Bad Tölz, St
Bad Tölz (PLZ 83646) liegt im Kreis Bad Tölz-Wolfratshausen in Bayern. Der Ort zählt 19.360 Einwohner auf 30,8 km², das entspricht 629 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 14,85 € pro m², der Kaufpreis bei 5.808 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 3,07 % und ein Kaufpreisfaktor von 32,6 — rechnerisch sind das 33 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Bad Tölz über dem Renditeniveau von 14 % der Orte in Bayern.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 11,23 € auf 15,34 € pro m², im Mittel 4,0 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit -0,5 % pro Jahr langsamer als die Mieten. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 4,8 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 2,7 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Bad Tölz-Wolfratshausen Rang 133 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 192, Stärkerang 130). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Gaißach, Wackersberg und Greiling an.
Immobilienpreise in Bad Tölz im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Bayern.
Immobilienmarkt- und Standortbericht Bad Tölz
Bad Tölz ist eine Kurstadt im Isarwinkel mit über 19.000 Einwohnern. Der Immobilienmarkt weist deutlich überdurchschnittliche Preise auf – die Angebotsmiete liegt bei 14,85 €/m², der Angebotskaufpreis bei 5.808 €/m². Die Mietpreise sind seit 2018 stark gestiegen, während die Kaufpreise nach einem Höhepunkt 2022 seither deutlich korrigiert haben. Der Kreis Bad Tölz-Wolfratshausen erreicht im Prognos-Zukunftsatlas Rang 133 von rund 400 Kreisen, wobei der Wohlstand-Rang mit Platz 5 herausragt.
Marktüberblick
Bad Tölz ist eine Stadt im oberbayerischen Landkreis Bad Tölz-Wolfratshausen mit 19.360 Einwohnern auf einer Fläche von 30,8 km². Die Stadt liegt an der Isar und ist als staatlich anerkannter Heilbad- und Kneippkurort bekannt. Die Bevölkerung hat seit 2015 um knapp 4,8 % zugenommen und liegt damit deutlich über dem Trend vieler ländlicher Gemeinden. Die Bevölkerungsdichte beträgt 629 Einwohner pro km².
Der Arbeitsmarkt zeigt sich stabil: Die Zahl der Arbeitslosen ist von 381 im Jahr 2015 auf 309 im Jahr 2023 zurückgegangen. Für die genaue Arbeitslosenquote liegen keine Prozentwerte vor.
Preisentwicklung
Die aktuellen Angebotswerte für Bad Tölz liegen deutlich über dem bayerischen und deutschen Durchschnitt:
• Angebotsmiete: 14,85 €/m² (Bayern: 10,11 €/m², Deutschland: 8,92 €/m²) • Angebotskaufpreis: 5.808 €/m² (Bayern: 3.246 €/m², Deutschland: 2.409 €/m²) • Bruttomietrendite: 3,07 % • Kaufpreisfaktor: 32,58
Der Kaufpreisfaktor von 32,58 bedeutet, dass das 32,58-fache der Jahreskaltmiete als Kaufpreis zu zahlen ist. Zum Vergleich: Der bayerische Durchschnitt liegt bei 26,1, der deutsche bei 26,1.
Die Mietpreise haben seit 2018 ein starkes Wachstum verzeichnet. Lag die Angebotsmiete 2018 noch bei 11,23 €/m², stieg sie bis 2026 auf 15,34 €/m² – das entspricht einer jährlichen Steigerungsrate von rund 4 %. Besonders ausgeprägt war der Anstieg zwischen 2018 und 2020 sowie zwischen 2021 und 2023.
Der Kaufpreismarkt zeigt ein anderes Bild. Nach einem starken Aufschwung von 4.469 €/m² (2018) auf einen Höchststand von 6.729 €/m² (2022) korrigierten die Preise seither deutlich. Im Jahr 2026 liegt der Angebotskaufpreis bei 4.304 €/m² – damit unter dem Niveau von 2018. Die durchschnittliche jährliche Veränderung (CAGR) über den gesamten Zeitraum liegt bei -0,47 %.
Regionale Einordnung
Bad Tölz ist im regionalen Vergleich klar im oberen Segment angesiedelt. Im eigenen Kreis, Bad Tölz-Wolfratshausen, liegt die durchschnittliche Angebotsmiete bei 14,19 €/m² und der Kaufpreis bei 5.710 €/m². Bad Tölz übertrifft beide Kreiswerte leicht.
Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein gemischtes Bild. Gaißach (1,8 km entfernt) weist mit 6.370 €/m² einen höheren Kaufpreis auf, während Wackersberg (2,8 km) mit 5.057 €/m² deutlich unter dem Bad Tölzer Niveau liegt. Die Angebotsmieten der Nachbargemeinden bewegen sich zwischen 12,70 €/m² (Sachsenkam) und 15,19 €/m² (Bad Heilbrunn).
Bad Tölz liegt im bayerischen Perzentilrang von 13,7 %, was bedeutet, dass nur etwa 14 % der untersuchten bayerischen Orte höhere Miet- und Kaufpreise aufweisen. Der Ort gehört damit zu den teuersten Immobilienmärkten in Bayern.
Die Bruttomietrendite von 3,07 % liegt unter dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 % und dem deutschen Durchschnitt von 5,10 %. Dies spiegelt die hohen Kaufpreise im Verhältnis zu den Mietpreisen wider.
Standortfaktoren
Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis Bad Tölz-Wolfratshausen auf Rang 133 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking. Die Detailwerte zeigen ein differenziertes Bild:
• Wohlstand und soziale Lage: Rang 5 – der Kreis gehört bundesweit zu den wohlhabendsten Regionen • Arbeitsmarkt: Rang 131 – überdurchschnittliche Entwicklung • Wettbewerbsfähigkeit und Innovation: Rang 289 – unterdurchschnittlich • Demografie: Rang 199 – durchschnittlich • Dynamik: Rang 192 – leicht unterdurchschnittlich • Gesamtstärke: Rang 130 – überdurchschnittlich
Der herausragende Wohlstands-Rang auf Platz 5 unterstreicht die wirtschaftliche Stärke der Region, die sich auch in den hohen Immobilienpreisen widerspiegelt. Die eher mittelmäßige Innovations- und Dynamikbewertung deutet auf eine eher konservative, auf Tradition und Wohlstand beruhende Wirtschaftsstruktur hin.
Bad Tölz selbst verfügt über keine Hochschule. Die nächstgelegenen Hochschulstandorte liegen außerhalb des unmittelbaren Umlandes.
Für Bad Tölz liegen keine Bodenrichtwerte vor.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Bad Tölz entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Bad Tölz
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 11,23 €/m² |
| 2019 | 12,01 €/m² |
| 2020 | 13,13 €/m² |
| 2021 | 12,74 €/m² |
| 2022 | 13,16 €/m² |
| 2023 | 14,11 €/m² |
| 2024 | 14,79 €/m² |
| 2025 | 15,23 €/m² |
| 2026 | 15,34 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Bad Tölz
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 4.469 €/m² |
| 2019 | 4.490 €/m² |
| 2020 | 5.374 €/m² |
| 2021 | 6.192 €/m² |
| 2022 | 6.729 €/m² |
| 2023 | 5.080 €/m² |
| 2024 | 5.813 €/m² |
| 2025 | 5.108 €/m² |
| 2026 | 4.304 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Bad Tölz
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 3,02 % |
| 2019 | 3,21 % |
| 2020 | 2,93 % |
| 2021 | 2,47 % |
| 2022 | 2,35 % |
| 2023 | 3,33 % |
| 2024 | 3,05 % |
| 2025 | 3,58 % |
| 2026 | 4,28 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Bad Tölz
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 18.475 Einwohner |
| 2016 | 18.527 Einwohner |
| 2017 | 18.647 Einwohner |
| 2018 | 18.802 Einwohner |
| 2019 | 19.155 Einwohner |
| 2020 | 19.141 Einwohner |
| 2021 | 19.061 Einwohner |
| 2022 | 19.186 Einwohner |
| 2023 | 19.360 Einwohner |
| 2024 | 19.360 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Bad Tölz
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 1,72 % |
| 2016 | 2,69 % |
| 2017 | 1,23 % |
| 2018 | 2,60 % |
| 2019 | 2,62 % |
| 2020 | 3,34 % |
| 2021 | 3,23 % |
| 2022 | 2,82 % |
| 2023 | 2,70 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 133 Rang |
| Dynamik | 192 Rang |
| Stärke | 130 Rang |
| Demografie | 199 Rang |
| Arbeitsmarkt | 131 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 289 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 5,00 Rang |
Renditeverteilung in Bayern
Anzahl Orte je Renditeband — Bad Tölz liegt im Band 3–4 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Bayern
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 7,00 Orte |
| 2–3 | 215 Orte |
| 3–4 | 963 Orte |
| 4–5 | 524 Orte |
| 5–6 | 199 Orte |
| 6–7 | 73,00 Orte |
| 7–8 | 32,00 Orte |
| 8–9 | 15,00 Orte |
| 9–10 | 12,00 Orte |
| 10–11 | 5,00 Orte |
| 11–12 | 6,00 Orte |
| 12+ | 5,00 Orte |
Wie schneidet Bad Tölz im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Bad Tölz ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Bad Tölz ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Bad Tölz
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Bad Heilbrunn | 15,19 €/m² |
| Waakirchen | 14,93 €/m² |
| Wackersberg | 14,86 €/m² |
| Bad Tölz | 14,85 €/m² |
| Gaißach | 14,70 €/m² |
| Reichersbeuern | 13,97 €/m² |
| Lenggries | 13,55 €/m² |
| Königsdorf | 13,31 €/m² |
| Greiling | 12,72 €/m² |
| Sachsenkam | 12,70 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Bad Tölz ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Bad Tölz
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Wackersberg | 3,53 % |
| Bad Heilbrunn | 3,36 % |
| Königsdorf | 3,27 % |
| Reichersbeuern | 3,16 % |
| Waakirchen | 3,09 % |
| Lenggries | 3,09 % |
| Bad Tölz | 3,07 % |
| Gaißach | 2,77 % |
| Sachsenkam | 2,69 % |
| Greiling | 2,55 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Gaißach | 1,8 km | 83674 | 14,70 € | 6.370 € | 2,77 % |
| Wackersberg | 2,8 km | 83646 | 14,86 € | 5.057 € | 3,53 % |
| Greiling | 3,4 km | 83677 | 12,72 € | 5.991 € | 2,55 % |
| Reichersbeuern | 5,4 km | 83677 | 13,97 € | 5.312 € | 3,16 % |
| Bad Heilbrunn | 7,7 km | 83670 | 15,19 € | 5.425 € | 3,36 % |
| Sachsenkam | 8,0 km | 83679 | 12,70 € | 5.676 € | 2,69 % |
| Waakirchen | 8,4 km | 83666 | 14,93 € | 5.795 € | 3,09 % |
| Lenggries | 8,6 km | 83661 | 13,55 € | 5.257 € | 3,09 % |
| Königsdorf | 8,9 km | 82549 | 13,31 € | 4.888 € | 3,27 % |
Wo liegt Bad Tölz?
Lage
Bad Tölz auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Bad Tölz
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 14,85 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 5.808 € |
| Bruttomietrendite | 3,07 % |
| Kaufpreisfaktor | 32,6 |
| Einwohner | 19.360 |
| Einwohner je km² | 629 |
| Fläche (km²) | 30,8 |
| Arbeitslosenquote | 2,7 % |
| Prognos-Gesamtrang | #133 |
| Prognos Dynamikrang | #192 |
| Prognos Stärkerang | #130 |
| Koordinaten | 47,7591, 11,5639 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Bad Tölz
Was kostet eine Wohnung in Bad Tölz?
Die aktuellen Angebotsmieten in Bad Tölz liegen bei rund 14,85 Euro pro Quadratmeter, die Angebotskaufpreise bei etwa 5.808 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen deutlich über dem bayerischen Durchschnitt (10,11 Euro/m² Miete, 3.246 Euro/m² Kaufpreis) und dem deutschen Durchschnitt (8,92 Euro/m² Miete, 2.409 Euro/m² Kaufpreis). Bad Tölz gehört damit zu den teuersten Orten in Bayern. Hinweis: Die Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und kein amtlicher Mietspiegel.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Bad Tölz entwickelt?
Die Mieten in Bad Tölz sind seit 2018 durchgehend gestiegen – von 11,23 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 15,34 Euro im Jahr 2026. Die Kaufpreise zeigten ein anderes Bild: Sie stiegen von 4.469 Euro/m² (2018) auf einen Höchststand von 6.729 Euro/m² (2022), fielen danach aber stark ab und lagen 2026 bei 4.304 Euro/m². Damit sind die aktuellen Kaufpreise wieder unter dem Niveau von 2018. Die Zeitreihen sind nicht als Schätzung gekennzeichnet.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Bad Tölz?
Die Bruttomietrendite in Bad Tölz liegt bei 3,07 Prozent und damit deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent sowie dem deutschen Durchschnitt von 5,10 Prozent. Der Kaufpreisfaktor beträgt 32,58 und liegt ebenfalls über dem bayerischen Durchschnitt von 26,10. Im Perzentilrang der Mietrendite in Bayern liegt Bad Tölz auf Platz 13,7 – das bedeutet, dass rund 86 Prozent der Orte im Bundesland eine höhere Rendite aufweisen. Die niedrige Rendite spiegelt das hohe Kaufpreisniveau im Verhältnis zur Miete wider.
Wie verhält sich Bad Tölz im Vergleich zum Umland?
Bad Tölz liegt im oberen Mittelfeld seiner Nachbarorte. Die Angebotsmiete von 14,85 Euro/m² liegt über der von Greiling (12,72 Euro/m²) und Sachsenkam (12,70 Euro/m²), aber unter der von Bad Heilbrunn (15,19 Euro/m²). Beim Kaufpreis mit 5.808 Euro/m² liegt Bad Tölz deutlich über Wackersberg (5.057 Euro/m²) und Bad Heilbrunn (5.425 Euro/m²), aber unter Gaißach (6.370 Euro/m²). Im Kreis Bad Tölz-Wolfratshausen liegt die durchschnittliche Miete bei 14,19 Euro/m² und der Kaufpreis bei 5.710 Euro/m² – Bad Tölz liegt damit leicht über dem Kreisdurchschnitt.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Bad Tölz?
Die Einwohnerzahl in Bad Tölz ist seit 2015 kontinuierlich gestiegen – von 18.475 im Jahr 2015 auf 19.360 im Jahr 2024, das entspricht einem Zuwachs von rund 4,8 Prozent. Die Bevölkerungsdichte beträgt 629 Einwohner pro Quadratkilometer. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 309 (absolute Zahl), was im historischen Vergleich ein niedriger Wert ist – 2015 lag sie bei 381.
Woher stammen die Daten zu Bad Tölz?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Bad Tölz sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Bad Tölz führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Bad Tölz-Wolfratshausen
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Wolfratshausen, St | 82515 | 16,67 € | 5.079 € | 3,94 % |
| Geretsried, St | 82538 | 15,94 € | 5.307 € | 3,60 % |
| Wackersberg | 83646 | 14,86 € | 5.057 € | 3,53 % |
| Kochel a.See | 82431 | 14,13 € | 4.884 € | 3,47 % |
| Bad Heilbrunn | 83670 | 15,19 € | 5.425 € | 3,36 % |
| Königsdorf | 82549 | 13,31 € | 4.888 € | 3,27 % |
| Eurasburg | 82547 | 15,35 € | 5.834 € | 3,16 % |
| Reichersbeuern | 83677 | 13,97 € | 5.312 € | 3,16 % |