Königsdorf
Königsdorf (PLZ 82549) liegt im Kreis Bad Tölz-Wolfratshausen in Bayern. Der Ort zählt 3.178 Einwohner auf 45,7 km², das entspricht 70 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 13,31 € pro m², der Kaufpreis bei 4.888 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 3,27 % und ein Kaufpreisfaktor von 30,6 — rechnerisch sind das 31 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Königsdorf über dem Renditeniveau von 22 % der Orte in Bayern.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 10,07 € auf 12,39 € pro m², im Mittel 2,6 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit -8,0 % pro Jahr langsamer als die Mieten. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 4,9 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 1,2 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Bad Tölz-Wolfratshausen Rang 133 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 192, Stärkerang 130). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Geretsried, Eurasburg und Bad Heilbrunn an.
Immobilienpreise in Königsdorf im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Bayern.
Immobilienmarkt und Standortfaktoren: Königsdorf (Landkreis Bad Tölz-Wolfratshausen)
Königsdorf liegt mit Angebotsmiete (13,31 €/m²) und Kaufpreis (4.888 €/m²) zwischen dem Bayern- und dem Kreisdurchschnitt. Die Miete ist seit 2018 um 23 % gestiegen, während der Kaufpreis seit 2021 um 34 % gefallen ist. Die Bruttomietrendite von 3,27 % liegt über dem Kreis-, aber unter dem Bayerndurchschnitt. Die Gemeinde verzeichnet Bevölkerungszuwachs (+4,9 % seit 2015), der Kreis rangiert im Prognos-Zukunftsatlas bei Wohlstand auf Platz 5 von 400.
Marktüberblick: Preisniveau und Rendite
Königsdorf (PLZ 82549) ist eine Gemeinde im Landkreis Bad Tölz-Wolfratshausen in Oberbayern. Auf einer Fläche von 45,69 km² leben 3.178 Einwohner (2024). Der Ort liegt im voralpinen Raum des Landkreises, der zur Tourismusregion „Tölzer Land“ zählt und durch die Flusstäler von Isar und Loisach geprägt ist.
Der Immobilienmarkt zeigt ein deutliches Gefälle: Die Angebotsmiete liegt bei 13,31 €/m², der Angebotskaufpreis bei 4.888 €/m². Beide Werte liegen unter dem Kreis-Durchschnitt (Miete 14,19 €/m², Kaufpreis 5.710 €/m²), aber deutlich über dem bayerischen Durchschnitt (Miete 10,11 €/m², Kaufpreis 3.246 €/m²). Der Kaufpreisfaktor von 30,6 bewegt sich ebenfalls zwischen Bayern-Ø (26,10) und Kreis-Ø (33,66). Die Bruttomietrendite beträgt 3,27 % und liegt damit über dem Kreiswert (3,03 %), aber unter dem bayerischen Durchschnitt (4,13 %). Im Perzentilrang der bayernweiten Orte liegt Königsdorf bei 22 %, was bedeutet, dass 22 % der verglichenen Orte eine noch niedrigere Rendite aufweisen.
Die Angebotswerte stammen aus Inseraten und sind kein amtlicher Mietspiegel. Sie liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.
Preisentwicklung: Miete steigt, Kaufpreis sinkt
Die Zeitreihen zeigen eine gegensätzliche Entwicklung von Miete und Kaufpreis. Die Angebotsmiete ist von 10,07 €/m² (2018) auf 12,39 €/m² (2026) gestiegen – das entspricht einer jährlichen Wachstumsrate von 2,63 %. Der Kaufpreis hingegen ist von 5.625 €/m² (2021) auf 3.714 €/m² (2026) gefallen, was einer jährlichen Abnahme von 7,97 % entspricht.
Die aktuellen Marktdaten (Miete 13,31 €/m², Kaufpreis 4.888 €/m²) weichen von den Zeitreihenwerten für 2026 ab. Die aktuelle Miete liegt 7 % über dem Zeitreihenwert, der aktuelle Kaufpreis 32 % darüber. Dies entspricht dem Muster, dass Zeitreihen Jahresdurchschnittswerte abbilden, während Marktdaten den aktuellen Inseratstand widerspiegeln.
Im Vergleich zu den Nachbarorten ist die Angebotsmiete in Königsdorf mit 13,31 €/m² eine der niedrigsten – nur Dietramszell (13,27 €/m²) liegt darunter. Der Kaufpreis von 4.888 €/m² ist der niedrigste im Nachbarvergleich. Die Bruttomietrendite von 3,27 % liegt im Nachbarvergleich im Mittelfeld: Sie übertrifft Bad Tölz (3,07 %) und Gaißach (2,77 %), liegt aber unter Geretsried (3,6 %), Wackersberg (3,53 %) und Penzberg (3,38 %).
Demografie und Standortfaktoren
Die Einwohnerzahl Königdorfs ist von 3.029 (2015) auf 3.178 (2024) gestiegen, was einem Wachstum von 4,9 % entspricht. Die Bevölkerungsentwicklung verläuft dabei weitgehend stabil: Nach einem leichten Einbruch 2021 (-0,5 %) folgt wieder ein Anstieg, der sich 2023/2024 bei 3.178 Einwohnern einpendelt.
Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 rangiert der Kreis Bad Tölz-Wolfratshausen insgesamt auf Platz 133 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders hervorstechend ist der Wohlstands-Rang mit Platz 5 – der Kreis gehört damit zu den wohlhabendsten in Deutschland. Im Bereich Arbeitsmarkt erreicht er Rang 131, im Bereich Wettbewerb und Innovation Rang 289. Die Demografie-Entwicklung liegt mit Rang 199 im unteren Mittelfeld, und der Dynamik-Index mit Rang 192 deutet auf eine eher moderate Entwicklung hin.
Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Für diesen Ort liegen keine Bodenrichtwerte vor.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Königsdorf entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Königsdorf
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 10,07 €/m² |
| 2019 | 11,59 €/m² |
| 2020 | 11,65 €/m² |
| 2021 | 10,82 €/m² |
| 2022 | 12,45 €/m² |
| 2023 | 12,94 €/m² |
| 2024 | 13,64 €/m² |
| 2025 | 11,73 €/m² |
| 2026 | 12,39 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Königsdorf
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2021 | 5.625 €/m² |
| 2022 | 5.786 €/m² |
| 2023 | 6.614 €/m² |
| 2024 | 5.519 €/m² |
| 2025 | 6.280 €/m² |
| 2026 | 3.714 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Königsdorf
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2021 | 2,31 % |
| 2022 | 2,58 % |
| 2023 | 2,35 % |
| 2024 | 2,97 % |
| 2025 | 2,24 % |
| 2026 | 4,00 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Königsdorf
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 3.029 Einwohner |
| 2016 | 3.069 Einwohner |
| 2017 | 3.089 Einwohner |
| 2018 | 3.096 Einwohner |
| 2019 | 3.132 Einwohner |
| 2020 | 3.155 Einwohner |
| 2021 | 3.138 Einwohner |
| 2022 | 3.154 Einwohner |
| 2023 | 3.178 Einwohner |
| 2024 | 3.178 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Königsdorf
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 0,88 % |
| 2016 | 0,77 % |
| 2017 | 1,46 % |
| 2018 | 1,01 % |
| 2019 | 1,20 % |
| 2020 | 1,51 % |
| 2021 | 1,53 % |
| 2022 | 1,06 % |
| 2023 | 1,16 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 133 Rang |
| Dynamik | 192 Rang |
| Stärke | 130 Rang |
| Demografie | 199 Rang |
| Arbeitsmarkt | 131 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 289 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 5,00 Rang |
Renditeverteilung in Bayern
Anzahl Orte je Renditeband — Königsdorf liegt im Band 3–4 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Bayern
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 7,00 Orte |
| 2–3 | 215 Orte |
| 3–4 | 963 Orte |
| 4–5 | 524 Orte |
| 5–6 | 199 Orte |
| 6–7 | 73,00 Orte |
| 7–8 | 32,00 Orte |
| 8–9 | 15,00 Orte |
| 9–10 | 12,00 Orte |
| 10–11 | 5,00 Orte |
| 11–12 | 6,00 Orte |
| 12+ | 5,00 Orte |
Wie schneidet Königsdorf im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Königsdorf ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Königsdorf ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Königsdorf
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Geretsried | 15,94 €/m² |
| Penzberg | 15,40 €/m² |
| Eurasburg | 15,35 €/m² |
| Bad Heilbrunn | 15,19 €/m² |
| Wackersberg | 14,86 €/m² |
| Bad Tölz | 14,85 €/m² |
| Gaißach | 14,70 €/m² |
| Königsdorf | 13,31 €/m² |
| Dietramszell | 13,27 €/m² |
| Greiling | 12,72 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Königsdorf ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Königsdorf
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Geretsried | 3,60 % |
| Wackersberg | 3,53 % |
| Penzberg | 3,38 % |
| Bad Heilbrunn | 3,36 % |
| Königsdorf | 3,27 % |
| Eurasburg | 3,16 % |
| Dietramszell | 3,13 % |
| Bad Tölz | 3,07 % |
| Gaißach | 2,77 % |
| Greiling | 2,55 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Geretsried, St | 4,4 km | 82538 | 15,94 € | 5.307 € | 3,60 % |
| Eurasburg | 7,3 km | 82547 | 15,35 € | 5.834 € | 3,16 % |
| Bad Heilbrunn | 7,9 km | 83670 | 15,19 € | 5.425 € | 3,36 % |
| Bad Tölz, St | 8,9 km | 83646 | 14,85 € | 5.808 € | 3,07 % |
| Dietramszell | 9,1 km | 83623 | 13,27 € | 5.090 € | 3,13 % |
| Wackersberg | 10,1 km | 83646 | 14,86 € | 5.057 € | 3,53 % |
| Penzberg, St | 10,6 km | 82377 | 15,40 € | 5.461 € | 3,38 % |
| Gaißach | 10,7 km | 83674 | 14,70 € | 6.370 € | 2,77 % |
| Greiling | 11,3 km | 83677 | 12,72 € | 5.991 € | 2,55 % |
Wo liegt Königsdorf?
Lage
Königsdorf auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Königsdorf
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 13,31 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 4.888 € |
| Bruttomietrendite | 3,27 % |
| Kaufpreisfaktor | 30,6 |
| Einwohner | 3.178 |
| Einwohner je km² | 70 |
| Fläche (km²) | 45,7 |
| Arbeitslosenquote | 1,2 % |
| Prognos-Gesamtrang | #133 |
| Prognos Dynamikrang | #192 |
| Prognos Stärkerang | #130 |
| Koordinaten | 47,8164, 11,4809 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Königsdorf
Was kostet eine Wohnung in Königsdorf?
Die aktuellen Angebotsmieten liegen bei 13,31 Euro pro Quadratmeter, die Angebotskaufpreise bei 4.888 Euro pro Quadratmeter. Damit liegt die Miete deutlich über dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro, aber unter dem Kreisdurchschnitt von 14,19 Euro im Landkreis Bad Tölz-Wolfratshausen. Der Kaufpreis von 4.888 Euro pro Quadratmeter liegt ebenfalls über dem bayerischen Durchschnitt von 3.246 Euro, aber unter dem Kreiswert von 5.710 Euro.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Königsdorf entwickelt?
Die Mieten sind von 10,07 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 13,64 Euro im Jahr 2024 gestiegen, mit einer durchschnittlichen jährlichen Wachstumsrate von 2,63 Prozent. In den Folgejahren sanken sie auf 11,73 Euro (2025) und stiegen wieder auf 12,39 Euro (2026). Die Kaufpreise zeigten eine stärkere Volatilität: Von 5.625 Euro im Jahr 2021 stiegen sie auf 6.614 Euro (2023), fielen dann auf 5.519 Euro (2024), stiegen wieder auf 6.280 Euro (2025) und sanken deutlich auf 3.714 Euro (2026). Die durchschnittliche jährliche Veränderung liegt bei -7,97 Prozent.
Wie hoch ist die Bruttomietrendite in Königsdorf?
Die Bruttomietrendite beträgt 3,27 Prozent und liegt damit über dem Kreisdurchschnitt von 3,03 Prozent, aber deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent und dem Bundesdurchschnitt von 5,10 Prozent. Der Kaufpreisfaktor beträgt 30,6 und liegt unter dem Kreiswert von 33,66, aber über dem bayerischen Durchschnitt von 26,1. Der Perzentilrang der Rendite in Bayern beträgt 22,03, was bedeutet, dass rund 78 Prozent der Orte im Bundesland eine höhere Bruttomietrendite aufweisen.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Königsdorf?
Die Bevölkerung ist von 3.029 Einwohnern im Jahr 2015 auf 3.178 im Jahr 2024 gestiegen, was einem Anstieg von rund 4,9 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 70 Einwohner pro Quadratkilometer. Die Entwicklung war nicht linear: Nach einem leichten Rückgang im Jahr 2021 auf 3.138 Einwohner folgte wieder ein Anstieg.
Wie ist die wirtschaftliche Zukunftsaussicht für Königsdorf?
Königsdorf liegt im Landkreis Bad Tölz-Wolfratshausen, dessen Wert im Prognos-Zukunftsatlas 2025 einen Gesamtrang von 133 von rund 400 deutschen Kreisen erreicht. Besonders gut schneidet der Kreis im Index Wohlstand und soziale Lage mit Rang 5 ab. Schwächer sind die Werte in der Dynamik (Rang 192) und der Demografie (Rang 199). Am Ort selbst gibt es keine Hochschulen.
Woher stammen die Daten zu Königsdorf?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Königsdorf sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Königsdorf führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Bad Tölz-Wolfratshausen
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Wolfratshausen, St | 82515 | 16,67 € | 5.079 € | 3,94 % |
| Geretsried, St | 82538 | 15,94 € | 5.307 € | 3,60 % |
| Wackersberg | 83646 | 14,86 € | 5.057 € | 3,53 % |
| Kochel a.See | 82431 | 14,13 € | 4.884 € | 3,47 % |
| Bad Heilbrunn | 83670 | 15,19 € | 5.425 € | 3,36 % |
| Eurasburg | 82547 | 15,35 € | 5.834 € | 3,16 % |
| Reichersbeuern | 83677 | 13,97 € | 5.312 € | 3,16 % |
| Dietramszell | 83623 | 13,27 € | 5.090 € | 3,13 % |