Rottach-Egern
Rottach-Egern (PLZ 83700) liegt im Kreis Miesbach in Bayern. Der Ort zählt 5.778 Einwohner auf 59,1 km², das entspricht 98 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 20,54 € pro m², der Kaufpreis bei 12.511 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 1,97 % und ein Kaufpreisfaktor von 50,8 — rechnerisch sind das 51 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Rottach-Egern über dem Renditeniveau von 0 % der Orte in Bayern.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 14,45 € auf 21,55 € pro m², im Mittel 5,1 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 1,5 % pro Jahr langsamer als die Mieten. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 0,8 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 1,9 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Miesbach Rang 85 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 352, Stärkerang 44). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Tegernsee, Bad Wiessee und Kreuth an.
Immobilienpreise in Rottach-Egern im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Bayern.
Immobilienmarkt und Standortbericht Rottach-Egern
Rottach-Egern weist das höchste Preisniveau aller Nachbarorte im Tegernsee-Gebiet auf – mit einer Angebotsmiete von 20,54 €/m², einem Kaufpreis von 12.511 €/m² und einer Bruttomietrendite von nur 1,97 %. Der Kreis Miesbach rangiert im Prognos-Zukunftsatlas 2025 auf Platz 8 im Wohlstand, während die Bevölkerung stabil bei rund 5.780 Einwohnern liegt.
Marktüberblick: Premium-Preise im Tegernsee-Gebiet
Rottach-Egern gehört zu den teuersten Wohnmärkten im Landkreis Miesbach und im gesamten Tegernsee-Gebiet. Die Angebotsmiete liegt bei 20,54 Euro je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 12.511 Euro je Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 1,97 Prozent, der Kaufpreisfaktor 50,76 – das bedeutet, dass der Kaufpreis etwa das 51-fache der jährlichen Jahreskaltmiete beträgt.
Im Vergleich zum Kreis Miesbach liegt die Angebotsmiete um 27,5 Prozent über dem Kreisdurchschnitt von 16,12 Euro, der Kaufpreis um 74,6 Prozent über 7.167 Euro. Gegenüber Bayern (Miete 10,11 Euro, Kaufpreis 3.246 Euro) und Deutschland (Miete 8,92 Euro, Kaufpreis 2.409 Euro) liegen die Werte in Rottach-Egern jeweils mehr als doppelt bzw. mehr als fünffach höher. Die Bruttomietrendite von 1,97 Prozent liegt im unteren Perzentil von Bayern (0,34. Perzentil), was bedeutet, dass fast kein bayerischer Ort eine noch niedrigere Rendite aufweist.
Unter den acht Nachbarorten im Umkreis bis 12 Kilometer weist Rottach-Egern sowohl die höchste Miete als auch den höchsten Kaufpreis auf. Tegernsee liegt mit 21,28 Euro pro Quadratmeter zwar noch knapp darüber, hat aber mit 11.352 Euro einen niedrigeren Kaufpreis und eine höhere Rendite von 2,25 Prozent. Bad Wiessee, Kreuth, Gmund am Tegernsee und Schliersee liegen bei allen drei Kennzahlen deutlich unter Rottach-Egern. Die niedrige Rendite bei gleichzeitig höchsten Preisen kennzeichnet einen Markt, in dem die Kaufpreise die Mieteinnahmen überproportional übertreffen – ein typisches Merkmal von Luxus- und Tourismusstandorten.
Preis- und Mietentwicklung: Volatilität mit langem Aufwärtstrend
Die Angebotsmiete ist von 14,45 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 auf 21,55 Euro im Jahr 2026 gestiegen – ein Anstieg um 49 Prozent in acht Jahren, was einer jährlichen Wachstumsrate von 5,12 Prozent entspricht. Der Kaufpreis verhielt sich dagegen deutlich volatiler: Von 10.562 Euro im Jahr 2018 stieg er 2022 auf einen Höhepunkt von 16.164 Euro, fiel dann auf 11.271 Euro im Jahr 2025 und liegt 2026 bei 11.909 Euro. Die jährliche Wachstumsrate über den gesamten Zeitraum beträgt nur 1,51 Prozent.
Der deutliche Unterschied zwischen Miete und Kaufpreisentwicklung zeigt, dass der Markt in Rottach-Egern nicht von einer stabilen Mietertragslogik getrieben wird. Die Miete legte über den Zeitraum insgesamt deutlich zu, mit leichten Einbrüchen 2022–2023 und 2024–2025. Der Kaufpreis erreichte 2022 seinen Höhepunkt und ist bis 2026 um 26,3 Prozent gefallen, was auf eine Korrektur nach der Phase starken Preiswachstums hindeutet.
Die Bevölkerungszahl blieb in diesem Zeitraum stabil bei rund 5.780 Einwohnern (2015: 5.733, 2024: 5.778). Das bedeutet, dass die Preisentwicklung nicht durch Bevölkerungswachstum, sondern durch veränderte Nachfragestrukturen – etwa durch Zweitwohnsitze, Ferienwohnungen oder wohlhabendere Käufer – getrieben wird.
Regionale Einordnung: Spitzenreiter im Tegernsee-Gebiet
Rottach-Egern liegt im Landkreis Miesbach, der im Prognos-Zukunftsatlas 2025 unter rund 400 deutschen Kreisen auf Platz 85 insgesamt rangiert. Besonders stark ist der Kreis im Teilindex Wohlstand und Soziale Lage mit Platz 8 – ein Indikator für hohe Kaufkraft und gute Lebensbedingungen. Schwächer ist er im Bereich Demografie (Platz 284) und Dynamik (Platz 352), was auf eine alternde Bevölkerung und geringere wirtschaftliche Dynamik hindeutet.
Im direkten Vergleich zu den Nachbarorten hebt sich Rottach-Egern durch ein überdurchschnittlich hohes Preisniveau ab. Tegernsee (2,3 Kilometer entfernt) hat mit 21,28 Euro die höchste Miete im Umkreis, aber einen um 9,3 Prozent niedrigeren Kaufpreis und eine um 0,28 Prozentpunkte höhere Rendite. Bad Wiessee (4 Kilometer) liegt bei der Miete bei 18,70 Euro und beim Kaufpreis bei 9.487 Euro. Die Orte Kreuth, Gmund am Tegernsee, Schliersee und Waakirchen liegen bei allen drei Kennzahlen deutlich unter Rottach-Egern. Selbst Miesbach, die Kreisstadt (12,2 Kilometer), weist mit 14,93 Euro Miete und 4.927 Euro Kaufpreis ein deutlich niedrigeres Niveau auf.
Diese Diskrepanz zwischen dem hohen Wohlstand des Kreises (Platz 8) und dem extremen Preisniveau in Rottach-Egern zeigt, dass der Ort eine Sonderstellung innerhalb der Region einnimmt – wahrscheinlich als bekannter Tourismus- und Erholungsstandort am Tegernsee.
Standortfaktoren und Demografie: Stabile Bevölkerung, keine Hochschulen
Rottach-Egern hat eine Bevölkerungsdichte von 98 Einwohnern pro Quadratkilometer auf einer Fläche von 59,12 Quadratkilometern. Die Bevölkerungszahl war seit 2015 nahezu konstant – mit einem minimalen Anstieg von 0,78 Prozent über den Zeitraum. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 63 Promille (6,3 Prozent) und schwankte in den vorangegangenen Jahren zwischen 42 und 84 Promille.
Am Ort bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach kleinen Mietwohnungen im studentischen Segment ausschließt. Die stabile Bevölkerungszahl bei gleichzeitig hohen Immobilienpreisen deutet darauf hin, dass der Wohnungsmarkt von externen Nachfragern – etwa Zweitwohnsitzkäufern oder Ferienwohnungsinteressenten – geprägt ist, nicht von der lokalen Wohnraumbedarfentwicklung.
Der Landkreis Miesbach weist im Prognos-Zukunftsatlas 2025 eine starke Wettbewerbs- und Innovationskraft (Platz 112) sowie eine gute Arbeitsmarktlage (Platz 102) auf. Die Demografie (Platz 284) und die Dynamik (Platz 352) sind dagegen schwächer ausgeprägt, was strukturelle Herausforderungen für die Region anzeigt. Diese Faktoren wirken sich indirekt auf den Immobilienmarkt aus, da sie die langfristige Attraktivität und Entwicklungsfähigkeit des Standorts mitbestimmen.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Rottach-Egern entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Rottach-Egern
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 14,45 €/m² |
| 2019 | 15,44 €/m² |
| 2020 | 16,46 €/m² |
| 2021 | 17,77 €/m² |
| 2022 | 18,95 €/m² |
| 2023 | 18,34 €/m² |
| 2024 | 19,36 €/m² |
| 2025 | 18,98 €/m² |
| 2026 | 21,55 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Rottach-Egern
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 10.563 €/m² |
| 2019 | 11.869 €/m² |
| 2020 | 13.198 €/m² |
| 2021 | 11.577 €/m² |
| 2022 | 16.164 €/m² |
| 2023 | 13.678 €/m² |
| 2024 | 12.864 €/m² |
| 2025 | 11.271 €/m² |
| 2026 | 11.910 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Rottach-Egern
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 1,64 % |
| 2019 | 1,56 % |
| 2020 | 1,50 % |
| 2021 | 1,84 % |
| 2022 | 1,41 % |
| 2023 | 1,61 % |
| 2024 | 1,81 % |
| 2025 | 2,02 % |
| 2026 | 2,17 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Rottach-Egern
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 5.733 Einwohner |
| 2016 | 5.838 Einwohner |
| 2017 | 5.799 Einwohner |
| 2018 | 5.779 Einwohner |
| 2019 | 5.803 Einwohner |
| 2020 | 5.806 Einwohner |
| 2021 | 5.759 Einwohner |
| 2022 | 5.807 Einwohner |
| 2023 | 5.778 Einwohner |
| 2024 | 5.778 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Rottach-Egern
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 1,40 % |
| 2016 | 6,18 % |
| 2017 | 0,56 % |
| 2018 | 1,80 % |
| 2019 | 1,92 % |
| 2020 | 2,45 % |
| 2021 | 2,65 % |
| 2022 | 1,32 % |
| 2023 | 1,94 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 85,00 Rang |
| Dynamik | 352 Rang |
| Stärke | 44,00 Rang |
| Demografie | 284 Rang |
| Arbeitsmarkt | 102 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 112 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 8,00 Rang |
Renditeverteilung in Bayern
Anzahl Orte je Renditeband — Rottach-Egern liegt im Band 1–2 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Bayern
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 7,00 Orte |
| 2–3 | 215 Orte |
| 3–4 | 963 Orte |
| 4–5 | 524 Orte |
| 5–6 | 199 Orte |
| 6–7 | 73,00 Orte |
| 7–8 | 32,00 Orte |
| 8–9 | 15,00 Orte |
| 9–10 | 12,00 Orte |
| 10–11 | 5,00 Orte |
| 11–12 | 6,00 Orte |
| 12+ | 5,00 Orte |
Wie schneidet Rottach-Egern im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Rottach-Egern ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Rottach-Egern ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Rottach-Egern
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Tegernsee | 21,28 €/m² |
| Rottach-Egern | 20,54 €/m² |
| Bad Wiessee | 18,70 €/m² |
| Kreuth | 17,77 €/m² |
| Gmund a.Tegernsee | 16,60 €/m² |
| Schliersee | 16,16 €/m² |
| Hausham | 14,94 €/m² |
| Waakirchen | 14,93 €/m² |
| Miesbach | 14,93 €/m² |
| Reichersbeuern | 13,97 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Rottach-Egern ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Rottach-Egern
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Miesbach | 3,64 % |
| Hausham | 3,57 % |
| Reichersbeuern | 3,16 % |
| Waakirchen | 3,09 % |
| Kreuth | 2,65 % |
| Schliersee | 2,62 % |
| Bad Wiessee | 2,37 % |
| Gmund a.Tegernsee | 2,35 % |
| Tegernsee | 2,25 % |
| Rottach-Egern | 1,97 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Tegernsee, St | 2,3 km | 83684 | 21,28 € | 11.352 € | 2,25 % |
| Bad Wiessee | 4,0 km | 83707 | 18,70 € | 9.487 € | 2,37 % |
| Kreuth | 5,5 km | 83708 | 17,77 € | 8.054 € | 2,65 % |
| Gmund a.Tegernsee | 7,2 km | 83703 | 16,60 € | 8.475 € | 2,35 % |
| Hausham | 8,8 km | 83734 | 14,94 € | 5.023 € | 3,57 % |
| Schliersee, M | 8,8 km | 83727 | 16,16 € | 7.391 € | 2,62 % |
| Waakirchen | 11,4 km | 83666 | 14,93 € | 5.795 € | 3,09 % |
| Miesbach, St | 12,2 km | 83714 | 14,93 € | 4.927 € | 3,64 % |
| Reichersbeuern | 13,1 km | 83677 | 13,97 € | 5.312 € | 3,16 % |
Wo liegt Rottach-Egern?
Lage
Rottach-Egern auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Rottach-Egern
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 20,54 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 12.511 € |
| Bruttomietrendite | 1,97 % |
| Kaufpreisfaktor | 50,8 |
| Einwohner | 5.778 |
| Einwohner je km² | 98 |
| Fläche (km²) | 59,1 |
| Arbeitslosenquote | 1,9 % |
| Prognos-Gesamtrang | #85 |
| Prognos Dynamikrang | #352 |
| Prognos Stärkerang | #44 |
| Koordinaten | 47,6889, 11,7656 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Rottach-Egern
Was kostet eine Wohnung in Rottach-Egern?
Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 12.511 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 20,54 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen deutlich über dem bayerischen Durchschnitt (3.246 €/m² Kaufpreis, 10,11 €/m² Miete) und auch über dem Kreisdurchschnitt Miesbach (7.167 €/m² bzw. 16,12 €/m²). Rottach-Egern gehört damit zu den teuersten Wohnorten in Bayern.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Rottach-Egern entwickelt?
Die Angebotsmieten sind von 14,45 €/m² (2018) auf 20,54 €/m² (2026) gestiegen, was einer jährlichen Wachstumsrate von rund 5,12 % entspricht. Die Kaufpreise zeigen ein anderes Bild: Sie lagen 2018 bei 10.563 €/m², stiegen bis 2022 auf 16.164 €/m², fielen dann auf 11.271 €/m² (2025) und stiegen 2026 wieder auf 11.910 €/m². Die langfristige jährliche Steigerungsrate liegt bei 1,51 %. Alle Werte sind Angebotswerte aus Inseraten.
Wie teuer ist Rottach-Egern im Vergleich zum Bayern-Durchschnitt?
Mit einem Angebotskaufpreis von 12.511 €/m² liegt Rottach-Egern weit über dem bayerischen Durchschnitt von 3.246 €/m² und dem deutschen Durchschnitt von 2.409 €/m². Der Kaufpreisfaktor beträgt 50,76, während der bayerische Durchschnitt bei 26,10 liegt. Im Perzentilrang von Bayern belegt Rottach-Egern einen Rang von 0,34 %, was bedeutet, dass nur rund 0,34 % der Orte im Bundesland ein noch höheres Kaufpreisniveau haben.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Rottach-Egern?
Die Bruttomietrendite liegt bei 1,97 %, deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 % und dem deutschen Durchschnitt von 5,10 %. Der Kaufpreisfaktor von 50,76 ist ebenfalls sehr hoch im Vergleich zum bayerischen Durchschnitt von 26,10. Im Vergleich zum Kreis Miesbach (2,85 % Rendite) und zu Nachbarorten wie Tegernsee (2,25 %) oder Bad Wiessee (2,37 %) liegt die Rendite in Rottach-Egern etwas niedriger.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Rottach-Egern?
Die Einwohnerzahl lag 2024 bei 5.778 und hat sich seit 2015 (5.733) nur leicht um 0,78 % erhöht. Die Bevölkerung ist damit relativ stabil. Die Bevölkerungsdichte beträgt 98 Einwohner pro Quadratkilometer. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 6,3 %. Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt der Kreis Miesbach, zu dem Rottach-Egern gehört, den 85. Platz von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking, mit einem besonders guten Wert bei Wohlstand und sozialer Lage (Platz 8).
Woher stammen die Daten zu Rottach-Egern?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Rottach-Egern sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Rottach-Egern führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Miesbach
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Bayrischzell | 83735 | 13,95 € | 3.806 € | 4,40 % |
| Miesbach, St | 83714 | 14,93 € | 4.927 € | 3,64 % |
| Hausham | 83734 | 14,94 € | 5.023 € | 3,57 % |
| Waakirchen | 83666 | 14,93 € | 5.795 € | 3,09 % |
| Weyarn | 83629 | 15,35 € | 6.103 € | 3,02 % |
| Irschenberg | 83737 | 14,60 € | 5.846 € | 3,00 % |
| Holzkirchen, M | 83607 | 16,43 € | 6.618 € | 2,98 % |
| Fischbachau | 83730 | 12,62 € | 5.118 € | 2,96 % |