Irschenberg
Irschenberg (PLZ 83737) liegt im Kreis Miesbach in Bayern. Der Ort zählt 3.331 Einwohner auf 53,9 km², das entspricht 62 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 14,60 € pro m², der Kaufpreis bei 5.846 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 3,00 % und ein Kaufpreisfaktor von 33,4 — rechnerisch sind das 33 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Irschenberg über dem Renditeniveau von 11 % der Orte in Bayern.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 12,50 € auf 15,82 € pro m², im Mittel 3,0 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 11,2 % pro Jahr schneller als die Mieten, was die Rendite gedrückt hat. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 3,9 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 1,3 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Miesbach Rang 85 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 352, Stärkerang 44). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Bruckmühl, Bad Aibling und Miesbach an.
Immobilienpreise in Irschenberg im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Bayern.
Immobilienmarkt- und Standortbericht Irschenberg
Irschenberg im Landkreis Miesbach ist ein oberbayerischer Wohnstandort mit überdurchschnittlichen Immobilienpreisen, stabiler Demografie und sehr niedriger Arbeitslosigkeit. Der Kreis Miesbach überzeugt im Prognos-Zukunftsatlas besonders im Bereich Wohlstand (Rang 8 von 400), weist aber geringere Dynamik auf.
Marktüberblick und regionale Einordnung
Irschenberg liegt im Landkreis Miesbach im oberbayerischen Voralpenland und weist einen Immobilienmarkt mit überdurchschnittlichen Preisen aus. Der Angebotskaufpreis beträgt 5.846 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete 14,60 Euro pro Quadratmeter. Die Bruttomietrendite liegt bei 3,0 %, der Kaufpreisfaktor bei 33,37.
Im bayernweiten Vergleich liegt Irschenberg bei beiden Preiskennzahlen deutlich über dem Durchschnitt: Der Kaufpreis von 5.846 €/m² liegt um 80 % über dem bayernweiten Mittel von 3.246 €/m², die Miete von 14,60 €/m² um 44 % über dem bayernweiten Mittel von 10,11 €/m². Die Bruttomietrendite von 3,0 % liegt damit unter dem bayernweiten Durchschnitt von 4,13 %, was die hohe Kaufpreisrelation bestätigt. Der Kaufpreisfaktor von 33,37 liegt ebenfalls über dem bayernweiten Durchschnitt von 26,10.
Eine Besonderheit zeigt der Vergleich mit dem Landkreis Miesbach: Irschenberg liegt sowohl bei der Miete (14,60 vs. 16,12 €/m²) als auch beim Kaufpreis (5.846 vs. 7.167 €/m²) unter dem Kreisdurchschnitt. Die Bruttomietrendite von 3,0 % liegt damit leicht über dem Kreisdurchschnitt von 2,85 %. Irschenberg ist also im Landkreis ein vergleichsweise günstigerer Standort, bleibt aber bayernweit ein teurer Markt.
Preisentwicklung
Die Zeitreihen zeigen eine starke Preisdynamik mit erheblichen Schwankungen. Der Angebotskaufpreis stieg von 3.263 €/m² (2019) auf 5.566 €/m² (2020), fiel dann bis 2023 auf 4.020 €/m² und stieg 2025 auf 7.014 €/m² an, bevor er 2026 leicht auf 6.881 €/m² zurückging.
Die Angebotsmiete entwickelte sich weniger volatil: Sie fiel von 12,50 €/m² (2018) auf 9,78 €/m² (2020), stieg dann auf 16,11 €/m² (2023) und pendelte sich zwischen 15,51 und 15,82 €/m² ein.
Der aktuelle Angebotskaufpreis von 5.846 €/m² liegt zwischen den Zeitreihenwerten für 2024 (4.204 €/m²) und 2025 (7.014 €/m²). Diese Diskrepanz zwischen den aktuellen Marktdaten und den Jahreswerten der Zeitreihe ist nicht weiter erklärbar – möglicherweise beruhen die Zeitreihen auf anderen Datenquellen oder Berechnungsmethoden als die aktuellen Angebotswerte.
Die unterschiedliche Dynamik von Kaufpreis und Miete führt zu einer sich verschlechternden Rendite: Steigen die Kaufpreise stärker als die Mieten, sinkt die Bruttomietrendite. Im vorliegenden Fall liegt die Rendite mit 3,0 % deutlich unter dem bayernweiten Durchschnitt.
Demografie und Arbeitsmarkt
Irschenberg hat 3.331 Einwohner auf 53,91 km² Fläche, was einer Bevölkerungsdichte von 62 Einwohnern pro km² entspricht. Die Einwohnerzahl war von 2015 bis 2021 stabil bei rund 3.200, schwankte zwischen 3.177 und 3.206. Seit 2022 ist ein deutlicher Zuzug zu verzeichnen: 3.279 (2022), 3.331 (2023), wobei die Zahl 2024 unverändert blieb. Insgesamt wuchs die Bevölkerung seit 2015 um 3,9 %.
Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 1,27 %, was sehr niedrig ist und auf eine stabile lokale Wirtschaft hindeutet. 27 Personen waren arbeitslos gemeldet.
Der leichte Bevölkerungszuwachs seit 2022 könnte die Nachfrage nach Wohnraum gestützt haben, was sich in den gestiegenen Kaufpreisen widerspiegelt. Die sehr niedrige Arbeitslosigkeit unterstreicht die wirtschaftliche Stabilität des Ortes.
Standortfaktoren
Der Kreis Miesbach, dem Irschenberg angehört, belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 85 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders stark ist der Kreis im Bereich Wohlstand und soziale Lage mit Rang 8 – das ist eine der besten Positionen bundesweit. Im Bereich Dynamik liegt der Kreis mit Rang 352 deutlich schwächer, was auf geringere wirtschaftliche Dynamik hindeutet. Auch die Teilindizes Wettbewerb und Innovation (Rang 112) sowie Arbeitsmarkt (Rang 102) liegen im Mittelfeld.
Am Ort bestehen keine Hochschulen.
Die Kombination aus sehr hoher Wohlstandslage und niedriger Arbeitslosigkeit bei gleichzeitig moderater Dynamik beschreibt einen Ort, der von etablierter Kaufkraft lebt, aber nicht zu den dynamischen Wachstumsmotoren zählt. Das passt zu einem Ort im oberbayerischen Umland, der als Wohnstandort attraktiv ist, aber nicht als Wirtschaftsstandort im engeren Sinne.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Irschenberg entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Irschenberg
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 12,50 €/m² |
| 2019 | 11,07 €/m² |
| 2020 | 9,78 €/m² |
| 2021 | 11,30 €/m² |
| 2022 | 13,12 €/m² |
| 2023 | 16,11 €/m² |
| 2024 | 15,68 €/m² |
| 2025 | 15,51 €/m² |
| 2026 | 15,82 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Irschenberg
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2019 | 3.263 €/m² |
| 2020 | 5.566 €/m² |
| 2021 | 5.625 €/m² |
| 2022 | 4.775 €/m² |
| 2023 | 4.020 €/m² |
| 2024 | 4.204 €/m² |
| 2025 | 7.014 €/m² |
| 2026 | 6.881 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Irschenberg
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2019 | 4,07 % |
| 2020 | 2,11 % |
| 2021 | 2,41 % |
| 2022 | 3,30 % |
| 2023 | 4,81 % |
| 2024 | 4,48 % |
| 2025 | 2,65 % |
| 2026 | 2,76 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Irschenberg
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 3.206 Einwohner |
| 2016 | 3.198 Einwohner |
| 2017 | 3.177 Einwohner |
| 2018 | 3.198 Einwohner |
| 2019 | 3.204 Einwohner |
| 2020 | 3.205 Einwohner |
| 2021 | 3.197 Einwohner |
| 2022 | 3.279 Einwohner |
| 2023 | 3.331 Einwohner |
| 2024 | 3.331 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Irschenberg
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 1,01 % |
| 2016 | 1,05 % |
| 2017 | 0,72 % |
| 2018 | 1,17 % |
| 2019 | 1,02 % |
| 2020 | 1,56 % |
| 2021 | 1,25 % |
| 2022 | 0,80 % |
| 2023 | 1,27 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 85,00 Rang |
| Dynamik | 352 Rang |
| Stärke | 44,00 Rang |
| Demografie | 284 Rang |
| Arbeitsmarkt | 102 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 112 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 8,00 Rang |
Renditeverteilung in Bayern
Anzahl Orte je Renditeband — Irschenberg liegt im Band 3–4 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Bayern
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 7,00 Orte |
| 2–3 | 215 Orte |
| 3–4 | 963 Orte |
| 4–5 | 524 Orte |
| 5–6 | 199 Orte |
| 6–7 | 73,00 Orte |
| 7–8 | 32,00 Orte |
| 8–9 | 15,00 Orte |
| 9–10 | 12,00 Orte |
| 10–11 | 5,00 Orte |
| 11–12 | 6,00 Orte |
| 12+ | 5,00 Orte |
Wie schneidet Irschenberg im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Irschenberg ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Irschenberg ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Irschenberg
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Schliersee | 16,16 €/m² |
| Kolbermoor | 15,54 €/m² |
| Weyarn | 15,35 €/m² |
| Bad Aibling | 15,09 €/m² |
| Hausham | 14,94 €/m² |
| Miesbach | 14,93 €/m² |
| Irschenberg | 14,60 €/m² |
| Bruckmühl | 14,24 €/m² |
| Bad Feilnbach | 13,48 €/m² |
| Feldkirchen-Westerham | 13,47 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Irschenberg ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Irschenberg
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Bad Feilnbach | 3,66 % |
| Miesbach | 3,64 % |
| Hausham | 3,57 % |
| Bruckmühl | 3,55 % |
| Kolbermoor | 3,32 % |
| Feldkirchen-Westerham | 3,27 % |
| Weyarn | 3,02 % |
| Irschenberg | 3,00 % |
| Bad Aibling | 2,85 % |
| Schliersee | 2,62 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Bruckmühl, M | 5,4 km | 83052 | 14,24 € | 4.811 € | 3,55 % |
| Bad Aibling, St | 7,6 km | 83043 | 15,09 € | 6.360 € | 2,85 % |
| Miesbach, St | 8,1 km | 83714 | 14,93 € | 4.927 € | 3,64 % |
| Weyarn | 9,1 km | 83629 | 15,35 € | 6.103 € | 3,02 % |
| Bad Feilnbach | 9,5 km | 83075 | 13,48 € | 4.420 € | 3,66 % |
| Feldkirchen-Westerham | 10,0 km | 83620 | 13,47 € | 4.953 € | 3,27 % |
| Kolbermoor, St | 10,8 km | 83059 | 15,54 € | 5.619 € | 3,32 % |
| Hausham | 11,0 km | 83734 | 14,94 € | 5.023 € | 3,57 % |
| Schliersee, M | 11,7 km | 83727 | 16,16 € | 7.391 € | 2,62 % |
Wo liegt Irschenberg?
Lage
Irschenberg auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Irschenberg
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 14,60 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 5.846 € |
| Bruttomietrendite | 3,00 % |
| Kaufpreisfaktor | 33,4 |
| Einwohner | 3.331 |
| Einwohner je km² | 62 |
| Fläche (km²) | 53,9 |
| Arbeitslosenquote | 1,3 % |
| Prognos-Gesamtrang | #85 |
| Prognos Dynamikrang | #352 |
| Prognos Stärkerang | #44 |
| Koordinaten | 47,8342, 11,9187 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Irschenberg
Was kostet eine Wohnung in Irschenberg?
Die aktuellen Angebotsmieten in Irschenberg liegen bei rund 14,60 Euro pro Quadratmeter, die Angebotskaufpreise bei etwa 5.846 Euro pro Quadratmeter. Damit liegt die Miete knapp unter dem Durchschnitt des Landkreises Miesbach (16,12 Euro), ist aber deutlich höher als der bayerische Durchschnitt von 10,11 Euro. Die Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Irschenberg entwickelt?
Die Angebotskaufpreise in Irschenberg sind von 3.263 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2019 auf 6.881 Euro im Jahr 2026 gestiegen. Die Entwicklung war dabei nicht linear: Nach einem Anstieg auf über 5.600 Euro in den Jahren 2020 bis 2021 folgte ein Rückgang auf rund 4.020 Euro im Jahr 2023, bevor die Preise wieder anstiegen. Die Mietpreise bewegten sich im gleichen Zeitraum zwischen 9,78 Euro (2020) und 16,11 Euro (2023). Beide Reihen sind nicht geschätzt.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Irschenberg?
Die Bruttomietrendite in Irschenberg beträgt 3,0 Prozent und liegt damit deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent sowie dem deutschen Durchschnitt von 5,10 Prozent. Mit einem Perzentilrang von etwa 11 im Bundesland gehört Irschenberg zu den Orten mit den niedrigsten Renditen in Bayern. Der Kaufpreisfaktor von 33,37 liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 36,43, aber über dem bayerischen Durchschnitt von 26,10.
Wie liegen die Immobilienpreise in Irschenberg im Vergleich zum Umland?
Im direkten Vergleich mit den Nachbarorten liegen die Angebotsmieten in Irschenberg bei 14,60 Euro pro Quadratmeter und damit im Mittelfeld: Sie sind höher als in Bad Feilnbach (13,48 Euro) und Feldkirchen-Westerham (13,47 Euro), aber niedriger als in Bad Aibling (15,09 Euro) und Kolbermoor (15,54 Euro). Die Kaufpreise von 5.846 Euro pro Quadratmeter liegen über denen in Bad Feilnbach (4.420 Euro) und Miesbach (4.927 Euro), aber unter denen in Bad Aibling (6.360 Euro) und Weyarn (6.103 Euro).
Wie hat sich die Bevölkerung in Irschenberg entwickelt?
Die Einwohnerzahl in Irschenberg ist von 3.206 im Jahr 2015 auf 3.331 im Jahr 2024 leicht gestiegen. In den Jahren dazwischen schwankte die Bevölkerungszahl zwischen 3.177 und 3.279. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,7 Prozent und bewegte sich in den vergangenen Jahren zwischen 1,7 Prozent (2022) und 3,2 Prozent (2020).
Wie gut schneidet Irschenberg beim Prognos-Zukunftsatlas ab?
Der Kreis Miesbach, zu dem Irschenberg gehört, belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den 85. Platz von rund 400 deutschen Kreisen in der Gesamtwertung. Besonders gut schnitt der Kreis im Index "Wohlstand und soziale Lage" mit Rang 8 ab. Im Bereich "Dynamik" liegt er mit Rang 352 hingegen deutlich abgeschlagen. Irschenberg verfügt über keine eigene Hochschule.
Woher stammen die Daten zu Irschenberg?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Irschenberg sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Irschenberg führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Miesbach
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Bayrischzell | 83735 | 13,95 € | 3.806 € | 4,40 % |
| Miesbach, St | 83714 | 14,93 € | 4.927 € | 3,64 % |
| Hausham | 83734 | 14,94 € | 5.023 € | 3,57 % |
| Waakirchen | 83666 | 14,93 € | 5.795 € | 3,09 % |
| Weyarn | 83629 | 15,35 € | 6.103 € | 3,02 % |
| Holzkirchen, M | 83607 | 16,43 € | 6.618 € | 2,98 % |
| Fischbachau | 83730 | 12,62 € | 5.118 € | 2,96 % |
| Otterfing | 83624 | 16,95 € | 6.998 € | 2,91 % |