Grafrath

Lage und Struktur

Grafrath ist eine Gemeinde im oberbayerischen Landkreis Fürstenfeldbruck mit 4.052 Einwohnern auf 14,43 km². Die Einwohnerdichte beträgt 281 pro Quadratkilometer. Der Ort liegt auf 535 m ü. NN an der Amper, die hier durch eine Endmoränenlandschaft der Würm-Kaltzeit fließt. Grafrath ist Teil der Verwaltungsgemeinschaft Grafrath, zu der auch Kottgeisering und Schöngeising gehören. Die Anbindung an das überregionale Netz erfolgt über die Bundesstraße 471 und einen Bahnhof an der Strecke München–Buchloe. Der Landkreis Fürstenfeldbruck liegt rund 25 Kilometer westlich von München und gehört zur Metropolregion München.

Markt und Preise

Der Immobilienmarkt in Grafrath ist durch deutlich überdurchschnittliche Preise gekennzeichnet. Die aktuellen Angebotswerte liegen bei 14,11 Euro pro Quadratmeter für die Miete und 5.673 Euro pro Quadratmeter für den Kaufpreis. Damit liegt die Miete knapp unter dem Kreisdurchschnitt von 14,85 Euro, der Kaufpreis jedoch über dem Kreiswert von 5.413 Euro. Im bundeslandweiten Vergleich zeigt sich ein noch extremeres Bild: Die bayrische Durchschnittsmiete beträgt 10,11 Euro, der bayrische Durchschnittskaufpreis 3.246 Euro. Grafrath liegt bei der Miete rund 40 Prozent über dem Landesmittel, beim Kaufpreis mehr als 70 Prozent.

Die Bruttomietrendite beträgt 2,99 Prozent und liegt damit unter dem Kreisdurchschnitt von 3,30 Prozent sowie deutlich unter dem bayrischen Mittel von 4,13 Prozent. Mit einem Perzentilrang von 10,8 im Bundesland gehört Grafrath zu den Orten mit den niedrigsten Renditen in Bayern – die untersten elf Prozent aller 2.056 bewerteten Orte. Der Kaufpreisfaktor von 33,49 liegt ebenfalls über dem Kreiswert von 30,67 und dem bayrischen Durchschnitt von 26,10. Diese drei Kennzahlen – niedrige Rendite, hoher Kaufpreisfaktor und überdurchschnittlicher Kaufpreis – beschreiben denselben Sachverhalt aus unterschiedlichen Blickwinkeln: Der Markt in Grafrath ist preisdurchsetzt, die Mieten können die hohen Kaufpreise nur unzureichend bedienen.

Die Entwicklung der letzten Jahre zeigt eine klare Blasenstruktur. Der Kaufpreis stieg von 4.399 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf einen Peak von 7.148 Euro im Jahr 2021 an – ein Anstieg von über 62 Prozent in drei Jahren. Anschließend folgte ein starker Rückgang auf 5.137 Euro im Jahr 2024, gefolgt von einem leichten Erholungsanstieg auf 5.787 Euro im Jahr 2026. Die Miete entwickelte sich weniger volatil: Von 10,97 Euro im Jahr 2018 stieg sie auf 16,90 Euro im Jahr 2024, fiel dann auf 15,14 Euro im Jahr 2026. Die aktuellen Angebotswerte (14,11 Euro Miete, 5.673 Euro Kaufpreis) liegen jeweils unter den letzten Werten der Zeitreihe, was auf eine weitere Abkühlung des Angebotsmarkts hindeutet. Beide Reihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Regionale Einordnung

Grafrath weist im Vergleich zu den acht untersuchten Nachbarorten ein besonderes Preisprofil auf. Mit 14,11 Euro Angebotsmiete liegt Grafrath deutlich über den meisten Nachbarn – nur Wörthsee (18,00 Euro) und Inning a. Ammersee (16,17 Euro) liegen höher. Der Kaufpreis von 5.673 Euro pro Quadratmeter liegt jedoch im mittleren Bereich der Nachbarn. Kottgeisering verlangt mit 6.223 Euro den höchsten Preis, gefolgt von Wörthsee (6.478 Euro), Eching (6.209 Euro) und Türkenfeld (6.253 Euro). Vier Nachbarorte liegen mit niedrigeren Kaufpreisen unter Grafrath: Landsberied (5.354 Euro), Jesenwang (5.338 Euro), Schöngeising (5.357 Euro) und Inning (5.521 Euro).

Diese Diskrepanz zwischen der hohen Miete und dem mittigen Kaufpreis führt dazu, dass Grafrath eine höhere Bruttomietrendite aufweist als die meisten Nachbarn – 2,99 Prozent im Vergleich zu Kottgeising mit 2,43 Prozent oder Türkenfeld mit 2,84 Prozent. Nur Schöngeising (3,00 Prozent) liegt annähernd gleichauf. Im Nachbarnvergleich profitiert Grafrath also von einem moderateren Kaufpreis bei gleichzeitig hoher Miete.

Die Bevölkerungsentwicklung unterstreicht die Attraktivität des Ortes. Von 3.791 Einwohnern im Jahr 2015 wuchs die Einwohnerschaft auf 4.052 im Jahr 2024 – ein Plus von 6,9 Prozent. Das Wachstum verlief dabei kontinuierlich, mit einem besonders starken Sprung von 3.932 auf 4.064 Einwohnern zwischen 2021 und 2022.

Standortfaktoren

Der Landkreis Fürstenfeldruck, dem Grafrath angehört, rangiert im Prognos-Zukunftsatlas 2025 auf Platz 66 von rund 400 deutschen Kreisen. Diese Gesamtwertung wird getragen von einem ausgeprägten Wohlstandsgefälle: Der Index für Wohlstand und soziale Lage erreicht Rang 6 – der Kreis gehört damit zu den wohlhabendsten Regionen Deutschlands. Der Bereich Wettbewerb und Innovation liegt mit Rang 60 ebenfalls im oberen Drittel. Schwächere Positionen weisen die Indizes Demografie (Rang 167) und insbesondere Arbeitsmarkt (Rang 205) auf. Die Dynamik-Rangierung liegt bei 77, die Stärke-Rangierung bei 72.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die Lage in der Metropolregion München und die Anbindung an die Bahnstrecke München–Buchloe machen Grafrath zu einem attraktiven Wohnstandort für Pendler. Die Bevölkerungszunahme von 6,9 Prozent in neun Jahren entspricht diesem Muster. Die hohe Nachfrage bei begrenztem Angebot äußert sich in den beobachteten überdurchschnittlichen Preisen.