Fischbachau

Marktüberblick: Teuer, aber unter dem Kreisdurchschnitt

Fischbachau liegt im Alpenvorland des Landkreises Miesbach mit 5.818 Einwohnern auf 75,82 km². Der Ort positioniert sich im bayerischen Immobilienmarkt als teurer Standort: Der Angebotskaufpreis von 5.118 Euro je Quadratmeter liegt um 58 Prozent über dem bayerischen Durchschnitt von 3.246 Euro und um 113 Prozent über dem Bundesdurchschnitt von 2.409 Euro. Die Angebotsmiete von 12,62 Euro je Quadratmeter übersteigt den bayerischen Mittelwert von 10,11 Euro um 25 Prozent. Gleichwohl liegt Fischbachau deutlich unter dem Kreisdurchschnitt Miesbach, der bei 7.167 Euro je Quadratmeter Kaufpreis und 16,12 Euro je Quadratmeter Miete liegt. Dieser Unterschied zeigt, dass der Landkreis Miesbach durch einzelne deutlich teurere Orte den Durchschnitt nach oben zieht, während Fischbachau im unteren bis mittleren Preissegment des Kreises angesiedelt ist.

Die Bruttomietrendite von 2,96 Prozent liegt im unteren Zehntel aller bayerischen Orte (Perzentilrang 10,2). Sie liegt zwar knapp über dem Kreisdurchschnitt von 2,85 Prozent, aber deutlich unter dem bayerischen Mittel von 4,13 Prozent und dem Bundesdurchschnitt von 5,10 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 33,8 bedeutet, dass der Kaufpreis dem 33,8-Fachen der Jahreskaltmiete entspricht. Er liegt über dem bayerischen Durchschnitt von 26,1, was die hohe Preisstufe im Verhältnis zur Miete bestätigt.

Preisentwicklung: Extreme Schwankungen in der Zeitreihe

Die Kaufpreiszeitreihe von Fischbachau zeigt eine außergewöhnlich volatile Entwicklung. Von 3.720 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 stieg der Preis bis 2020 auf 7.018 Euro – ein Anstieg von 89 Prozent in zwei Jahren. Er blieb 2021 mit 7.093 Euro stabil, fiel dann aber bis 2023 auf 5.506 Euro. Der stärkste Rückgang erfolgte 2024 mit einem Wert von 2.918 Euro, der unter dem Niveau von 2018 liegt. 2025 erholte sich der Preis auf 3.474 Euro, bevor er 2026 wieder auf 7.052 Euro anstieg.

Die Mietentwicklung verlief weniger extrem. Von 10,65 Euro je Quadratmeter 2018 fiel die Miete 2020 auf 9,83 Euro, stieg dann bis 2022 auf 14,34 Euro und pendelte sich 2023 bis 2025 zwischen 12,14 und 12,76 Euro ein. Der Wert von 15,37 Euro im Jahr 2026 ist der höchste der gesamten Reihe.

Die Kombination aus starken Kaufpreisschwankungen und relativ stabileren Mietwerten führt dazu, dass sich die Bruttomietrendite im Zeitverlauf erheblich verändert. Der extrem niedrige Kaufpreis von 2.918 Euro im Jahr 2024 hätte bei der damaligen Miete von 12,31 Euro eine Rendite von rund 5,05 Prozent ergeben – deutlich über dem aktuellen Wert von 2,96 Prozent. Die aktuelle Rendite von 2,96 Prozent ergibt sich aus dem Kaufpreis von 5.118 Euro und der Miete von 12,62 Euro. Die hohen Schwankungen in der Kaufpreisreihe deuten auf einen Markt hin, der von wenigen Transaktionen oder sich ändernden Angebotsstrukturen geprägt sein könnte.

Regionale Einordnung: Unter dem Kreisdurchschnitt, über dem Landesdurchschnitt

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis bis 13 Kilometer weist Fischbachau einen der niedrigeren Kaufpreise auf. Mit 5.118 Euro je Quadratmeter liegt er nur über Bayrischzell (3.806 Euro, 6,9 Kilometer entfernt). Alle anderen Nachbarorte liegen darüber: Bad Feilnbach (4.420 Euro), Flintsbach a. Inn (4.266 Euro), Miesbach Stadt (4.927 Euro), Hausham (5.023 Euro), Brannenburg (5.787 Euro), Irschenberg (5.846 Euro) und Schliersee (7.391 Euro). Schliersee liegt dabei nicht nur im Kaufpreis, sondern auch in der Miete mit 16,16 Euro je Quadratmeter über Fischbachau.

Die Bruttomietrendite variiert zwischen den Nachbarorten von 2,62 Prozent (Schliersee) bis 4,40 Prozent (Bayrischzell). Fischbachau liegt mit 2,96 Prozent im unteren Drittel der Nachbargemeinden. Die niedrigeren Preise in Fischbachau korrespondieren mit einer höheren Trendite als in Schliersee (2,96 Prozent gegenüber 2,62 Prozent), während Irschenberg mit 3,0 Prozent eine leicht höhere Rendite aufweist als Fischbachau – ein typischer Zusammenhang zwischen Preisniveau und Renditeerwartung.

Standortfaktoren: Bevölkerungswachstum und Wohlstandsstandort

Die Bevölkerung Fischbachaus wuchs seit 2015 um 2,45 Prozent von 5.679 auf 5.818 Einwohner. Nach einem leichten Rückgang auf 5.631 Einwohner im Jahr 2019 folgte ab 2020 ein Zuzug, der 2022 mit 5.754 Einwohnern und 2023 mit 5.818 Einwohnern seinen höchsten Stand erreichte. Dabei gab es 2021 eine Unterbrechung mit einem leuten Rückgang auf 5.662 Einwohner. Seit 2023 ist die Bevölkerung stabil bei 5.818. Die Bevölkerungsdichte beträgt 77 Einwohner je Quadratkilometer, was auf eine ländlich geprägte Struktur hinweist.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 7,9 Prozent (79 auf Tausend). Sie stieg während der Pandemie 2020 auf 9,3 Prozent an und erholte sich bis 2022 auf 7,0 Prozent, bevor sie 2023 wieder auf 7,9 Prozent stieg. Die Schwankungen sind moderat und spiegeln die konjunkturelle Entwicklung wider.

Der Landkreis Miesbach erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Platz 85 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking. Besonders gut positioniert ist der Kreis mit Platz 8 im Index Wohlstand und Soziale Lage. Im Arbeitsmarkt belegte er Platz 102, im Bereich Wettbewerb und Innovation Platz 112. Die Dynamik mit Platz 352 liegt im unteren Drittel, und auch der Demografie-Index mit Platz 284 ist eher schwach. Diese Werte gelten für den Kreis Miesbach als Ganzes, nicht spezifisch für Fischbachau.

Hochschulen sind in Fischbachau nicht verzeichnet.