Eurasburg

Marktüberblick: Hohe Preise, moderate Rendite

Der Immobilienmarkt in Eurasburg ist durch deutlich über dem Landes- und Bundesdurchschnitt liegende Preise gekennzeichnet. Der Angebotskaufpreis liegt bei 5.834 Euro pro Quadratmeter und damit um 80 Prozent über dem bayerischen Durchschnitt von 3.246 Euro sowie um 142 Prozent über dem deutschen Durchschnitt von 2.409 Euro. Die Angebotsmiete von 15,35 Euro pro Quadratmeter liegt ebenfalls deutlich über den Vergleichswerten (Bayern: 10,11 Euro, Deutschland: 8,92 Euro), jedoch in einem geringeren relativen Abstand.

Die Kombination aus hohen Kaufpreisen und moderateren Mietsteigerungen führt zu einer Bruttomietrendite von 3,16 Prozent. Diese liegt unter dem bayerischen Mittel von 4,13 Prozent und dem deutschen von 5,10 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 31,67 bestätigt diese Struktur: Der Kaufpreis entspricht dem 31,67-fachen der Jahreskaltmiete und liegt damit über dem bayerischen Durchschnitt von 26,1. Ein hoher Kaufpreisfaktor bei gleichzeitig niedriger Rendite kennzeichnet einen nachfrageseitigen Markt, in dem die Preisbildung stärker von der Zahlungsbereitschaft als von der laufenden Miete getragen wird.

Preis- und Mietentwicklung: Volatiler Verlauf mit starkem Aufholprozess

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen einen unruhigen Verlauf, der sich 2026 in einem deutlichen Preissprung äußert. Die Angebotsmiete bewegte sich zwischen 2018 und 2025 in einer Bandbreite von 11,20 Euro (2019) bis 14,17 Euro (2022), bevor sie 2026 auf 18,26 Euro anstieg – ein Anstieg von rund 40 Prozent innerhalb eines Jahres. Der Wert von 13,04 Euro in 2025 lag bereits über dem Niveau von 2018 (12,20 Euro), was einer kumulierten Steigerung von 6,9 Prozent entspricht.

Der Angebotskaufpreis verlief noch volatiler: Nach einem Hoch von 7.119 Euro im Jahr 2019 folgte ein Einbruch auf 3.623 Euro im Jahr 2023, gefolgt von einem starken Anstieg auf 6.442 Euro in 2026. Die durchschnittliche jährliche Veränderung (CAGR) liegt bei 1,95 Prozent für Kaufpreise und 5,17 Prozent für Mieten. Die Mieten haben in der betrachteten Periode also stärker an Wert gewonnen als die Kaufpreise – ein Muster, das die Rendite leicht verbessert, jedoch nicht ausreicht, um das strukturelle Gefälle zu Nachbarorten vollständig zu schließen.

Regionale Einordnung: Im Mittelfeld der Nachbargemeinden

Im Vergleich zum Landkreis Bad Tölz-Wolfratshausen liegt Eurasburg bei der Miete mit 15,35 Euro leicht über dem Kreisdurchschnitt von 14,19 Euro, beim Kaufpreis mit 5.834 Euro knapp darüber (Kreis: 5.710 Euro). Der Kaufpreisfaktor von 31,67 liegt unter dem Kreiswert von 33,66, was bedeutet, dass die Mieten im Verhältnis zu den Kaufpreisen im Landkreis etwas besser abschneiden als in anderen Gemeinden.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein differenziertes Bild: Münsing weist mit 8.387 Euro einen deutlich höheren Kaufpreis aus, bei einer fast identischen Miete von 15,32 Euro – die Rendite liegt dort bei nur 2,19 Prozent. Geretsried und Wolfratshausen haben höhere Mieten (15,94 bzw. 16,67 Euro) bei niedrigeren Kaufpreisen, was zu deutlich besseren Renditen von 3,60 bzw. 3,94 Prozent führt. Eurasburg positioniert sich damit in der Miete im oberen Mittelfeld der Nachbarn, während der Kaufpreis über dem Nachbarmittel liegt. Die Rendite von 3,16 Prozent liegt im Nachbarvergleich im unteren Drittel.

Der Perzentilrang von 17,4 im Bundesland bedeutet, dass Eurasburg bei der Mietrendite zu den Orten mit den niedrigsten Renditen in Bayern gehört – besser als etwa 83 Prozent der 2.056 erfassten Orte.

Bevölkerungsentwicklung: Stabiles Niveau mit leichtem Anstieg

Die Einwohnerzahl der Gemeinde betrug 2024 rund 4.350 Personen bei einer Bevölkerungsdichte von 106 Einwohnern pro Quadratkilometer. Die Bevölkerungsentwicklung der letzten Jahre verlief relativ stabil: Von 4.316 Einwohnern im Jahr 2015 ging die Zahl bis 2021 auf 4.252 zurück, bevor sie bis 2024 wieder auf 4.350 anstieg. Die kumulierte Veränderung seit Serienbeginn beträgt 0,79 Prozent.

Der stärkere Anstieg von 44,3 Prozent zwischen 1988 und 2018 (von 2.979 auf 4.300) ist maßgeblich auf die Eingemeindungen von Beuerberg und Herrnhausen im Jahr 1978 zurückzuführen. Das aktuelle Bevölkerungsniveau ist damit vor allem dem Gebietsstand geschuldet, nicht einem organischen Zuzug.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 5,0 Prozent. Der Wert schwankte in den vergangenen Jahren zwischen 3,4 Prozent (2022) und 5,1 Prozent (2020/2021). Die aktuelle Quote entspricht damit dem regionalen Niveau und deutet auf einen angespannten, aber stabilen Arbeitsmarkt hin.

Standortfaktoren: Hoher Wohlstand, begrenzte Dynamik

Der Landkreis Bad Tölz-Wolfratshausen belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 in der Gesamtwertung Platz 133 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders hervorstechend ist der Rang im Teilindex Wohlstand und soziale Lage mit Platz 5 – ein Wert, der die hohe wirtschaftliche Attraktivität des Standorts unterstreicht. Im Bereich Dynamik liegt der Kreis mit Rang 192 deutlich schwächer, was auf begrenzte Wachstumsimpulse hindeutet. Auch der Rang im Bereich Demografie (Platz 199) weist auf strukturelle Herausforderungen hin.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach studentischem Wohnraum ausschließt. Die Verkehrsanbindung erfolgt über zwei Regionalbuslinien des MVV, die Eurasburg mit Bad Tölz, Wolfratshausen (mit S-Bahn-Anschluss) und Penzberg verbinden. Die Gemeinde erstreckt sich über das Loisachtal mit 51 Gemeindeteilen, wobei die beiden größten Orte Eurasburg und Beuerberg sind. Die Lage zwischen Isar und Starnberger See sowie die historische Substanz, darunter das 1626 erbaute und 1976 wieder aufgebaute Schloss Eurasburg, tragen zur Attraktivität des Standorts bei.