevölkerungswachstum von 6,4 %. Der Immobilienmarkt zeigt eine starke Preiskorrektur seit dem Kaufpreis-Höhepunkt 2020: Der Kaufpreis ist von 6.614 €/m² auf 3.806 €/m² (2025) gefallen, die Miete stabilisiert sich um 13 €/m². Im regionalen Vergleich ist Bad Feilnbach einer der günstigsten Orte im Umkreis, was zu einer überdurchschnittlichen Bruttomietrendite von 3,66 % führt.
Der Ort
Bad Feilnbach ist eine Kur- und Fremdenverkehrsgemeinde im oberbayerischen Landkreis Rosenheim mit 8.512 Einwohnern auf 57,5 km². Seit 1973 trägt der Ort das Prädikat Bad als prädikatisiertes Heilbad; Moorvorkommen bilden die Grundlage für Kur- und Gesundheitseinrichtungen. Die Gemeinde liegt am nördlichen Rand der Bayerischen Alpen, 10 km südlich von Bad Aibling und 15 km südwestlich von Rosenheim, mit direkter Anbindung an die A8 (5 km) und A93 (9 km).
Marktüberblick
Die Angebotsmiete liegt bei 13,48 €/m² und damit 4,4 % über dem Kreisdurchschnitt (12,92 €/m²), 33 % über dem bayerischen Mittel (10,11 €/m²) und 51 % über dem deutschen Durchschnitt (8,92 €/m²). Der Angebotskaufpreis von 4.420 €/m² liegt unter dem Kreisniveau (4.788 €/m²), aber 36 % über Bayern (3.246 €/m²) und 83 % über Deutschland (2.409 €/m²). Die Bruttomietrendite von 3,66 % liegt über dem Kreis (3,28 %), aber unter Bayern (4,13 %) und Deutschland (5,10 %). Der Kaufpreisfaktor von 27,33 liegt über dem bayerischen Durchschnitt (26,10), aber unter dem Kreis (30,94). Zusammengefasst: Bad Feilnbach ist ein teurer Markt im Bundeslandvergleich, aber im eigenen Kreis der günstigere Teil. Die Rendite profitiert davon, dass die Mieten stärker über dem Kreisdurchschnitt liegen als die Kaufpreise.
Preisentwicklung
Die Kaufpreise haben zwischen 2018 und 2020 von 3.456 auf 6.614 €/m² fast verdoppelt. Seitdem ist ein kontinuierlicher Rückgang zu verzeichnen: 2022 lag der Preis bei 5.572 €/m², 2023 bei 4.598 €/m², 2024 bei 4.303 €/m² und erreichte 2025 mit 3.806 €/m² ein Niveau knapp über dem von 2018. Die aktuelle Angebotskennzahl von 4.420 €/m² liegt damit über dem Tiefststand der Zeitreihe, aber deutlich unter dem Peak von 2020. Die Angebotsmiete stieg bis 2022 auf 13,53 €/m², fiel 2023 auf 12,10 €/m² und schwankt seither zwischen 12,22 und 13,29 €/m². Der aktuelle Wert von 13,48 €/m² liegt nahe dem historischen Maximum der Reihe. Die Preiskorrektur bei den Kaufpreisen ist deutlich ausgeprägter als bei den Mieten, was die Bruttomietrendite in die Höhe treibt.
Regionale Einordnung
Unter den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 10 km hat Bad Feilnbach mit 13,48 €/m² die zweittiefste Angebotsmiete und mit 4.420 €/m² den zweittiefsten Kaufpreis — jeweils nur übertroffen von Flintsbach am Inn (13,37 €/m² bzw. 4.266 €/m²). Die nächstgelegenen Orte wie Raubling (5.008 €/m²), Brannenburg (5.787 €/m²) und Kolbermoor (5.619 €/m²) liegen im Kaufpreis deutlich höher, während Bad Aibling mit 6.360 €/m² den höchsten Preis im Umland aufweist. Die Bruttomietrendite von 3,66 % ist damit die zweithöchste im unmittelbaren Umland und nur von Flintsbach am Inn (3,76 %) übertroffen. Bad Feilnbach bietet im regionalen Vergleich die günstigsten Einstiegspreise bei gleichzeitig soliden Mietniveaus.
Standortfaktoren
Die Bevölkerung wuchs zwischen 2015 und 2024 von 8.001 auf 8.512 Einwohner (+6,4 %). Nach einem leichten Rückgang 2019–2020 (von 8.233 auf 8.174) setzte ab 2021 ein erneuter Zuzug ein. Die Arbeitslosenquote lag 2020 mit 11,2 ‰ deutlich über dem Vorjahreswert (7,1 ‰), erholte sich 2022 auf 8,5 ‰ und lag 2023 bei 9,3 ‰. Der Kreis Rosenheim erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Platz 92 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut positioniert ist er beim Wohlstand (Rang 31) und bei Wettbewerb und Innovation (Rang 83). Schwächer sind die Dynamik (Rang 193) und die Demografie (Rang 185). Bad Feilnbach selbst hat keine Hochschule.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Bad Feilnbach entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Bad Feilnbach
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 10,52 €/m² |
| 2019 | 10,69 €/m² |
| 2020 | 10,44 €/m² |
| 2021 | 10,93 €/m² |
| 2022 | 13,53 €/m² |
| 2023 | 12,10 €/m² |
| 2024 | 13,17 €/m² |
| 2025 | 13,29 €/m² |
| 2026 | 12,22 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Bad Feilnbach
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 3.456 €/m² |
| 2019 | 4.780 €/m² |
| 2020 | 6.614 €/m² |
| 2021 | 5.742 €/m² |
| 2022 | 5.572 €/m² |
| 2023 | 4.598 €/m² |
| 2024 | 4.303 €/m² |
| 2025 | 3.806 €/m² |
| 2026 | 4.041 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Bad Feilnbach
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 3,65 % |
| 2019 | 2,68 % |
| 2020 | 1,89 % |
| 2021 | 2,28 % |
| 2022 | 2,91 % |
| 2023 | 3,16 % |
| 2024 | 3,67 % |
| 2025 | 4,19 % |
| 2026 | 3,63 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Bad Feilnbach
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 8.001 Einwohner |
| 2016 | 8.076 Einwohner |
| 2017 | 8.241 Einwohner |
| 2018 | 8.294 Einwohner |
| 2019 | 8.233 Einwohner |
| 2020 | 8.174 Einwohner |
| 2021 | 8.328 Einwohner |
| 2022 | 8.389 Einwohner |
| 2023 | 8.512 Einwohner |
| 2024 | 8.512 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Bad Feilnbach
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 1,56 % |
| 2016 | 5,61 % |
| 2017 | 0,59 % |
| 2018 | 1,44 % |
| 2019 | 1,41 % |
| 2020 | 2,24 % |
| 2021 | 2,05 % |
| 2022 | 1,66 % |
| 2023 | 1,75 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 92,00 Rang |
| Dynamik | 193 Rang |
| Stärke | 77,00 Rang |
| Demografie | 185 Rang |
| Arbeitsmarkt | 166 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 83,00 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 31,00 Rang |
Renditeverteilung in Bayern
Anzahl Orte je Renditeband — Bad Feilnbach liegt im Band 3–4 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Bayern
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 7,00 Orte |
| 2–3 | 215 Orte |
| 3–4 | 963 Orte |
| 4–5 | 524 Orte |
| 5–6 | 199 Orte |
| 6–7 | 73,00 Orte |
| 7–8 | 32,00 Orte |
| 8–9 | 15,00 Orte |
| 9–10 | 12,00 Orte |
| 10–11 | 5,00 Orte |
| 11–12 | 6,00 Orte |
| 12+ | 5,00 Orte |
Wie schneidet Bad Feilnbach im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Bad Feilnbach ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Bad Feilnbach ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Bad Feilnbach
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Brannenburg | 15,85 €/m² |
| Kolbermoor | 15,54 €/m² |
| Bad Aibling | 15,09 €/m² |
| Irschenberg | 14,60 €/m² |
| Raubling | 14,08 €/m² |
| Bayrischzell | 13,95 €/m² |
| Bad Feilnbach | 13,48 €/m² |
| Flintsbach a.Inn | 13,37 €/m² |
| Neubeuern | 12,98 €/m² |
| Fischbachau | 12,62 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Bad Feilnbach ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Bad Feilnbach
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Bayrischzell | 4,40 % |
| Flintsbach a.Inn | 3,76 % |
| Bad Feilnbach | 3,66 % |
| Raubling | 3,38 % |
| Kolbermoor | 3,32 % |
| Brannenburg | 3,29 % |
| Neubeuern | 3,19 % |
| Irschenberg | 3,00 % |
| Fischbachau | 2,96 % |
| Bad Aibling | 2,85 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Fischbachau | 7,4 km | 83730 | 12,62 € | 5.118 € | 2,96 % |
| Raubling | 7,7 km | 83064 | 14,08 € | 5.008 € | 3,38 % |
| Brannenburg | 7,9 km | 83098 | 15,85 € | 5.787 € | 3,29 % |
| Kolbermoor, St | 9,5 km | 83059 | 15,54 € | 5.619 € | 3,32 % |
| Irschenberg | 9,5 km | 83737 | 14,60 € | 5.846 € | 3,00 % |
| Neubeuern, M | 9,8 km | 83115 | 12,98 € | 4.882 € | 3,19 % |
| Bad Aibling, St | 10,0 km | 83043 | 15,09 € | 6.360 € | 2,85 % |
| Flintsbach a.Inn | 10,4 km | 83126 | 13,37 € | 4.266 € | 3,76 % |
| Bayrischzell | 11,1 km | 83735 | 13,95 € | 3.806 € | 4,40 % |
Wo liegt Bad Feilnbach?
Lage
Bad Feilnbach auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Bad Feilnbach
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 13,48 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 4.420 € |
| Bruttomietrendite | 3,66 % |
| Kaufpreisfaktor | 27,3 |
| Einwohner | 8.512 |
| Einwohner je km² | 148 |
| Fläche (km²) | 57,5 |
| Arbeitslosenquote | 1,8 % |
| Prognos-Gesamtrang | #92 |
| Prognos Dynamikrang | #193 |
| Prognos Stärkerang | #77 |
| Koordinaten | 47,7733, 12,0082 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Bad Feilnbach
Was kostet eine Wohnung in Bad Feilnbach?
Die aktuellen Angebotsmieten in Bad Feilnbach liegen bei 13,48 Euro pro Quadratmeter, die Angebotskaufpreise bei rund 4.420 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und kein amtlicher Mietspiegel. Im Vergleich dazu liegt der Durchschnitt im Kreis Rosenheim bei 12,92 Euro Miete und 4.788 Euro Kaufpreis pro Quadratmeter, während der bayerische Durchschnitt bei 10,11 Euro bzw. 3.246 Euro liegt. Bad Feilnbach ist damit mietseitig teurer als der bayerische Durchschnitt, aber preislich im Kreis Rosenheim im mittleren Bereich.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Bad Feilnbach entwickelt?
Die Angebotsmieten in Bad Feilnbach sind von 10,52 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 12,22 Euro im Jahr 2026 gestiegen, was einer durchschnittlichen jährlichen Steigerung von rund 1,89 Prozent entspricht. Die Kaufpreise entwickelten sich von 3.456 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 4.041 Euro im Jahr 2026, bei einer jährlichen Steigerungsrate von etwa 1,97 Prozent. Beide Zeitreihen sind nicht geschätzt, sondern auf tatsächlichen Daten basierend.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Bad Feilnbach?
Die Bruttomietrendite in Bad Feilnbach beträgt 3,66 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 27,33. Die Rendite liegt damit über dem Durchschnitt des Kreises Rosenheim (3,28 Prozent), aber unter dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent. Der Perzentilrang von 42,6 im Bundesland bedeutet, dass rund 43 Prozent der Orte in Bayern eine niedrigere Bruttomietrendite aufweisen. Der Kaufpreisfaktor von 27,33 liegt knapp über dem bayerischen Durchschnitt von 26,10, was ein moderat hohes Preisniveau im Verhältnis zur Miete anzeigt.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Bad Feilnbach?
Bad Feilnbach hat seit 2015 ein deutliches Bevölkerungswachstum verzeichnet: Von 8.001 Einwohnern im Jahr 2015 auf 8.512 im Jahr 2024, was einem Anstieg von rund 6,4 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 148 Einwohner pro Quadratkilometer. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 93 Hundertst-Prozent (0,93 Prozent). Die Gemeinde liegt damit im Aufwärtstrend, was die Nachfrage nach Wohnraum stützen kann.
Wie ist die Lage von Bad Feilnbach im Vergleich zu Nachbarorten und im Zukunftsatlas?
Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 erreicht der Kreis Rosenheim, dem Bad Feilnbach angehört, den Gesamtrang 92 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut positioniert ist der Kreis im Index Wohlstand und soziale Lage mit Rang 31, während die Dynamik mit Rang 193 schwächer abschneidet. Bad Feilnbach selbst hat keine Hochschule. Im Umkreis von zehn Kilometern liegen Nachbarorte wie Bad Aibling mit 6.360 Euro Kaufpreis pro Quadratmeter oder Flintsbach am Inn mit 4.266 Euro, was ein breites Preisspektrum zeigt.
Woher stammen die Daten zu Bad Feilnbach?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Bad Feilnbach sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Bad Feilnbach führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Rosenheim
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Albaching | 83544 | 11,19 € | 2.849 € | 4,72 % |
| Chiemsee | 83256 | 15,05 € | 4.556 € | 3,96 % |
| Nußdorf a.Inn | 83131 | 13,01 € | 4.102 € | 3,81 % |
| Vogtareuth | 83569 | 12,35 € | 3.919 € | 3,78 % |
| Flintsbach a.Inn | 83126 | 13,37 € | 4.266 € | 3,76 % |
| Frasdorf | 83112 | 13,41 € | 4.473 € | 3,60 % |
| Edling | 83533 | 11,77 € | 3.962 € | 3,56 % |
| Rohrdorf | 83101 | 12,68 € | 4.280 € | 3,56 % |