Tutzing

Marktüberblick

Tutzing liegt am Nordwestufer des Starnberger Sees im Landkreis Starnberg in Oberbayern. Der Ort umfasst 35,65 km² und hat rund 9.960 Einwohner. Die Bevölkerungsdichte von 279 Einwohnern pro Quadratkilometer ist moderat – niedriger als im bayerischen Durchschnitt, aber höher als in vielen ländlichen Gemeinden. Der Landkreis Starnberg verfügt über das höchste Pro-Kopf-Einkommen aller deutschen Landkreise (33.363 Euro je Einwohner, Kaufkraftindex 141,1 des Bundesdurchschnitts, Stand 2021) und belegt im Prognos-Zukunftsatlas seit 2013 durchgängig Platz 8 von über 400 Kreisen. Diese wirtschaftliche Stärke prägt den lokalen Immobilienmarkt maßgeblich.

Preis- und Mietentwicklung

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 8.025 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 17,75 Euro pro Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor beträgt 37,68 – das bedeutet, dass der Kaufpreis dem etwa 38-fachen der jährlichen Kaltmiete entspricht. Die Bruttomietrendite liegt bei 2,65 Prozent.

Diese Kennzahlen bilden einen zusammenhängenden Befund: Hohe Kaufpreise bei moderaten Mieten führen zu niedrigen Renditen. Der Kaufpreisfaktor von 37,68 liegt über dem Kreisdurchschnitt von 34,2, ist aber nicht der höchste in der Nachbarschaft. Berechnet man die Preisfaktoren der Nachbarorte aus den vorliegenden Daten, liegen Feldafing (etwa 45,0), Münsing (etwa 45,6) und Berg (etwa 42,9) deutlich höher. Pöcking (etwa 37,9) liegt knapp über Tutzing, während Bernried (etwa 30,4) und Andechs (etwa 28,5) niedrigere Faktoren aufweisen. Die Rendite von 2,65 Prozent gehört zu den niedrigeren im Landkreis und liegt im bayerischen Vergleich im unteren Perzentil (4,04 %). Das heißt, nur etwa 4 Prozent aller Orte in Bayern haben eine noch niedrigere Bruttomietrendite.

Die Zeitreihen zeigen, dass sich Miete und Kaufpreis unterschiedlich entwickelt haben. Der Kaufpreis kletterte von 6.956 Euro pro Quadratmeter (2018) auf einen Höchststand von 8.973 Euro (2020), fiel dann bis 2024 auf 5.857 Euro und steigt in der Reihe für 2026 wieder auf 9.421 Euro. Die Miete fiel von 14,78 Euro (2018) zunächst auf 13,73 Euro (2019), stieg dann bis 2022 auf 16,77 Euro, fiel leicht auf 16,28 Euro (2024) und zeigt in der Reihe für 2025 einen Anstieg auf 18,67 Euro, bevor sie 2026 auf 13,71 Euro zurückgeht. Die unterschiedliche Dynamik – Kaufpreise und Mieten entwickeln sich nicht parallel – weist auf eine marktgetriebene Preisbildung hin, bei der die Kaufpreise stärker von der Zahlungsbereitschaft wohlhabender Nachfrager bestimmt werden als von der mieterseitigen Belastungsgrenze.

Regionale Einordnung

Tutzing liegt im oberen Preissegment des Landkreises Starnberg. Die Angebotsmiete von 17,75 Euro pro Quadratmeter liegt über dem Kreisdurchschnitt von 17,33 Euro, der Angebotskaufpreis von 8.025 Euro deutlich über dem Kreiswert von 7.132 Euro. Im bundesweiten Vergleich ist Tutzing ein Ausreißer: Der Kaufpreis liegt mehr als dreimal so hoch wie der deutsche Durchschnitt (2.409 Euro), die Miete knapp doppelt so hoch (8,92 Euro). Der Kaufpreisfaktor von 37,68 übersteigt den deutschen Durchschnitt von 26,1 um fast 45 Prozent.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein differenziertes Bild. Feldafing (4,5 km entfernt) hat mit 9.131 Euro pro Quadratmeter einen höheren Kaufpreis als Tutzing, aber eine niedrigere Rendite von 2,22 Prozent – was bedeutet, dass die Mieten in Feldafing im Verhältnis zum Kaufpreis noch stärker unter den Kaufpreisen liegen. Pöcking (6,3 km) liegt mit 7.542 Euro und 2,64 Prozent Rendite sehr nah an Tutzing. Bernried am Starnberger See (5 km) fällt mit 5.782 Euro Kaufpreis und 3,29 Prozent Rendite deutlich ab – hier sind die Kaufpreise niedriger, was die Rendite entsprechend erhöht. Berg (8,5 km) weist mit 18,25 Euro die höchste Angebotsmiete aller Nachbarorte auf, bei einem Kaufpreis von 9.397 Euro und einer Rendite von 2,33 Prozent.

Die Arbeitslosenquote in Tutzing lag 2023 bei 2,86 Prozent und damit leicht über dem historischen Tief von 1,86 Prozent (2017), aber deutlich unter dem bayerischen und bundesweiten Durchschnitt. Die Bevölkerung ist im Beobachtungszeitraum 2015 bis 2024 stabil geblieben (zwischen 9.845 und 10.106 Einwohnern, Gesamtentwicklung +0,68 Prozent). Diese Stabilität bei gleichzeitig hohen Kaufpreisen deutet auf einen geschlossenen Markt hin, in dem das Angebot begrenzt ist und die Nachfrage vor allem von außen kommt.

Standortfaktoren

Der Landkreis Starnberg, dem Tutzing angehört, zählt zu den wirtschaftsstärksten Regionen Deutschlands. Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt er Rang 10 von rund 400 deutschen Kreisen. Die Teilindizes zeigen ein klares Profil: Rang 1 in Wohlstand und sozialer Lage, Rang 7 in Wettbewerb und Innovation, Rang 25 im Arbeitsmarkt. Der Demografie-Index liegt mit Rang 353 deutlich niedriger – ein Hinweis auf alternde Strukturen, wie sie für wohlhabende Wohnkreise typisch sind.

13,5 Prozent der Beschäftigten im Landkreis haben einen Hochschulabschluss, doppelt so viele wie im Bundesdurchschnitt. Tutzing selbst verfügt über keine Hochschule. Die Bevölkerungsentwicklung des Ortes ist nahezu stagnierend, was auf die begrenzte Baulandverfügbarkeit am Seeufer zurückzuführen ist. Die Ilkahöhe bei Tutzing ist ein bekannter Aussichtspunkt mit Blick auf den Starnberger See und die Alpen – ein Faktor, der die Attraktivität des Standorts für Wohnzwecke unterstreicht.

Die Kombination aus extremer wirtschaftlicher Stärke des Umlands, begrenztem Angebot und hoher Attraktivität als Wohnstandort erklärt die aktuelle Marktlage: Kaufpreise liegen weit über dem Landes- und Bundesdurchschnitt, während die Mietrenditen zu den niedrigsten in Bayern gehören. Dies ist ein strukturelles Merkmal von Seenlagen im Münchner Umland, das sich in ähnlicher Form auch in anderen Orten des Landkreises zeigt.