Otterfing

Marktüberblick: Hohe Preise, niedrige Rendite

Otterfing liegt im oberbayerischen Landkreis Miesbach, 21,15 km² groß, mit 4.806 Einwohnern (2024) und einer Bevölkerungsdichte von 227 Einwohnern pro Quadratkilometer. Die Gemeinde gehört zum Bezirk Oberbayern und weist eine seit 2015 um 2,3 % gewachsene Bevölkerung auf, die sich in den letzten Jahren bei knapp 4.806 Einwohnern eingependelt hat.

Der Immobilienmarkt ist durch deutlich überdurchschnittliche Preise gekennzeichnet. Die Angebotsmiete liegt bei 16,95 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 6.998 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen weit über dem bayerischen Durchschnitt (Miete: 10,11 €/m², Kaufpreis: 3.246 €/m²) und auch über dem Kreisdurchschnitt Miesbach (Miete: 16,12 €/m², Kaufpreis: 7.167 €/m²). Der Kaufpreisfaktor beträgt 34,41, was bedeutet, dass der Kaufpreis dem 34,41-fachen der Jahreskaltmiete entspricht. Zum Vergleich: Der bayerische Durchschnitt liegt bei 26,10, der deutsche bei rund 27. Otterfing gehört damit zu den teuersten Orten in Bayern – das Perzentil von 8,8 % im Landesvergleich bedeutet, dass nur etwa 9 % der bayerischen Orte einen noch höheren Kaufpreis aufweisen.

Die Bruttomietrendite liegt bei 2,91 % und gehört damit zu den niedrigsten in der Region. Im Kreis Miesbach beträgt sie durchschnittlich 2,85 %, in Bayern 4,13 %. Die niedrige Rendite ist die direkte Folge der hohen Kaufpreise im Verhältnis zur Miete.

Hinweis: Die vorliegenden Miet- und Kaufwerte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Sie stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.

Preisentwicklung: Starke Schwankungen mit Aufwärtstrend

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen eine starke Volatilität, die über eine einfache Trendaussage hinausgeht.

Bei den Mieten entwickelte sich der Wert von 12,85 €/m² (2018) auf 17,81 €/m² (2026), was einem durchschnittlichen jährlichen Wachstum von 4,16 % entspricht. Der Anstieg war jedoch nicht linear: Nach einem Anstieg auf 15,13 €/m² (2020) folgte ein Rückgang auf 14,55 €/m² (2022), bevor die Mieten 2023 mit 16,87 €/m² einen neuen Höhepunkt erreichten. 2024 folgte mit 15,10 €/m² ein deutlicher Rückgang, 2025 und 2026 zeigen wieder steigende Werte (15,90 bzw. 17,81 €/m²).

Noch ausgeprägter ist die Schwankung bei den Kaufpreisen. Hier lagen die Werte 2018 bis 2021 zwischen 4.218 und 5.600 €/m². 2022 sprangen die Werte auf 10.149 €/m² – ein Anstieg von über 140 % gegenüber dem Vorjahr. 2023 folgte mit 6.857 €/m² ein starker Rückgang, 2024 und 2025 stabilisierten sich die Werte bei rund 7.100 bis 7.200 €/m². Für 2026 wird ein Wert von 9.024 €/m² ausgewiesen.

Der durchschnittliche jährliche Anstieg (CAGR) beträgt beim Kaufpreis 9,94 %, bei der Miete 4,16 %. Die extremen Ausschläge in einzelnen Jahren – insbesondere der Kaufpreissprung 2022 und der Rückgang 2023 – deuten auf eine hohe Marktunsicherheit hin. Die Datenreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet, die Volatilität liegt also in den zugrunde liegenden Erhebungsdaten begründet.

Standortfaktoren: Starke Wirtschaft, schwächere Dynamik

Der Landkreis Miesbach, dem Otterfing angehört, schneidet im Prognos-Zukunftsatlas 2025 insgesamt auf Rang 85 von rund 400 deutschen Kreisen ab. Diese Platzierung wird getragen von einer sehr starken wirtschaftlichen Basis: Im Index Wohlstand und soziale Lage erreicht der Kreis Rang 8, im Index Wirtschaftliche Stärke Rang 44. Auch im Arbeitsmarkt (Rang 102) und im Bereich Wettbewerb und Innovation (Rang 112) liegt der Kreis über dem Durchschnitt.

Schwächer ausgeprägt sind die Dynamik (Rang 352) und die demografische Entwicklung (Rang 284). Die niedrige Dynamik-Platzierung korrespondiert mit der Bevölkerungsentwicklung: Nach einem leichten Anstieg von 4.699 (2015) auf 4.849 (2022) ist die Einwohnerzahl seither auf 4.806 gesunken und hat sich 2023 und 2024 eingependelt. Der Landkreis verliert also an Dynamik, während die wirtschaftliche Basis stabil bleibt.

Die Arbeitslosenquote des Kreises lag 2023 bei 5,3 %, nach einem Tief von 4,4 % (2019) und einem Anstieg auf 6,3 % (2021). Die Entwicklung zeigt eine Erholung nach der Pandemie, bleibt aber über dem Niveau vor 2020.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen.

Regionale Einordnung: Teuer im Umland, aber nicht der Ausreißer

Im Vergleich zu den achtnearesten Nachbarorten im Umkreis von bis zu 11 km zeigt Otterfing ein gemischtes Bild.

Die Angebotsmiete von 16,95 €/m² liegt über der von Holzkirchen (16,43 €/m², 3,5 km entfernt), Valley (13,78 €/m²), Dietramszell (13,27 €/m²), Warngau (14,43 €/m²), Aying (15,67 €/m²), Brunnthal (16,07 €/m²) und Weyarn (15,35 €/m²). Nur Sauerlach (17,50 €/m², 7,2 km) weist einen höheren Mietpreis aus.

Beim Kaufpreis liegt Otterfing mit 6.998 €/m² über Holzkirchen (6.618 €/m²), Valley (6.727 €/m²), Dietramszell (5.090 €/m²), Aying (5.849 €/m²), Brunnthal (6.977 €/m²) und Weyarn (6.103 €/m²). Nur Sauerlach (7.556 €/m²) und Warngau (7.605 €/m²) liegen höher.

Die Bruttomietrendite von 2,91 % liegt über der von Sauerlach (2,78 %), Valley (2,46 %), Warngau (2,28 %) und Brunnthal (2,76 %). Sie liegt unter der von Holzkirchen (2,98 %), Dietramszell (3,13 %), Aying (3,21 %) und Weyarn (3,02 %). Otterfing liegt damit im mittleren Bereich der Nachbargemeinden.

Der Vergleich zeigt: Otterfing gehört zusammen mit Holzkirchen und Sauerlach zu den teureren Orten im Umland. Die Preise liegen deutlich über denen der weiter entfernten Gemeinden wie Dietramszell oder Valley.