Gmund a.Tegernsee
Gmund a.Tegernsee (PLZ 83703) liegt im Kreis Miesbach in Bayern. Der Ort zählt 6.123 Einwohner auf 34,4 km², das entspricht 178 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 16,60 € pro m², der Kaufpreis bei 8.475 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 2,35 % und ein Kaufpreisfaktor von 42,6 — rechnerisch sind das 43 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Gmund a.Tegernsee über dem Renditeniveau von 1 % der Orte in Bayern.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 13,41 € auf 20,39 € pro m², im Mittel 5,4 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 3,1 % pro Jahr langsamer als die Mieten. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 1,8 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 2,2 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Miesbach Rang 85 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 352, Stärkerang 44). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Bad Wiessee, Tegernsee und Waakirchen an.
Immobilienpreise in Gmund a.Tegernsee im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Bayern.
Immobilienmarkt und Standort Gmund a.Tegernsee
Gmund am Tegernsee ist eine Gemeinde am Nordufer des Tegernsees mit etwa 6.100 Einwohnern. Der Immobilienmarkt weist extreme Preise auf: 8.475 €/m² Kaufpreis und 16,60 €/m² Angebotsmiete liegen deutlich über dem Bundes- und Landesdurchschnitt. Die Bruttomietrendite von 2,35 % liegt im unteren Drittel der Nachbarorte (Rottach-Egern, Tegernsee und Warngau sind niedriger). Der Kaufpreisfaktor von 42,55 ist extrem hoch. Die Zeitreihe zeigt starke Schwankungen bei Kauf- und Mietpreisen. Der Landkreis Miesbach ist im Prognos-Zukunftsatlas strukturell stark (Rang 44), aber dynamisch schwach (Rang 352).
Standort und Struktur
Gmund am Tegernsee liegt am Nordufer des Tegernsees, wo die Mangfall den See verlässt, und gehört zum oberbayerischen Landkreis Miesbach. Die Gemeinde umfasst 34,4 km² und hat etwa 6.100 Einwohner. Der Ort wurde 1883 an das Eisenbahnnetz angebunden, was ihn zum Güterumschlagplatz für das Tal machte und einen Bauboom auslöste. 1975 erhielt Gmund die Anerkennung als staatlicher Erholungsort. Seit den 1950er-Jahren ist der Ort auch durch Ludwig Erhard bekannt, der hier einen nach Plänen von Architekt Sep Ruf errichteten Bungalow bezog und beigesetzt wurde. Der Landkreis Miesbach ist touristisch stark geprägt, mit 2,7 Millionen Übernachtungen und rund 7 Millionen Tagesbesuchern jährlich.
Aktueller Markt
Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 8.475 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 16,60 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen deutlich über dem bayerischen Durchschnitt (Kaufpreis: 3.246 €/m², Miete: 10,11 €/m²) und dem Bundesdurchschnitt (Kaufpreis: 2.409 €/m², Miete: 8,92 €/m²). Der Kaufpreisfaktor von 42,55 ist extrem hoch und bedeutet, dass der Kaufpreis das 42,55-Fache der Jahreskaltmiete beträgt. Zum Vergleich: Im Bayerndurchschnitt liegt der Faktor bei 26,1, bundesweit bei 26,1. Die Bruttomietrendite von 2,35 % liegt im unteren Drittel der Nachbarorte. Nur Rottach-Egern (1,97 %), Tegernsee (2,25 %) und Warngau (2,28 %) weisen niedrigere Renditen auf. Im Kreis Miesbach liegt die durchschnittliche Rendite bei 2,85 %, im Bundesdurchschnitt bei 5,10 %. Gmund liegt im untersten 1,1. Perzentil Bayerns bei der Rendite. Die Kombination aus hohem Kaufpreis, hohem Kaufpreisfaktor und niedriger Rendite kennzeichnet einen Markt, in dem die Preise die Mieteinnahmen stark überlagern.
Preisentwicklung
Die Zeitreihe der letzten Jahre zeigt eine bemerkenswerte Volatilität. Der Kaufpreis stieg von 5.931 €/m² (2018) auf 8.529 €/m² (2020), fiel dann 2021 auf 7.095 €/m², erholte sich auf 8.247 €/m² (2024), brach 2025 auf 5.747 €/m² ein und lag 2026 bei 7.547 €/m². Bei den Mieten entwickelte sich der Anstieg kontinuierlicher: von 13,41 €/m² (2018) auf 17,79 €/m² (2024), mit einem Rückgang auf 14,83 €/m² (2025) und einem starken Anstieg auf 20,39 €/m² (2026). Die starken Schwankungen bei den Kaufpreisen – insbesondere der Einbruch 2025 und der Anstieg 2026 – deuten auf einen Markt hin, der anfällig für konjunkturelle und nachfrageseitige Veränderungen ist. Die Mieten zeigen zwar ebenfalls Schwankungen, verlaufen aber insgesamt stabiler. Die CAGR der Miete (5,38 %) liegt deutlich über der des Kaufpreises (3,06 %), was auf eine nachholende Anpassung der Mieten hindeutet.
Regionale Einordnung
Gmund liegt bei Kaufpreis und Miete im oberen Drittel der Nachbarorte. Nur Bad Wiessee (9.487 €/m² Kaufpreis, 18,70 €/m² Miete), Tegernsee (11.352 €/m², 21,28 €/m²) und Rottach-Egern (12.511 €/m², 20,54 €/m²) weisen höhere Preise auf. Die übrigen Nachbarn – Waakirchen, Hausham, Reichersbeuern, Miesbach, Warngau – liegen deutlich unter dem Gmunder Niveau. Bei der Bruttomietrendite liegt Gmund mit 2,35 % im unteren Bereich. Drei Nachbarn liegen darunter: Rottach-Egern (1,97 %), Tegernsee (2,25 %) und Warngau (2,28 %). Die übrigen liegen mit Werten zwischen 2,37 % (Bad Wiessee) und 3,64 % (Miesbach) darüber. Gmund folgt damit dem Muster der Tegernsee-Anrainergemeinden: hohe Preise, niedrige Renditen. Die Preise in Gmund liegen jedoch unter denen der direkten Seeanrainer Tegernsee und Rottach-Egern, was auf die etwas peripherere Lage am Nordufer des Sees zurückzuführen sein könnte.
Bevölkerung und Standortfaktoren
Die Bevölkerung Gmunds ist seit 2015 stabil bei etwa 6.100 Einwohnern. Zwischen 2015 und 2024 wuchs die Bevölkerung um 1,8 %, was einem sehr moderaten Wachstum entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 178 Einwohner pro km². Die Arbeitslosenquote liegt bei 8,1 % (81 Promille) und schwankte in den letzten Jahren zwischen 6,5 % (2019) und 9,5 % (2020). Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt der Landkreis Miesbach Rang 85 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking. Besonders stark ist der Kreis mit Rang 44 im Index Wohlstand und soziale Lage. Im Bereich Dynamik liegt er mit Rang 352 jedoch deutlich zurück. Diese Diskrepanz zwischen struktureller Stärke und dynamischer Schwäche spiegelt sich in der stabilen, aber nicht wachstumsorientierten Bevölkerungsentwicklung wider.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Gmund a.Tegernsee entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Gmund a.Tegernsee
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 13,41 €/m² |
| 2019 | 14,07 €/m² |
| 2020 | 14,35 €/m² |
| 2021 | 15,69 €/m² |
| 2022 | 15,26 €/m² |
| 2023 | 16,27 €/m² |
| 2024 | 17,79 €/m² |
| 2025 | 14,83 €/m² |
| 2026 | 20,39 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Gmund a.Tegernsee
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 5.931 €/m² |
| 2019 | 6.993 €/m² |
| 2020 | 8.529 €/m² |
| 2021 | 7.095 €/m² |
| 2022 | 7.704 €/m² |
| 2023 | 7.344 €/m² |
| 2024 | 8.247 €/m² |
| 2025 | 5.747 €/m² |
| 2026 | 7.547 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Gmund a.Tegernsee
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 2,71 % |
| 2019 | 2,41 % |
| 2020 | 2,02 % |
| 2021 | 2,65 % |
| 2022 | 2,38 % |
| 2023 | 2,66 % |
| 2024 | 2,59 % |
| 2025 | 3,10 % |
| 2026 | 3,24 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Gmund a.Tegernsee
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 6.012 Einwohner |
| 2016 | 6.048 Einwohner |
| 2017 | 6.102 Einwohner |
| 2018 | 6.089 Einwohner |
| 2019 | 6.114 Einwohner |
| 2020 | 6.115 Einwohner |
| 2021 | 6.108 Einwohner |
| 2022 | 6.147 Einwohner |
| 2023 | 6.123 Einwohner |
| 2024 | 6.123 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Gmund a.Tegernsee
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 1,48 % |
| 2016 | 2,15 % |
| 2017 | 1,61 % |
| 2018 | 1,83 % |
| 2019 | 1,72 % |
| 2020 | 2,50 % |
| 2021 | 2,40 % |
| 2022 | 2,03 % |
| 2023 | 2,16 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 85,00 Rang |
| Dynamik | 352 Rang |
| Stärke | 44,00 Rang |
| Demografie | 284 Rang |
| Arbeitsmarkt | 102 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 112 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 8,00 Rang |
Renditeverteilung in Bayern
Anzahl Orte je Renditeband — Gmund a.Tegernsee liegt im Band 2–3 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Bayern
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 7,00 Orte |
| 2–3 | 215 Orte |
| 3–4 | 963 Orte |
| 4–5 | 524 Orte |
| 5–6 | 199 Orte |
| 6–7 | 73,00 Orte |
| 7–8 | 32,00 Orte |
| 8–9 | 15,00 Orte |
| 9–10 | 12,00 Orte |
| 10–11 | 5,00 Orte |
| 11–12 | 6,00 Orte |
| 12+ | 5,00 Orte |
Wie schneidet Gmund a.Tegernsee im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Gmund a.Tegernsee ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Gmund a.Tegernsee ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Gmund a.Tegernsee
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Tegernsee | 21,28 €/m² |
| Rottach-Egern | 20,54 €/m² |
| Bad Wiessee | 18,70 €/m² |
| Gmund a.Tegernsee | 16,60 €/m² |
| Schliersee | 16,16 €/m² |
| Hausham | 14,94 €/m² |
| Waakirchen | 14,93 €/m² |
| Miesbach | 14,93 €/m² |
| Warngau | 14,43 €/m² |
| Reichersbeuern | 13,97 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Gmund a.Tegernsee ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Gmund a.Tegernsee
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Miesbach | 3,64 % |
| Hausham | 3,57 % |
| Reichersbeuern | 3,16 % |
| Waakirchen | 3,09 % |
| Schliersee | 2,62 % |
| Bad Wiessee | 2,37 % |
| Gmund a.Tegernsee | 2,35 % |
| Warngau | 2,28 % |
| Tegernsee | 2,25 % |
| Rottach-Egern | 1,97 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Bad Wiessee | 4,4 km | 83707 | 18,70 € | 9.487 € | 2,37 % |
| Tegernsee, St | 4,9 km | 83684 | 21,28 € | 11.352 € | 2,25 % |
| Waakirchen | 5,2 km | 83666 | 14,93 € | 5.795 € | 3,09 % |
| Rottach-Egern | 7,2 km | 83700 | 20,54 € | 12.511 € | 1,97 % |
| Hausham | 7,4 km | 83734 | 14,94 € | 5.023 € | 3,57 % |
| Reichersbeuern | 8,0 km | 83677 | 13,97 € | 5.312 € | 3,16 % |
| Miesbach, St | 8,3 km | 83714 | 14,93 € | 4.927 € | 3,64 % |
| Warngau | 9,1 km | 83627 | 14,43 € | 7.605 € | 2,28 % |
| Schliersee, M | 9,2 km | 83727 | 16,16 € | 7.391 € | 2,62 % |
Wo liegt Gmund a.Tegernsee?
Lage
Gmund a.Tegernsee auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Gmund a.Tegernsee
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 16,60 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 8.475 € |
| Bruttomietrendite | 2,35 % |
| Kaufpreisfaktor | 42,6 |
| Einwohner | 6.123 |
| Einwohner je km² | 178 |
| Fläche (km²) | 34,4 |
| Arbeitslosenquote | 2,2 % |
| Prognos-Gesamtrang | #85 |
| Prognos Dynamikrang | #352 |
| Prognos Stärkerang | #44 |
| Koordinaten | 47,7509, 11,7385 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Gmund a.Tegernsee
Was kostet eine Wohnung in Gmund a.Tegernsee?
Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 8.475 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 16,60 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und kein amtlicher Mietspiegel. Im Vergleich zum bayerischen Durchschnitt von 3.246 Euro je m² beim Kaufpreis und 10,11 Euro je m² bei der Miete liegt Gmund a.Tegernsee deutlich darüber.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Gmund a.Tegernsee entwickelt?
Die Zeitreihe zeigt starke Schwankungen. Der Angebotskaufpreis lag 2020 mit 8.529 Euro je m² auf einem Höhepunkt, fiel 2021 auf 7.095 Euro, stieg 2024 wieder auf 8.247 Euro und lag 2025 mit 5.747 Euro je m² auf einem Tiefstand. Die Angebotsmiete entwickelte sich ähnlich volatil: Von 13,41 Euro 2018 stieg sie 2024 auf 17,79 Euro, fiel 2025 auf 14,83 Euro und lag 2026 bei 20,39 Euro. Die Reihen sind nicht als Schätzung gekennzeichnet.
Wie teuer ist Gmund a.Tegernsee im Vergleich zu Bayern und dem Kreis Miesbach?
Mit einem Kaufpreisfaktor von 42,55 und einer Bruttomietrendite von 2,35 % gehört Gmund a.Tegernsee zu den teuersten Orten in Bayern. Der Perzentilrang von 1,12 % im Bundesland bedeutet, dass rund 99 % der Orte in Bayern günstigere Werte aufweisen. Im Kreis Miesbach liegt der Durchschnittspreis bei 7.167 Euro je m² und die Durchschnittsmiete bei 16,12 Euro je m² – beide Werte liegen unter denen Gmunds.
Welche Rendite kann man mit einer Immobilienanlage in Gmund a.Tegernsee erzielen?
Die aktuelle Bruttomietrendite beträgt 2,35 %. Zum Vergleich: Im Kreis Miesbach liegt der Durchschnitt bei 2,85 %, in Bayern bei 4,13 % und in Deutschland bei 5,10 %. Der Kaufpreisfaktor von 42,55 ist deutlich höher als der bayerische Durchschnitt von 26,10. Ein niedriger Renditewert und ein hoher Kaufpreisfaktor zeigen ein teures Kaufpreisniveau im Verhältnis zur Miete.
Woher stammen die Daten zu Gmund a.Tegernsee?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Gmund a.Tegernsee sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Gmund a.Tegernsee führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Miesbach
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Bayrischzell | 83735 | 13,95 € | 3.806 € | 4,40 % |
| Miesbach, St | 83714 | 14,93 € | 4.927 € | 3,64 % |
| Hausham | 83734 | 14,94 € | 5.023 € | 3,57 % |
| Waakirchen | 83666 | 14,93 € | 5.795 € | 3,09 % |
| Weyarn | 83629 | 15,35 € | 6.103 € | 3,02 % |
| Irschenberg | 83737 | 14,60 € | 5.846 € | 3,00 % |
| Holzkirchen, M | 83607 | 16,43 € | 6.618 € | 2,98 % |
| Fischbachau | 83730 | 12,62 € | 5.118 € | 2,96 % |