Miesbach, St

1. Lage und Standort

Miesbach ist die Kreisstadt des gleichnamigen Landkreises im bayerischen Oberland und liegt auf 688 m ü. NHN direkt am Rand der Bayerischen Alpen, 45 km südöstlich von München im Tal der Schlierach. Mit rund 11.500 Einwohnern auf einer Fläche von 32,44 km² ist sie eine der höchstgelegenen Kreisstädte Deutschlands und die kleinste Kreisstadt Oberbayerns. Der Landkreis Miesbach gehört zusammen mit den Landkreisen Bad Tölz-Wolfratshausen, Garmisch-Partenkirchen und Weilheim-Schongau zum Bayerischen Oberland und ist als Tourismusregion "Alpenregion Tegernsee Schliersee" ausgewiesen.

Die Stadt blickt auf eine über 900-jährige Geschichte zurück. Erste urkundliche Erwähnung erfolgte 1114. Miesbach erhielt bereits im 13. Jahrhundert das Marktrecht. Von wirtschaftshistorischer Bedeutung war der Pechkohlebergbau, der Miesbach bereits 1861 den Eisenbahnanschluss bescherte. 1882 ging von hier die weltweit erste Kraftstromübertragung über weite Strecke nach München.

2. Aktuelle Marktkennzahlen und Preisentwicklung

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 4.927 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 14,93 Euro pro Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor beträgt 27,5, die Bruttomietrendite liegt bei 3,64 Prozent.

Im historischen Vergleich zeigt sich ein deutlicher Anstieg beider Kennzahlen. Die Angebotsmiete stieg von 11,92 Euro pro m² im Jahr 2018 auf 15,66 Euro im Jahr 2026 – ein Plus von rund 31 Prozent. Besonders ausgeprägt war der Anstieg in den Jahren 2023 bis 2025, als die Miete von 14,03 auf 15,73 Euro pro m² kletterte. Der jährliche Wachstumsdurchschnitt (CAGR) der Miete liegt bei 3,47 Prozent.

Die Kaufpreise entwickelten sich dynamischer: Von 4.010 Euro pro m² im Jahr 2018 stiegen sie bis 2021 auf einen Höhepunkt von 6.326 Euro pro m² – ein Anstieg um mehr als 57 Prozent in nur drei Jahren. Anschließend folgte eine Korrekturphase: 2022 sanken die Preise auf 5.687 Euro, 2023 auf 5.317 Euro und 2025 auf 4.903 Euro. Das aktuelle Niveau von 4.905 Euro im Jahr 2026 liegt damit deutlich unter dem 2021er Spitzenwert, aber immer noch rund 22 Prozent über dem Niveau von 2018. Der jährliche Wachstumsdurchschnitt über den gesamten Zeitraum beträgt 2,55 Prozent.

3. Regionale Einordnung

Miesbach ist im regionalen und überregionalen Vergleich deutlich über dem Durchschnitt positioniert.

Auf Ebene Bayerns liegt die Angebotsmiete von Miesbach mit 14,93 Euro pro m² deutlich über dem Landesdurchschnitt von 10,11 Euro. Der Kaufpreis von 4.927 Euro pro m² übertrifft den bayerischen Durchschnitt von 3.246 Euro um rund 52 Prozent. Im deutschlandweiten Vergleich ist das Preisniveau noch ausgeprägter: Die deutsche Angebotsmiete liegt bei 8,92 Euro, der Kaufpreis bei 2.409 Euro pro m².

Im eigenen Kreis Miesbach liegt Miesbach jedoch unter dem Kreisdurchschnitt: Der durchschnittliche Angebotskaufpreis im Kreis beträgt 7.167 Euro pro m², die Angebotsmiete 16,12 Euro pro m². Miesbach liegt damit unter dem kreisweiten Niveau, was auf die unterschiedliche Zusammensetzung der Kreisgemeinden zurückzuführen ist – einige Gemeinden am Tegernsee und Schliersee weisen deutlich höhere Preise auf.

Im Vergleich zu den Nachbargemeinden im Umkreis zeigt sich ein ähnliches Bild: Hausham (4,1 km Entfernung) liegt mit 14,94 Euro pro m² Miete und 5.023 Euro pro m² Kaufpreis nahezu auf gleichem Niveau. Schliersee (6 km) liegt mit 16,16 Euro Miete und 7.391 Euro Kaufpreis deutlich darüber. Tegernsee (10,6 km) weist mit 21,28 Euro Miete und 11.352 Euro Kaufpreis die höchsten Werte im direkten Umkreis auf. Fischbachau (11,6 km) liegt mit 12,62 Euro Miete und 5.118 Euro Kaufpreis auf ähnlichem Niveau wie Miesbach.

Die Bruttomietrendite von 3,64 Prozent liegt im bayernweiten Perzentilrang von 41,6 – damit befindet sich Miesbach im unteren bis mittleren Drittel der bayernweiten Standorte, was angesichts der hohen Kaufpreise und damit niedrigeren Renditen im Alpenraum typisch ist.

4. Bevölkerung und Arbeitsmarkt

Die Einwohnerzahl Miesbachs wuchs von 11.382 im Jahr 2015 auf 12.109 im Jahr 2024 – ein Plus von rund 6,4 Prozent. Besonders ausgeprägt war der Anstieg zwischen 2021 und 2022, als die Bevölkerung von 11.469 auf 12.083 Einwohner stieg. Seit 2023 stabilisiert sich die Einwohnerzahl bei rund 12.100.

Die Bevölkerungsdichte beträgt 373 Einwohner pro Quadratkilometer.

Der Landkreis Miesbach hat insgesamt 96.924 Einwohner (Stand 31. Dezember 2025) auf einer Fläche von 866,23 km² und gehört damit zu den kleineren Landkreisen Oberbayerns.

5. Standortfaktoren und Zukunftsperspektiven

Der Landkreis Miesbach rangiert im Prognos-Zukunftsatlas 2025 auf Platz 85 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking. Besonders stark ist die Position im Index "Stärke" mit Rang 44, was auf die wirtschaftliche Widerstandsfähigkeit und Wohlstandsbasis des Kreises hinweist. Im Index "Wohlstand und soziale Lage" belegt der Kreis sogar Platz 8 – ein herausragender Wert, der die hohe Kaufkraft und Lebensqualität des Raums unterstreicht. Im Index "Dynamik" liegt der Kreis mit Rang 352 deutlich schwächer, was auf begrenzte Wachstumsimpulse und Innovationsdynamik hindeutet. Im Bereich "Arbeitsmarkt" (Rang 102) und "Wettbewerb und Innovation" (Rang 112) befindet sich der Kreis im mittleren Feld.

Am Ort selbst sind keine Hochschulen angesiedelt. Die nächstgelegenen Universitäten und Hochschulen befinden sich in München (ca. 45 km) und Rosenheim (ca. 30 km).

Ein besonderer Standortfaktor ist die Lage in der "Alpenregion Tegernsee Schliersee", die den Landkreis als eigenständige Tourismusregion ausweist. Die Nähe zu München als Wirtschaftszentrum und die gute Anbindung über die Bahnstrecke (seit 1861) und die Autobahn A 8 (Rampe am Irschenberg) machen Miesbach zu einem attraktiven Wohnstandort für Pendler und Familien, die die Nähe zur Natur mit der Erreichbarkeit der Landeshauptstadt verbinden wollen.

Der Landkreis Miesbach weist von allen deutschen Landkreisen die höchsten Immobilienpreise auf, was die besondere Attraktivität des Standorts, aber auch die Grenzen der Bezahlbarkeit unterstreicht.