Marktüberblick und Einordnung
Der Landkreis Starnberg ist mit einem mittleren Kaufpreis von 7.132 Euro pro Quadratmeter der viertteuerste Kreis in Bayern und gehört damit zu den exklusivsten Immobilienmärkten Deutschlands. Auf 430 Quadratkilometern leben 139.067 Menschen in 14 Gemeinden. Die Kreiswerte sind Mittelwerte über alle Gemeinden und verdecken dabei eine deutliche innere Spreizung: Die Kaufpreise reichen von 5.254 Euro pro Quadratmeter in Andechs bis 9.397 Euro in Berg, die Mietpreise von 15,38 Euro in Andechs bis 18,65 Euro in der Kreisstadt Starnberg. Die Renditen liegen entsprechend zwischen 2,22 Prozent in Feldafing und 3,51 Prozent in Andechs, Inning und Weßling.
Der Landkreis belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den 10. Rang von rund 400 deutschen Kreisen in der Gesamtwertung. Besonders herausragend ist der erste Rang im Indikator Wohlstand und soziale Lage, der siebte Rang in der Wirtschaftskraft. Schwächer positioniert ist der Kreis mit dem 237. Rang in der Dynamik und dem 353. Rang in der Demografie, was auf eine alternde Bevölkerung und begrenzte Wachstumsdynamik hindeutet.
Innere Struktur und Preisgefälle
Der Immobilienmarkt des Landkreises Starnberg weist eine klare räumliche Struktur auf, die sich an den beiden Seen – Starnberger See und Ammersee – sowie an der S-Bahn-Anbindung nach München orientiert.
Die teuersten Gemeinden liegen am Starnberger See. Berg (9.397 Euro pro Quadratmeter) und Feldafing (9.131 Euro) bilden die Spitze. Beide Gemeinden sind kleine, vorwiegend villenbebaute Uferorte mit jeweils unter 9.000 Einwohnern. Feldafing weist mit 45 den höchsten Kaufpreisfaktor des gesamten Kreises auf – der höchste aller 14 Gemeinden. Tutzing (8.025 Euro) und Herrsching am Ammersee (7.881 Euro) schließen sich an. Herrsching liegt am Ammersee, ist mit 11.045 Einwohnern die viertgrößte Gemeinde und profitiert von der S8-Anbindung.
Die Kreisstadt Starnberg (7.716 Euro) liegt mit ihren 23.940 Einwohnern nicht an der absoluten Preisspitze, sondern im oberen Mittelfeld. Als größte Gemeinde und Verkehrsknotenpunkt bietet sie ein breiteres Angebot und niedrigere Preise als die kleinen Seeuferorte. Gauting (6.517 Euro) und Gilching (7.069 Euro) im Norden des Kreises liegen ebenfalls im oberen Segment.
Das Preisgefälle zu den günstigeren Gemeinden ist deutlich. Andechs (5.254 Euro), Inning am Ammersee (5.521 Euro), Seefeld (6.042 Euro), Weßling (6.148 Euro) und Wörthsee (6.478 Euro) bilden das untere Preissegment. Diese Gemeinden liegen teils abseits der Seen, teils in ländlicherer Lage. Andechs ist Wallfahrtsort und liegt im Süden des Kreises, Inning am Ostufer des Ammersees, Seefeld am Pilsensee im Westen.
Die Renditespreizung von 2,22 bis 3,51 Prozent ist im bundesweiten Vergleich außergewöhnlich hoch. Sie zeigt, dass die teuren Seeufergemeinden mit ihren extrem hohen Kaufpreisen kaum noch Rendite abwerfen, während die günstigeren Gemeinden im Norden und Westen des Kreises deutlich bessere Renditen bieten.
Wirtschaft und Arbeitsmarkt
Die Wirtschaft des Landkreises wird maßgeblich von der Nähe zu München und von wenigen großen Arbeitgebern geprägt.
Größter Arbeitgeber ist die Webasto SE mit Hauptsitz in Gauting-Stockdorf. Der internationale Automobilzulieferer für Autodächer, Heiz- und Kühllösungen sowie Batteriesysteme hat rund 13.100 Mitarbeiter weltweit und erzielte 2024 einen Umsatz von 4,0 Milliarden Euro. Webasto unterhält weitere deutsche Standorte in Gilching und Utting am Ammersee. Das Unternehmen ist bis heute in Familienbesitz und prägt den Wirtschaftsstandkreis nachhaltig.
Ein weiterer bedeutender Standortfaktor war das Luftfahrtunternehmen Lilium, das seine deutsche Verwaltung und Forschung in Gauting am Sonderflughafen Oberpfaffenhofen betrieb. Das 2015 gegründete Unternehmen entwickelte ein elektrisch angetriebenes Lufttaxi und war zeitweise mit rund 1.000 Mitarbeitern einer der bekanntesten Tech-Gründer des Kreises. Lilium meldete im Oktober 2024 Insolvenz an; eine Übernahme durch eine Investorengruppe scheiterte im Februar 2025 an ausbleibenden Zahlungen. Der Wegfall dieses Arbeitgebers stellt einen spürbaren Strukturverlust dar.
Im produzierenden Gewerbe ist Seefeld ein wichtiger Standort. Das dort ansässige Solventum, ein Spin-off von 3M, und die TQ-Group zählen zu den größten Arbeitgebern der Gemeinde. Seefeld erzielte 2022 Gewerbesteuereinnahmen von 11,15 Millionen Euro bei einem Hebesatz von 320 Prozent. Im produzierenden Gewerbe waren 2021 rund 2.149 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte am Arbeitsort tätig.
Der Tourismus spielt eine bedeutende Rolle: Der Starnberger See und der Ammersee sind beliebte Ausflugs- und Erholungsziele. Die Bayerische Seenschifffahrt betreibt den Dampfschiffsverkehr auf beiden Seen. Das Kloster Andechs ist ein überregional bekannter Wallfahrtsort und Touristenmagnet.
Verkehr und Erreichbarkeit
Die Verkehrsanbindung des Landkreises an München ist durch das S-Bahn-Netz geprägt. Drei Linien bedienen den Kreis:
Die S20 verkehrt auf der Bahnstrecke München–Lenggries von München Hbf über Starnberg, Bernried und Kochel nach Lenggries. In der Hauptverkehrszeit fährt die S20 über die Isartalbahn weiter nach Höllriegelskreuth.
Die S7 bedient die Isartalbahn (Bahnstrecke München–Bichl) von München über Großhesselohe Isartalbahnhof nach Wolfratshausen und weiter nach Bichl.
Die S8 verkehrt auf der Ammerseebahn von Herrsching über Seefeld-Hechendorf, Weßling, Gilching und Germering zum Flughafen München. Der Bahnhof Seefeld-Hechendorf ist eine wichtige Station dieser Linie.
Die S-Bahn-Anbindung ermöglicht den zahlreichen Pendlern den Arbeitsweg nach München. Die Gemeinden im Norden des Kreises – Gauting, Gilching, Weßling, Seefeld – profitieren von der direkten Anbindung an die S8 Richtung Stadt und Flughafen. Starnberg selbst liegt an der S20, die über die Isartalbahn nach München führt.
Entwicklung und Ausblick
Die Bevölkerung des Landkreises wuchs von 133.621 Einwohnern im Jahr 2015 auf 139.067 im Jahr 2023, was einem Zuwachs von rund 5.400 Menschen entspricht. Die Prognos-Daten zeigen jedoch mit dem 353. Rang in der Demografie eine alternde Bevölkerung und begrenzte natürliche Wachstumsdynamik.
Die Immobilienpreise entwickelten sich in den vergangenen Jahren dynamisch. Die Mietpreise stiegen von 13,89 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 18,03 Euro im Jahr 2024. Die Kaufpreise erreichten 2021 mit 8.764 Euro pro Quadratmeter einen Höhepunkt und korrigierten seither auf 6.726 Euro im Jahr 2024. Die Zeitreihen für 2025 und 2026 enthalten geschätzte Werte.
Die extreme Preisspreizung innerhalb des Kreises von über 4.000 Euro pro Quadratmeter zwischen teuerster und günstigster Gemeinde zeigt, dass der Markt nicht homogen ist. Die Seeufergemeinden Berg, Feldafing und Tutzing bilden ein eigenes Preissegment, das deutlich über dem Kreisdurchschnitt liegt. Die Gemeinden im Norden und Westen des Kreises bieten deutlich günstigere Alternativen.
Der Wegfall von Lilium als Arbeitgeber stellt einen strukturellen Verlust dar. Die Abhängigkeit von wenigen großen Arbeitgebern wie Webasto macht den Kreis anfällig für branchenspezifische Entwicklungen, insbesondere im Automobilzulieferersegment. Die Kombination aus erstklassiger Lage an den Seen, guter S-Bahn-Anbindung nach München und starker Wirtschaftsstruktur macht den Landkreis Starnberg zu einem der exklusivsten Immobilienmärkte Bayerns.