Pöcking
Pöcking (PLZ 82341) liegt im Kreis Starnberg in Bayern. Der Ort zählt 5.617 Einwohner auf 21,0 km², das entspricht 268 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 16,59 € pro m², der Kaufpreis bei 7.542 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 2,64 % und ein Kaufpreisfaktor von 37,9 — rechnerisch sind das 38 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Pöcking über dem Renditeniveau von 4 % der Orte in Bayern.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 12,00 € auf 16,22 € pro m², im Mittel 3,8 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit -6,1 % pro Jahr langsamer als die Mieten. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 2,4 % verringert — ein Punkt, der bei der Vermietbarkeit einzukalkulieren ist. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 3,0 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Starnberg Rang 10 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 237, Stärkerang 7). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Feldafing, Berg und Starnberg an.
Immobilienpreise in Pöcking im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Bayern.
Immobilienmarkt und Standortbericht Pöcking
Pöcking am Starnberger See ist eine wohlhabende Gemeinde im Landkreis Starnberg mit extrem teurem Immobilienmarkt, volatiler Preisentwicklung und schrumpfender Bevölkerung. Die Angebotsmiete liegt bei 16,59 €/m², der Kaufpreis bei 7.542 €/m². Die Bruttomietrendite von 2,64% ist deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt. Der Landkreis Starnberg belegt im Prognos-Zukunftsatlas Rang 10, Pöcking selbst beherbergt das Max-Planck-Institut für biologische Intelligenz.
Marktüberblick: Teuerste Wohnlagen am Starnberger See
Pöcking gehört zu den teuersten Wohnlagen im Landkreis Starnberg und deutlich über dem bayerischen sowie bundesweiten Durchschnitt. Die Angebotsmiete liegt bei 16,59 Euro je Quadratmeter und damit 64 Prozent über dem Bayerndurchschnitt von 10,11 Euro. Der Angebotskaufpreis von 7.542 Euro je Quadratmeter übertrifft den bayerischen Mittelwert von 3.246 Euro um das 2,3-Fache. Im bundesweiten Vergleich liegt Pöcking bei beiden Werten mehr als doppelt so hoch wie der deutsche Durchschnitt (Miete 8,92 Euro, Kaufpreis 2.409 Euro). Die niedrige Bruttomietrendite von 2,64 Prozent – der Bayerndurchschnitt liegt bei 4,13 Prozent – und der Kaufpreisfaktor von 37,88 beschreiben denselben Sachverhalt aus unterschiedlichen Perspektiven: Der Markt ist durch hohe Kaufpreise bei moderaten Mieten geprägt, was die Rendite für Investoren drückt. Der Kaufpreisfaktor von 37,88 bedeutet, dass der Kaufpreis das 37,88-Fache der Jahreskaltmiete beträgt – ein Wert, der deutlich über dem bayerischen Durchschnitt von 26,10 liegt.
Preisentwicklung: Volatiler Markt mit Abwärtstrend bei Kaufpreisen
Die Zeitreihen der letzten neun Jahre zeigen einen ungewöhnlich volatilen Markt. Die Mietpreise stiegen von 12 Euro je Quadratmeter (2018) auf einen Spitzenwert von 17,83 Euro (2020), brachen dann auf 13,11 Euro (2022) ein und erholten sich bis 2025 auf 16,37 Euro. Der aktuelle Angebotswert von 16,59 Euro liegt leicht über dem letzten Zeitreihenwert von 16,22 Euro (2026). Bei den Kaufpreisen ist die Schwankungsbreite noch größer: Von 10.848 Euro (2018) fiel der Wert 2021 auf 6.739 Euro, erholte sich 2022 auf 9.436 Euro und liegt 2026 mit 6.563 Euro wieder unter dem Ausgangsniveau von 2018. Der CAGR der Kaufpreise beträgt -6,09 Prozent, während der der Mieten bei 3,84 Prozent liegt. Diese Entwicklung zeigt, dass der Markt für Eigentumswohnungen in Pöcking stärker unter Druck steht als der Mietmarkt. Die hohen Schwankungen deuten auf einen Markt hin, der empfindlich auf konjunkturelle und zinsbedingte Veränderungen reagiert.
Regionale Einordnung: Zwischen Spitzenreitern und Mittelmaß
Im regionalen Vergleich liegt Pöcking beim Kaufpreis mit 7.542 Euro je Quadratmeter über dem Kreisdurchschnitt von 7.132 Euro, aber unter den meisten direkt angrenzenden Seenorten. Feldafing (1,8 Kilometer entfernt) weist mit 9.131 Euro den deutlich höchsten Kaufpreis auf, gefolgt von Berg (9.397 Euro) und Tutzing (8.025 Euro). Starnberg selbst liegt mit 7.716 Euro knapp über Pöcking. Bei der Angebotsmiete liegt Pöcking mit 16,59 Euro unter dem Kreisdurchschnitt von 17,33 Euro und deutlich unter Starnberg (18,65 Euro) und Berg (18,25 Euro). Die Bruttomietrendite von 2,64 Prozent liegt im unteren Drittel der Nachbarorte: Sie übertrifft Andechs (3,51 Prozent) und Seefeld (3,12 Prozent), liegt aber unter Starnberg (2,90 Prozent) und Herrsching (2,72 Prozent). Der Kaufpreisfaktor von 37,88 liegt über dem Kreisdurchschnitt von 34,24, was auf einen stärkeren Kaufpreisanstieg im Verhältnis zur Miete hindeutet. Pöcking positioniert sich damit als Ort mit moderater Miete, aber relativ hohem Kaufpreis im regionalen Kontext.
Standortfaktoren: Wohlstand, Forschung und Infrastruktur
Der Landkreis Starnberg, dem Pöcking angehört, belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den zehnten Platz von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders herausragend ist der Rang 1 im Teilindex Wohlstand und soziale Lage, was sich im höchsten Pro-Kopf-Einkommen aller deutschen Landkreise von 33.363 Euro (2021) widerspiegelt. Der Rang 7 im Teilindex Stärke und Rang 25 im Arbeitsmarkt unterstreichen die wirtschaftliche Kraft der Region. Der Dynamik-Index mit Rang 237 ist dagegen deutlich schwächer ausgeprägt, was auf eine eher stabile als dynamisch wachsende Region hindeutet. Am Ort selbst befindet sich das Max-Planck-Institut für biologische Intelligenz am Standort Seewiesen, das 1954 als Max-Planck-Institut für Ornithologie gegründet wurde und heute Forschung in den Bereichen Gehirn und Verhalten betreibt. Dieser Forschungsort verleiht der Gemeinde eine überregionale Strahlkraft. Der öffentliche Nahverkehr wird durch die S-Bahn-Linie S6 gewährleistet, deren Bahnhof Possenhofen seit 1865 besteht und heute München-Pasing in etwa 30 Minuten erreicht. Die Bundesstraße 2 durchquert die Gemeinde und verbindet sie mit Starnberg und Weilheim.
Demografie: Schrumpfende Gemeinde mit steigender Arbeitslosigkeit
Die Bevölkerung Pöckings ist seit 2015 um 2,4 Prozent von 5.755 auf 5.617 Einwohner (2024) gesunken. Der Rückgang verlief kontinuierlich von 2015 bis 2021 (Tiefpunkt 5.525), erholte sich 2022 leicht auf 5.641 und stabilisierte sich seither. Die Bevölkerungsdichte beträgt 268 Einwohner je Quadratkilometer. Die Arbeitslosenquote lag 2019 mit 73 Promille (7,3 Prozent) auf einem historischen Tief, stieg 2020 auf 92 Promille und erreichte 2023 mit 94 Promille (9,4 Prozent) einen neuen Höchstwert der Reihe. Dieser Anstieg entspricht dem Muster der Pandemiejahre, ist aber im bundesweiten Vergleich für eine wohlhabende Gemeinde am Starnberger See überdurchschnittlich hoch. Die Kombination aus Bevölkerungsrückgang und steigender Arbeitslosigkeit steht im Widerspruch zum hohen Wohlstandsindex des Landkreises und deutet auf strukturelle Veränderungen in der lokalen Arbeitsmarktsituation hin.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Pöcking entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Pöcking
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 12,00 €/m² |
| 2019 | 14,35 €/m² |
| 2020 | 17,83 €/m² |
| 2021 | 13,60 €/m² |
| 2022 | 13,11 €/m² |
| 2023 | 14,46 €/m² |
| 2024 | 16,14 €/m² |
| 2025 | 16,37 €/m² |
| 2026 | 16,22 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Pöcking
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 10.848 €/m² |
| 2019 | 9.621 €/m² |
| 2020 | 9.423 €/m² |
| 2021 | 6.739 €/m² |
| 2022 | 9.436 €/m² |
| 2023 | 8.644 €/m² |
| 2024 | 9.435 €/m² |
| 2025 | 7.318 €/m² |
| 2026 | 6.563 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Pöcking
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 1,33 % |
| 2019 | 1,79 % |
| 2020 | 2,27 % |
| 2021 | 2,42 % |
| 2022 | 1,67 % |
| 2023 | 2,01 % |
| 2024 | 2,05 % |
| 2025 | 2,68 % |
| 2026 | 2,97 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Pöcking
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 5.755 Einwohner |
| 2016 | 5.713 Einwohner |
| 2017 | 5.653 Einwohner |
| 2018 | 5.647 Einwohner |
| 2019 | 5.598 Einwohner |
| 2020 | 5.587 Einwohner |
| 2021 | 5.525 Einwohner |
| 2022 | 5.641 Einwohner |
| 2023 | 5.617 Einwohner |
| 2024 | 5.617 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Pöcking
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 2,31 % |
| 2016 | 2,33 % |
| 2017 | 1,55 % |
| 2018 | 2,33 % |
| 2019 | 2,27 % |
| 2020 | 2,90 % |
| 2021 | 2,72 % |
| 2022 | 2,61 % |
| 2023 | 2,96 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 10,00 Rang |
| Dynamik | 237 Rang |
| Stärke | 7,00 Rang |
| Demografie | 353 Rang |
| Arbeitsmarkt | 25,00 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 14,00 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 1,00 Rang |
Renditeverteilung in Bayern
Anzahl Orte je Renditeband — Pöcking liegt im Band 2–3 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Bayern
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 7,00 Orte |
| 2–3 | 215 Orte |
| 3–4 | 963 Orte |
| 4–5 | 524 Orte |
| 5–6 | 199 Orte |
| 6–7 | 73,00 Orte |
| 7–8 | 32,00 Orte |
| 8–9 | 15,00 Orte |
| 9–10 | 12,00 Orte |
| 10–11 | 5,00 Orte |
| 11–12 | 6,00 Orte |
| 12+ | 5,00 Orte |
Wie schneidet Pöcking im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Pöcking ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Pöcking ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Pöcking
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Starnberg | 18,65 €/m² |
| Berg | 18,25 €/m² |
| Herrsching a.Ammersee | 17,83 €/m² |
| Tutzing | 17,75 €/m² |
| Feldafing | 16,92 €/m² |
| Pöcking | 16,59 €/m² |
| Seefeld | 15,69 €/m² |
| Andechs | 15,38 €/m² |
| Münsing | 15,32 €/m² |
| Icking | 15,00 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Pöcking ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Pöcking
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Andechs | 3,51 % |
| Seefeld | 3,12 % |
| Starnberg | 2,90 % |
| Herrsching a.Ammersee | 2,72 % |
| Tutzing | 2,65 % |
| Pöcking | 2,64 % |
| Icking | 2,60 % |
| Berg | 2,33 % |
| Feldafing | 2,22 % |
| Münsing | 2,19 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Feldafing | 1,8 km | 82340 | 16,92 € | 9.131 € | 2,22 % |
| Berg | 4,2 km | 82335 | 18,25 € | 9.397 € | 2,33 % |
| Starnberg, St | 4,4 km | 82319 | 18,65 € | 7.716 € | 2,90 % |
| Tutzing | 6,3 km | 82327 | 17,75 € | 8.025 € | 2,65 % |
| Andechs | 8,6 km | 82346 | 15,38 € | 5.254 € | 3,51 % |
| Münsing | 8,7 km | 82541 | 15,32 € | 8.387 € | 2,19 % |
| Herrsching a.Ammersee | 9,9 km | 82211 | 17,83 € | 7.881 € | 2,72 % |
| Seefeld | 10,2 km | 82229 | 15,69 € | 6.042 € | 3,12 % |
| Icking | 10,3 km | 82057 | 15,00 € | 6.926 € | 2,60 % |
Wo liegt Pöcking?
Lage
Pöcking auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Pöcking
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 16,59 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 7.542 € |
| Bruttomietrendite | 2,64 % |
| Kaufpreisfaktor | 37,9 |
| Einwohner | 5.617 |
| Einwohner je km² | 268 |
| Fläche (km²) | 21,0 |
| Arbeitslosenquote | 3,0 % |
| Prognos-Gesamtrang | #10 |
| Prognos Dynamikrang | #237 |
| Prognos Stärkerang | #7 |
| Koordinaten | 47,9660, 11,3002 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Pöcking
Was kostet eine Wohnung in Pöcking?
Die Angebotsmiete für Wohnungen in Pöcking liegt bei 16,59 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 7.542 Euro pro Quadratmeter. Diese Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und kein amtlicher Mietspiegel. Zum Vergleich: In Bayern beträgt die durchschnittliche Angebotsmiete 10,11 Euro pro Quadratmeter und in Deutschland 8,92 Euro.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Pöcking entwickelt?
Die Angebotsmieten stiegen von 12,00 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 16,22 Euro im Jahr 2026, mit einem deutlichen Sprung im Jahr 2020 auf 17,83 Euro. Der Angebotskaufpreis war volatil: Er lag 2018 bei 10.848 Euro pro Quadratmeter, fiel 2021 auf 6.739 Euro und liegt 2026 bei 6.563 Euro. Beide Zeitreihen sind nicht als Schätzung gekennzeichnet.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Pöcking?
Die Bruttomietrendite liegt bei 2,64 Prozent, deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent und dem deutschen von 5,10 Prozent. Der Kaufpreisfaktor beträgt 37,88, während er in Bayern bei 26,10 liegt. Der Perzentilrang der Rendite in Bayern beträgt 3,84, was bedeutet, dass nur rund 4 Prozent der Orte im Bundesland eine niedrigere Rendite aufweisen.
Wie teuer ist Wohnen in Pöcking im Vergleich zu Bayern?
Die Angebotsmiete in Pöcking liegt mit 16,59 Euro pro Quadratmeter leicht unter dem Kreisdurchschnitt von 17,33 Euro, deutlich über dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro. Der Angebotskaufpreis von 7.542 Euro pro Quadratmeter liegt über dem Kreisdurchschnitt von 7.132 Euro und mehr als doppelt so hoch wie der bayerische Durchschnitt von 3.246 Euro.
Wie gut ist die Standortattraktivität von Pöcking?
Pöcking liegt im Kreis Starnberg, der im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamt-Rang 10 von rund 400 deutschen Kreisen erreicht. Besonders hervorstechend ist der Rang 1 in Wohlstand und sozialer Lage sowie der Rang 14 in Wettbewerb und Innovation. Der Rang in der Demografie liegt bei 353, was auf demografische Herausforderungen hinweist. Am Ort selbst gibt es keine Hochschule.
Wie hat sich die Bevölkerung in Pöcking entwickelt?
Die Bevölkerung in Pöcking ist von 5.755 Einwohnern im Jahr 2015 auf 5.617 im Jahr 2024 leicht rückläufig. Besonders deutlich war der Rückgang von 2015 bis 2021, als die Einwohnerzahl von 5.755 auf 5.525 sank. Seit 2022 stabilisiert sie sich bei rund 5.617 bis 5.641 Einwohnern.
Woher stammen die Daten zu Pöcking?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Pöcking sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Pöcking führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Starnberg
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Inning a.Ammersee | 82266 | 16,17 € | 5.521 € | 3,51 % |
| Andechs | 82346 | 15,38 € | 5.254 € | 3,51 % |
| Weßling | 82234 | 17,96 € | 6.148 € | 3,51 % |
| Wörthsee | 82237 | 18,00 € | 6.478 € | 3,33 % |
| Gauting | 82131 | 17,59 € | 6.517 € | 3,24 % |
| Seefeld | 82229 | 15,69 € | 6.042 € | 3,12 % |
| Krailling | 82142 | 18,03 € | 7.132 € | 3,03 % |
| Gilching | 82205 | 17,77 € | 7.069 € | 3,02 % |