Weßling

Marktüberblick

Weßling gehört zum Landkreis Starnberg, einer der wohlhabendsten Regionen Bayerns. Die aktuellen Angebotswerte liegen bei 6.148 Euro pro Quadratmeter Kaufpreis und 17,96 Euro pro Quadratmeter Monatsmiete. Die Bruttomietrendite beträgt 3,51 Prozent, was deutlich unter dem Bundesdurchschnitt von 5,10 Prozent liegt. Der Kaufpreisfaktor von 28,53 liegt über dem bayerischen Durchschnitt von 26,10, aber unter dem des Landkreises Starnberg mit 34,24.

Die niedrige Rendite und der hohe Kaufpreisfaktor stehen im Zusammenhang mit der begehrten Lage der Gemeinde. Im Vergleich zu den Nachbarorten liegt Weßling mit seiner Rendite von 3,51 Prozent im oberen Mittelfeld – nur Alling (3,65 %) und Inning a. Ammersee (3,51 %) bieten vergleichbare Werte. Der Kaufpreis von 6.148 Euro pro m² liegt unter dem von Gilching (7.069 €/m²) und Gauting (6.517 €/m²), aber über dem von Seefeld (6.042 €/m²) und Wörthsee (6.478 €/m²). Die Angebotsmiete von 17,96 €/m² liegt über der von Seefeld (15,69 €/m²), Schöngeising (13,39 €/m²) und Grafrath (14,11 €/m²), aber unter der von Alling (18,41 €/m²) und Wörthsee (18,00 €/m²).

Preisentwicklung

Die Mietpreise in Weßling zeigen eine volatile Entwicklung. Von 14,43 Euro pro m² im Jahr 2018 stiegen sie 2021 auf 17,38 €/m², fielen 2020 auf einen Tiefstwert von 10,78 €/m² und erreichten 2024 mit 19,12 €/m² einen neuen Höchststand. Im Jahr 2025 korrigierten sie sich auf 16,50 €/m², bevor sie 2026 wieder auf 18,24 €/m² anstiegen. Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) beträgt für Mieten 2,97 Prozent.

Die Kaufpreise entwickelten sich ähnlich schwankungsanfällig. Nach 6.241 €/m² im Jahr 2018 und 6.047 €/m² im Jahr 2019 kletterten sie 2021 auf 8.949 €/m², fielen dann 2022 auf 7.300 €/m² und erreichten 2024 mit 6.000 €/m² wieder ein Niveau nahe dem Vor-Corona-Wert. Die Prognose für 2026 liegt bei 7.406 €/m². Die jährliche Wachstumsrate beträgt für Kaufpreise 2,16 Prozent.

Ein auffälliger Wert in der Zeitreihe ist der Kaufpreis von 2.062,50 €/m² im Jahr 2023, der deutlich unter allen anderen Jahren liegt. Dieser Ausreißer könnte auf eine veränderte Marktsituation oder eine Besonderheit im Angebot zurückzuführen sein. Die Daten sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Regionale Einordnung

Weßling liegt im Landkreis Starnberg, der im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 10 von rund 400 deutschen Kreisen erreichte. Besonders hervorstechend ist der Teilindex Wohlstand und Soziale Lage mit Rang 1 sowie der Arbeitsmarkt mit Rang 25. Diese Werte spiegeln die wirtschaftliche Stärke der Region wider, die sich auch in den Immobilienpreisen niederschlägt.

Im bayerischen Vergleich liegt Weßling mit einer Angebotsmiete von 17,96 €/m² deutlich über dem Landesdurchschnitt von 10,11 €/m². Der Kaufpreis von 6.148 €/m² übertrifft den bayerischen Durchschnitt von 3.246 €/m² um das 1,9-Fache. Die Bruttomietrendite von 3,51 Prozent liegt im unteren Drittel der bayerischen Orte (Perzentilrang 34,24), was bedeutet, dass 34 Prozent der bayerischen Orte eine noch niedrigere Rendite aufweisen.

Im Vergleich zu den Nachbarorten im Umkreis von bis zu 10 km zeigt Weßling ein gemischtes Bild. Die Miete liegt über der von Seefeld (15,69 €/m²), Schöngeising (13,39 €/m²) und Grafrath (14,11 €/m²), aber unter der von Alling (18,41 €/m²) und Wörthsee (18,00 €/m²). Der Kaufpreis liegt im mittleren Bereich der Nachbargemeinden.

Standortfaktoren

Ein wesentlicher Standortvorteil Weßlings ist die S-Bahn-Anbindung. Der Bahnhof Weßling liegt an der Strecke München-Pasing–Herrsching (Kursbuchstrecke 999.8), die seit 1972 von der S-Bahn München bedient wird. Der Abschnitt von München-Pasing nach Weßling ist zweigleisig ausgebaut, was einen schnellen und zuverlässigen Pendlerverkehr nach München ermöglicht. Der Abschnitt Weßling–Herrsching ist hingegen weiterhin eingleisig.

Die Gemeinde hat eine Bevölkerungsdichte von 246 Einwohnern pro Quadratkilometer auf einer Fläche von 22,6 km². Die Einwohnerzahl ist seit 2015 von 5.381 auf 5.562 (2024) um 3,4 Prozent gestiegen, was auf eine positive Bevölkerungsentwicklung in der Region hindeutet.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Bevölkerungsentwicklung und die Lage in einem der wohlhabendsten Landkreise Bayerns tragen zur Nachfrage nach Wohnraum bei.