Marktüberblick und Einordnung
Der Landkreis Miesbach liegt im bayerischen Oberland, südlich von München und nördlich der Tiroler Grenze. Mit einem mittleren Kaufpreis von 7.167 Euro pro Quadratmeter gehört er zu den drei teuersten Landkreisen Bayerns – hinter München-Stadt und München-Land. Von allen deutschen Landkreisen weist er die höchsten Immobilienpreise auf. Die 17 Gemeinden des 866 Quadratkilometer großen Kreises umfassen zusammen rund 101.500 Einwohner.
Die Mietpreise liegen im Kreisdurchschnitt bei 16,12 Euro pro Quadratmeter, die Kaufpreise bei 7.167 Euro pro Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt durchschnittlich 2,85 Prozent. Im Vergleich zum bayerischen Durchschnitt (3.246 Euro/m² Kaufpreis, 4,13 Prozent Rendite) liegt Miesbach deutlich darüber. Gegenüber Deutschland (2.409 Euro/m², 5,1 Prozent Rendite) ist die Differenz noch ausgeprägter.
Die Zeitreihen zeigen einen deutlichen Anstieg der Kaufpreise von 5.386 Euro/m² im Jahr 2018 auf einen Höhepunkt von 7.691 Euro/m² im Jahr 2022. Anschließend folgte ein Rückgang auf 6.756 Euro/m² im Jahr 2024, gefolgt von einer leichten Erholung auf 6.950 Euro/m² im Jahr 2025. Die Mietpreise stiegen kontinuierlich von 12,17 Euro/m² im Jahr 2018 auf 16,39 Euro/m² im Jahr 2024, bevor sie 2025 leicht auf 16,05 Euro/m² sanken. Die Bevölkerungszahl ist stabil bei rund 101.500 Einwohnern.
Innere Struktur und Preisgefälle
Der Immobilienmarkt im Landkreis Miesbach ist extrem gespalten. Die Kaufpreise reichen von 3.806 Euro pro Quadratmeter in Bayrischzell im Norden bis 12.511 Euro pro Quadratmeter in Rottach-Egern am Tegernsee – ein Faktor von mehr als 3,3. Die Mietpreise variieren von 12,62 Euro/m² in Fischbachau bis 21,28 Euro/m² in Tegernsee. Die Renditen spannen sich von 1,97 Prozent in Rottach-Egern bis 4,4 Prozent in Bayrischzell.
Die teuersten Gemeinden liegen am Tegernsee und Schliersee: Rottach-Egern (12.511 Euro/m²), Tegernsee (11.352 Euro/m²), Bad Wiessee (9.487 Euro/m²), Gmund am Tegernsee (8.475 Euro/m²) und Kreuth (8.054 Euro/m²). Diese fünf Gemeinden bilden eine klare Teuerungslinie entlang der Seenkette. Der Tegernsee und der Schliersee sind die prägenden Landschaftsfaktoren – beide Seen liegen vollständig im Kreisgebiet und ziehen sowohl Touristen als auch Zweitwohnsitzkäufer an.
Am anderen Ende der Skala steht Bayrischzell im Leitzachtal im Norden des Kreises mit 3.806 Euro/m² – der günstigste Ort im gesamten Kreis und zugleich die Gemeinde mit der höchsten Rendite (4,4 Prozent). Bayrischzell liegt abseits der Seen, im Bergland des Mangfallgebirges, und ist vor allem als Wintersport- und Wanderort bekannt. Miesbach, die Kreisstadt mit 12.109 Einwohnern, liegt mit 4.927 Euro/m² im unteren Drittel, deutlich unter dem Kreisdurchschnitt.
Holzkirchen, die bevölkerungsreichste Gemeinde mit rund 16.700 Einwohnern, liegt mit 6.618 Euro/m² nahe dem Kreisdurchschnitt. Sie bildet eine Art Mittelzone zwischen dem teuren Seenland und dem günstigeren Norden. Hausham (5.023 Euro/m²), Fischbachau (5.118 Euro/m²) und Waakirchen (5.795 Euro/m²) liegen ebenfalls im unteren bis mittleren Preissegment.
Die Spreizung innerhalb des Kreises ist außergewöhnlich hoch. Selbst innerhalb der Seen-Gemeinden gibt es Unterschiede: Rottach-Egern ist mit 12.511 Euro/m² deutlich teurer als das nur wenige Kilometer entfernte Tegernsee (11.352 Euro/m²). Warngau, eine kleine Gemeinde mit 3.819 Einwohnern, liegt mit 7.605 Euro/m² überraschend hoch – näher am Seen- als am Nordteil des Kreises.
Wirtschaft und Arbeitsmarkt
Die Wirtschaft des Landkreises Miesbach ist von einer klaren Zweiteilung geprägt: Im Norden, um Holzkirchen und Otterfing, dominieren Gewerbe und Industrie, während der Süden vom Tourismus geprägt ist.
Holzkirchen ist der wirtschaftliche Motor des Kreises. Mit rund 16.000 Einwohnern ist sie nicht nur die bevölkerungsreichste, sondern auch die wirtschaftlich stärkste Kommune. Rund 1.600 Gewerbetreibende sind hier ansässig. Bedeutende Unternehmen vor Ort sind Sandoz mit den Standorten Hexal und 1A Pharma, der Etikettenhersteller CCL Label GmbH, Veolia Verkehr mit seiner süddeutschen Zentrale sowie Bosch Engineering, das ab 2013 ein Entwicklungszentrum im Gemeindeteil Föching errichtet hat. Panasonic Electric Works Europe hatte seinen deutschen Sitz hier, bevor er nach Ottobrunn verlagert wurde.
Ein weiterer wichtiger Arbeitgeber ist die Bayerische Oberlandbahn (BRB/BOB), ein privates Eisenbahnverkehrsunternehmen des französischen Konzerns Transdev. Die BOB hat ihren Hauptsitz in Holzkirchen und beschäftigt 840 Mitarbeiter. Sie betreibt mehrere Regionalbahnlinien in Oberbayern und ist damit ein bedeutender Arbeitgeber im Kreis.
Im Süden des Kreises, an Tegernsee und Schliersee, dominiert der Tourismus. Der Landkreis Miesbach ist Teil der eigenständigen Tourismusregion Alpenregion Tegernsee Schliersee. Der Tourismus trägt zum Volkseinkommen in den Alpenlandkreisen durchweg höher als fünf Prozent bei, wobei Miesbach zu den Kreisen mit besonders hohem Anteil gehört. Die Seen-Gemeinden leben von Hotel- und Gastronomiebetrieben, Freizeitangeboten und dem Markt für Zweitwohnsitze und Ferienwohnungen.
Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Landkreis Miesbach auf Rang 85 von rund 400 deutschen Kreisen ein. Besonders gut abschneidet er im Wohlstand (Rang 8) und in der wirtschaftlichen Stärke (Rang 44). Die Dynamik liegt mit Rang 352 deutlich niedriger, was auf die begrenzte Wachstumsdynamik in einer bereits hochpreisigen Tourismusregion hindeutet.
Verkehr und Erreichbarkeit
Die Verkehrsanbindung des Landkreises Miesbach ist durch die A8 und den Bahnhof Holzkirchen geprägt. Die Bundesautobahn 8 führt von München über das Rosenheimer Becken ins Oberland. Am Irschenberg überwindet sie als Rampe die Geländestufe vom Rosenheimer Becken (ca. 200 Meter Höhe) ins voralpine Miesbacher Land. Die Ausfahrten Weyarn und Holzkirchen sind die wichtigsten Zufahrten für Pendler und Touristen.
Der Bahnhof Holzkirchen ist der zentrale Schienenknoten des Kreises. Die Strecke München–Holzkirchen–Rosenheim wurde 1857 eröffnet und verbindet den Landkreis seit über 160 Jahren mit der Landeshauptstadt. Von Holzkirchen aus zweigt die Strecke nach Schliersee und Bayrischzell ab (RB 55), die über Miesbach verläuft. Die Tegernseer Linie (RB 57) führt von Holzkirchen über Schaftlach zum Tegernsee. Alle Linien sind Teil des Münchner Verkehrs- und Tarifverbundes (MVV) und verkehren im Stundentakt, zu Hauptverkehrszeiten teilweise im Halbstundentakt.
Die Bayerische Oberlandbahn betreibt diese Linien mit Dieseltriebwagen, da die Strecken südlich von Holzkirchen nicht elektrifiziert sind. Die Züge sind sowohl im Pendler- und Schülerverkehr stark ausgelastet als auch im Ausflugs- und Tourismusverkehr, insbesondere im Winter für die Skigebiete Wendelstein, Sudelfeld und Brauneck sowie im Sommer für Wandergebiete. Die eingleisigen Strecken verfügen über zu wenige Ausweichmöglichkeiten, was die Beförderungsleistung begrenzt.
Im Süden grenzt der Landkreis an die Tiroler Bezirke Kufstein und Schwaz in Österreich. Die Anbindung an Tirol erfolgt vor allem über die Straßenverbindungen über die Pässe und durch das Mangfalltal.
Tourismus und Lebensqualität
Der Landkreis Miesbach ist Teil der eigenständigen Tourismusregion Alpenregion Tegernsee Schliersee. Zu den bedeutendsten touristischen Zielen zählen der Tegernsee, der Schliersee, der Seehamer See und der Spitzingsee. Der höchste Berg des Kreises ist die Rotwand mit 1.884 Metern im Mangfallgebirge, der bekannteste Berg ist der Wendelstein mit 1.838 Metern.
Die Seen-Gemeinden Rottach-Egern, Tegernsee, Bad Wiessee und Gmund am Tegernsee sind überregional als Tourismus- und Erholungsorte bekannt. Bad Wiessee führt den Zusatz Bad, was auf einen historischen Kur- und Badebetrieb hinweist. Der Tegernsee und der Schliersee sind die prägenden Landschaftsfaktoren für den gesamten Süden des Kreises. Schifffahrtsverbindungen bestehen auf dem Tegernsee zwischen Gmund, Tegernsee und Rottach-Egern.
Im Norden des Kreises, um Bayrischzell und Fischbachau, dominiert der Berg- und Wintertourismus. Bayrischzell liegt im Leitzachtal am Fuße des Mangfallgebirges und ist vor allem als Wander- und Skigebiet bekannt. Die Gemeinde hat mit 1.691 Einwohnern die kleinste Bevölkerung der teuersten Gemeinden und zugleich die niedrigsten Immobilienpreise des Kreises.
Die Bevölkerungszahl des Landkreises ist stabil bei rund 101.500 Einwohnern. Zwischen 2015 und 2023 wuchs sie von 98.286 auf 101.451, was einem Zuwachs von rund 3.200 Einwohnern in acht Jahren entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 117 Einwohner pro Quadratkilometer.