Valley

Lage und Gemeindeprofil

Valley ist eine Gemeinde im oberbayerischen Landkreis Miesbach mit rund 3.446 Einwohnern auf einer Fläche von 42,18 km². Die Gemeinde liegt am Südrand der Münchner Schotterebene, 36 Kilometer südöstlich von München und 6 Kilometer östlich von Holzkirchen. Das Gemeindegebiet erstreckt sich zu beiden Seiten der Bundesautobahn 8 und umfasst 18 Gemeindeteile. Die Mangfall windet sich durch die Landschaft, im Süden liegt der nordöstliche Teil des Taubenbergs. Die Gemeinde verfügt über zwei Bahnhöfe: Kreuzstraße an der Strecke München–Rosenheim mit stündlicher S-Bahn-Anbindung (S5) nach München-Pasing und Darching an der Strecke nach Schliersee. Trotz der Nähe zur A8 besitzt Valley keine eigenen Anschlussstellen; die nächsten sind Holzkirchen und Weyarn.

Die Gemeinde verzeichnete zwischen 1988 und 2018 ein Bevölkerungswachstum von 49,3 Prozent – das stärkste im gesamten Landkreis Miesbach in diesem Zeitraum. Diese Entwicklung setzt sich fort: Von 2015 bis 2024 wuchs die Einwohnerzahl von 3.204 auf 3.446 (+7,6 %). Die Bevölkerungsdichte liegt bei 82 Einwohnern je km².

Immobilienmarkt und Preisniveau

Der Immobilienmarkt in Valley ist durch deutlich überdurchschnittliche Preise gekennzeichnet. Der Angebotskaufpreis liegt bei 6.727 Euro je Quadratmeter und damit mehr als doppelt so hoch wie der bayerische Durchschnitt von 3.246 Euro und fast dreimal so hoch wie der deutsche Durchschnitt von 2.409 Euro. Der Kaufpreisfaktor beträgt 40,69 – ein Wert, der weit über dem bayerischen Durchschnitt von 26,10 und dem Kreisdurchschnitt von 36,43 liegt. Das bedeutet, dass der Kaufpreis etwa das 41-Fache der Jahreskaltmiete beträgt.

Die Angebotsmiete liegt bei 13,78 Euro je Quadratmeter. Dieser Wert liegt zwar über dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro und dem deutschen Durchschnitt von 8,92 Euro, ist aber deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 16,12 Euro. Die Bruttomietrendite beträgt 2,46 Prozent und liegt damit nicht nur unter dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent, sondern auch unter allen acht verglichenen Nachbarorten. Mit einem Perzentilrang von 1,7 im Bundesland Bayern gehört Valley zu den Orten mit den niedrigsten Mietrenditen.

Die Kombination aus hohen Kaufpreisen und moderaten Mieten führt zu einer der niedrigsten Renditen im Vergleichsumfeld. Im Nachbarort Warngau liegt die Rendite bei 2,28 Prozent, in Feldkirchen-Westerham bei 3,27 Prozent, in Bruckmühl bei 3,55 Prozent und in Miesbach bei 3,64 Prozent. Valley liegt damit im unteren Drittel der Nachbargemeinden.

Preisentwicklung

Die Zeitreihen zeigen eine starke Dynamik in den vergangenen Jahren. Der Angebotskaufpreis stieg von 4.875 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 auf 6.129 Euro im Jahr 2026 – ein Anstieg um 25,7 Prozent. Der CAGR (jährliche Wachstumsrate) beträgt 2,9 Prozent. Die Angebotsmiete entwickelte sich von 8,26 Euro im Jahr 2018 auf 15,09 Euro im Jahr 2026 – ein Anstieg um 82,7 Prozent bei einem CAGR von 7,8 Prozent. Die Mietentwicklung übertrifft die Kaufpreisentwicklung damit deutlich.

Beide Reihen weisen jedoch erhebliche Schwankungen auf. Der Kaufpreis fiel 2020 von 6.378 auf 4.660 Euro, stieg 2022 auf 7.148 Euro, fiel 2023 wieder auf 4.876 Euro und erreichte 2025 mit 9.241 Euro einen neuen Höchststand, bevor er 2026 auf 6.129 Euro sank. Diese Volatilität ist für einen kleinen Markt wie Valley typisch, wo einzelne Transaktionen das Angebot stark beeinflussen können. Die Miete zeigte mit 8,26 Euro im Jahr 2018 einen niedrigeren Ausgangswert und stieg dann kontinuierlich an, mit einem leichten Einbruch 2021 auf 11,69 Euro, bevor sie wieder stieg.

Die aktuelle Angebotsmiete von 13,78 Euro liegt unter dem Wert von 15,09 Euro in der Zeitreihe für 2026, was auf eine aktuelle Abkühlung des Mietmarkts hindeuten könnte. Der Kaufpreis von 6.727 Euro liegt zwischen dem Tief von 2020 (4.660 Euro) und dem Hoch von 2025 (9.241 Euro).

Regionale Einordnung und Standortfaktoren

Im regionalen Vergleich liegt Valley bei den Kaufpreisen mit 6.727 Euro je Quadratmeter über dem Kreisdurchschnitt von 7.167 Euro, aber deutlich über dem bayerischen Durchschnitt. Unter den Nachbarorten liegt Valley nur unter Warngau (7.605 Euro), während es über Holzkirchen (6.618 Euro) liegt. Bei der Miete liegt Valley mit 13,78 Euro über Feldkirchen-Westerham (13,47 Euro), aber unter allen anderen Nachbarorten. Der Kreisdurchschnitt von 16,12 Euro wird in Valley nicht erreicht.

Die Arbeitslosenquote in Valley liegt bei 3,0 Prozent (Stand 2023). Die Zeitreihe zeigt Schwankungen zwischen 2,8 Prozent (2022) und 3,7 Prozent (2016, 2020, 2021). Der Wert liegt im unteren Bereich und spiegelt die gute wirtschaftliche Einbindung wider.

Der Landkreis Miesbach erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Platz 85 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtrang. Besonders hervorstechend ist der Index Wohlstand und Soziale Lage mit Platz 8 – der Kreis gehört damit zu den wohlhabendsten in Deutschland. Der Index Dynamik liegt mit Platz 352 deutlich schwächer, was auf strukturelle Herausforderungen in puncto Wachstum und Innovation hindeutet. Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen.