Reichersbeuern

Marktüberblick: Preise im bayrischen und lokalen Kontext

Reichersbeuern ist eine 15,41 km² große Gemeinde im Landkreis Bad Tölz-Wolfratshausen mit 2.487 Einwohnern (Stand 2024). Die Bevölkerungsdichte beträgt 161 Einwohner pro Quadratkilometer. Der Immobilienmarkt wird durch Preise bestimmt, die deutlich über dem bayrischen und bundesweiten Durchschnitt liegen, aber im lokalen Vergleich moderat ausfallen.

Die aktuelle Angebotsmiete liegt bei 13,97 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 5.312 Euro pro Quadratmeter. Im bayrischen Vergleich liegt die Miete mit dem 1,38-Fachen des Landesdurchschnitts (10,11 €/m²) und der Kaufpreis mit dem 1,64-Fachen (3.246 €/m²) deutlich über dem Mittel. Gegenüber dem Bundesdurchschnitt (Miete 8,92 €/m², Kaufpreis 2.409 €/m²) ergibt sich ein noch stärkeres Gefälle: Die Miete liegt beim 1,57-Fachen, der Kaufpreis beim 2,21-Fachen.

Innerhalb des Landkreises Bad Tölz-Wolfratshausen bewegt sich Reichersbeuern knapp unter dem Durchschnitt: Die Kreismiete beträgt 14,19 €/m², der Kaufpreis 5.710 €/m². Damit liegt Reichersbeuern im unteren Preissegment des Landkreises, der insgesamt zu den teureren Regionen Bayerns gehört.

Preis- und Mietentwicklung: Volatilität und langfristiger Trend

Die Mietentwicklung in Reichersbeuern zeigt eine bemerkenswerte Volatilität. Zwischen 2018 und 2026 schwankte die Angebotsmiete zwischen 10,93 €/m² (2018) und 16,90 €/m² (2020) – eine Bandbreite von über 50 %. Der langfristige Entwicklungstrend (CAGR) liegt bei 3,51 % pro Jahr.

Die Kaufpreisentwicklung ist deutlich stabiler. Hier bewegten sich die Werte zwischen 3.984 €/m² (2021) und 5.000 €/m² (2022), mit einem CAGR von 1,74 % pro Jahr. Die Kaufpreise folgen also einem moderateren Pfad als die Mieten.

Der Kaufpreisfaktor von 31,69 bedeutet, dass der Kaufpreis dem 31,69-fachen der Jahreskaltmiete entspricht. Zum Vergleich: Im bayrischen Durchschnitt beträgt der Faktor 26,8, bundesweit 22,5. Der höhere Faktor in Reichersbeuern zeigt, dass die Mieten im Verhältnis zu den Kaufpreisen niedriger sind – ein Muster, das sich auch in der Bruttomietrendite von 3,16 % widerspiegelt. Diese Rendite liegt im bayrischen Vergleich im unteren Bereich (Perzentilrang 17,4 % von 2.056 Orten), ist aber im lokalen Umfeld des Landkreises mit durchschnittlich 3,03 % noch über dem Kreisdurchschnitt.

Die starke Volatilität in der Mietzeitreihe – insbesondere der Sprung von 11,26 €/m² (2019) auf 16,90 €/m² (2020) und der Rückgang auf 12,29 €/m² (2021) – kann auf kleine Inseratszahlen hindeuten. In einer Gemeinde mit 2.487 Einwohnern können bereits wenige Angebote die Durchschnittswerte stark beeinflussen.

Regionale Einordnung: Nachbarn und Landkreis

Im Vergleich zu den acht nächsten Nachbarorten liegt Reichersbeuern mit 13,97 €/m² im unteren Mittelfeld. Die nächsten Orte zeigen ein breites Spektrum: Greiling (2 km Entfernung) weist mit 12,72 €/m² die niedrigste Miete auf, Bad Wiessee (9,1 km) mit 18,70 €/m² die höchste. Gmund a.Tegernsee (8 km) liegt mit 8.475 €/m² beim Kaufpreis weit vorn, Bad Wiessee mit 9.487 €/m² noch darüber.

Die Bruttomietrendite variiert in der Nachbarschaft zwischen 2,35 % (Bad Wiessee) und 3,53 % (Wackersberg). Reichersbeuern liegt mit 3,16 % im oberen Mittelfeld – höher als Greiling (2,55 %), Sachsenkam (2,69 %) und Gaißach (2,77 %), aber niedriger als Wackersberg (3,53 %). Das Muster zeigt: Orte mit sehr hohen Kaufpreisen (Gmund, Bad Wiessee) haben tendenziell niedrigere Renditen, während moderat bepreiste Orte wie Wackersberg und Reichersbeuern attraktivere Renditen bieten.

Der Landkreisdurchschnitt von 14,19 €/m² Miete und 5.710 €/m² Kaufpreis wird in Reichersbeuern knapp unterschritten. Damit gehört die Gemeinde zu den erschwinglicheren Orten im Landkreis, ohne jedoch deutlich unter dem Niveau zu liegen.

Demografie und Arbeitsmarkt: Wachstum und volatile Arbeitslosigkeit

Die Bevölkerung Reichersbeuerns wuchs von 2.317 Einwohnern (2015) auf 2.487 (2024), was einem Anstieg von 7,3 % entspricht. Die Entwicklung war jedoch nicht linear: 2016 wurden 2.537 Einwohner gezählt, 2019 sank die Zahl auf 2.452, 2022 stieg sie erneut auf 2.532. Diese Schwankungen deuten auf Zuzug und Fortzug hin, die sich in verschiedenen Jahren ausgleichen.

Die Arbeitslosenquote zeigt eine ähnliche Volatilität. Sie lag 2015 bei 19 %, stieg 2016 und 2017 auf 35 %, fiel 2018 auf 25 % und bewegte sich 2023 bei 19 %. Die hohen Werte von 35 % in den Jahren 2016 und 2017 entsprechen dem Muster kleiner Gemeinden, in denen bereits wenige arbeitslose Personen die Quote deutlich nach oben treiben. Die aktuelle Quote von 19 % (2023) liegt deutlich über dem bundesweiten Durchschnitt von etwa 5,5 %, ist aber wieder auf dem Niveau von 2015.

Standortfaktoren: Wohlstand ohne Innovation

Der Landkreis Bad Tölz-Wolfratshausen erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Rang 133 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking. Die Teilindizes zeigen ein klares Muster: Mit Rang 5 im Wohlstand und soziale Lage gehört der Kreis zu den wohlhabendsten Regionen Deutschlands. Im Arbeitsmarkt liegt er auf Rang 131, in der Dynamik auf Rang 192. Schwach ist der Kreis im Bereich Wettbewerb und Innovation mit Rang 289 – er gehört damit zu den unteren 30 % der Kreise.

Die Demografie des Kreises liegt auf Rang 199, was auf alterungsbedingte Herausforderungen hindeutet. Reichersbeuern selbst verfügt über keine Hochschulen, was die lokale Nachfrage nach Mietwohnungen eher durch Familien und Pendler als durch Studierende geprägt ist.

Die Kombination aus hohem Wohlstand und schwacher Innovation beschreibt ein typisches Muster für ländliche Gemeinden im Umland von Großstädten: attraktiv als Wohnstandort, aber mit begrenztem wirtschaftlichem Dynamikpotenzial.