Marktüberblick
Der Landkreis Fürstenfeldbruck liegt im Westen des Regierungsbezirks Oberbayern, etwa 25 Kilometer westlich von München. Mit 222.932 Einwohnern auf 434,8 Quadratkilometern ist er einer der dicht besiedelten Umlandkreise der Landeshauptstadt. Der mittlere Kaufpreis liegt bei 5.413 Euro pro Quadratmeter, der Mietdurchschnitt bei 14,85 Euro pro Quadratmeter. Damit rangiert der Kreis nach Kaufpreisen auf Platz 8 von 82 Landkreisen in Bayern – hinter nur München-Stadt, dem Landkreis München und Miesbach. Im bundesweiten Vergleich liegt der Kreis deutlich über dem deutschen Durchschnitt von 2.409 Euro pro Quadratmeter.
Die Mieten sind im Kreis mit 14,85 Euro pro Quadratmeter ebenfalls deutlich über dem bundesweiten Durchschnitt von 8,92 Euro. Die Bruttorendite liegt bei 3,3 Prozent und damit unter dem bundesweiten Durchschnitt von 5,1 Prozent – ein typisches Merkmal des Münchner Umlands.
Die Zeitreihen zeigen einen deutlichen Anstieg der Mietpreise von 13,27 Euro im Jahr 2018 auf 17,09 Euro im Jahr 2025. Die Kaufpreise stiegen von 5.026 Euro im Jahr 2018 auf einen Höhepunkt von 6.618 Euro im Jahr 2021, fielen dann auf 5.662 Euro im Jahr 2023 und erholten sich 2025 auf 5.970 Euro. Die Bevölkerung wuchs von 213.481 im Jahr 2015 auf 222.932 im Jahr 2023 – ein Zuwachs von knapp 9.500 Einwohnern in acht Jahren.
Innere Struktur und Preisgefälle
Der Landkreis Fürstenfeldbruck weist eine deutliche innere Spreizung auf. Die Kaufpreise reichen von 4.086 Euro pro Quadratmeter in Althegnenberg bis 6.253 Euro pro Quadratmeter in Türkenfeld. Die Mietpreise variieren von 11,38 Euro in Adelshofen bis 18,41 Euro in Alling. Die Bruttorenditen spannen sich von 2,43 Prozent in Kottgeisering bis 3,89 Prozent in Althegnenberg.
Die teuersten Gemeinden liegen nicht in den großen Siedlungskernen, sondern in den kleineren Gemeinden im Süden und Westen des Kreises. Türkenfeld (3.727 Einwohner) führt mit 6.253 Euro pro Quadratmeter, dicht gefolgt von Olching (28.052 Einwohner) mit 6.246 Euro und Kottgeisering (1.609 Einwohner) mit 6.223 Euro. Alling (4.072 Einwohner) und Gröbenzell (19.731 Einwohner) runden die Top 5 ab.
Die günstigsten Gemeinden sind die kleinen Gemeinden im Norden und Westen: Althegnenberg (2.111 Einwohner) mit 4.086 Euro, Mittelstetten (1.727 Einwohner) mit 4.205 Euro und Adelshofen (1.844 Einwohner) mit 4.419 Euro. Diese Gemeinden liegen weiter von München entfernt und haben einen eher ländlichen Charakter.
Die vier größten Gemeinden des Kreises – Germering (41.822 Einwohner), Fürstenfeldbruck (38.187 Einwohner), Olching (28.052 Einwohner) und Puchheim (21.410 Einwohner) – liegen alle im oberen Preissegment mit Kaufpreisen zwischen 5.558 und 5.927 Euro pro Quadratmeter. Gröbenzell (19.731 Einwohner) schließt sich mit 5.971 Euro an. Diese Gemeinden bilden den dicht besiedelten, städtischen Osten des Kreises.
Ein klares Preisgefälle ist von Osten nach Westen zu erkennen: Die Gemeinden an der S-Bahn-Achse Richtung München sind deutlich teurer als die ländlichen Gemeinden im Norden und Westen des Kreises. Die Gemeinde Eichenau (11.765 Einwohner) liegt mit 5.959 Euro pro Quadratmeter nahe an den Spitzenwerten, obwohl sie nicht zu den größten Gemeinden gehört.
Die Bevölkerungsdichte variiert extrem: Gröbenzell weist mit 3.020 Einwohnern pro Quadratkilometer eine der höchsten Dichten Deutschlands auf, während die kleinen Gemeinden im Norden und Westen nur wenige hundert Einwohner pro Quadratkilometer aufweisen.
Verkehr und Erreichbarkeit
Der Landkreis Fürstenfeldbruck ist durch ein dichtes S-Bahn-Netz an München angebunden. Insgesamt 16 S-Bahn-Stationen liegen im Kreisgebiet, bedient von den Linien S2, S4 und S6. Die S2 verläuft über Fürstenfeldbruck, Eichenau, Puchheim, Buchenau, Schöngeising, Grafrath und Türkenfeld. Die S4 bedient Mammendorf, Maisach, Olching und Gröbenzell. Die S6 führt über Weßling, Germering-Unterpfaffenhofen, Harthaus, Freiham und Neuaubing nach Pasing.
Die S-Bahn München beförderte 2010 pro Tag bis zu 800.000 Personen. Die Fahrzeit vom östlichen Rand des Kreises nach München-Mitte beträgt etwa 20 bis 25 Minuten. Diese gute Anbindung ist ein wesentlicher Faktor für die hohen Immobilienpreise in den östlichen Gemeinden.
Die Autobahn A96 verbindet den Süden des Kreises mit München und dem Flughafen. Die A99 (Münchner Südring) berührt den südöstlichen Rand des Kreises bei Germering. Die Bundesstraße 2 verläuft durch Fürstenfeldbruck.
Die Nähe zu München macht den Landkreis zum klassischen Pendlerstandort. Ein Großteil der erwerbstätigen Bevölkerung pendelt nach München, was die Nachfrage nach Wohnraum im Kreis antreibt und die Preise entsprechend hoch hält.
Der Osten des Landkreises hat aufgrund der Nähe zu München einen städtischen Charakter, der Westen ist eher ländlich strukturiert. Diese räumliche Trennung spiegelt sich auch in den Immobilienpreisen wider.
Wirtschaft und Arbeitsmarkt
Der Landkreis Fürstenfeldbruck gehört zur Metropolregion München. Die wirtschaftliche Struktur ist geprägt von mittelständischen Unternehmen und einer starken Pendlerquote nach München.
In Germering, der größten Gemeinde des Kreises, sind vor allem mittelständische Unternehmen aus der metallverarbeitenden und chemischen Industrie ansässig. Daneben gibt es zahlreiche kleinere Unternehmen im Dienstleistungssektor. Germering wurde 2004 zur Großen Kreisstadt erhoben.
Der Fliegerhorst Fürstenfeldbruck ist ein historisch bedeutsamer Militärstandort. Er war lange Zeit Heimat der US Air Force, darunter des 50th Fighter Wings. Die Offizierschule der Luftwaffe war dort von 1977 bis 2025 stationiert und beschäftigte rund 1.000 zivile und militärische Mitarbeiter. Der Standort Fürstenfeldbruck der Bundeswehr soll bis 2030 vollständig aufgegeben werden; die Offizierschule zog 2025 nach Roth um. Dieser Abzug wird strukturelle Auswirkungen auf den lokalen Arbeitsmarkt haben.
Das Veranstaltungsforum Fürstenfeldbruck, in den ehemaligen Wirtschaftsgebäuden des Klosters Fürstenfeld untergebracht, zählt etwa 300.000 Besucher pro Jahr mit rund 550 Veranstaltungen und ist ein kultureller Anziehungspunkt der Region.
Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Landkreis auf Rang 66 von rund 400 Kreisen ein. Besonders gut abschneidet er im Bereich Wohlstand und soziale Lage mit Rang 6 – einem der besten Ergebnisse in Deutschland. Auch im Bereich Wettbewerb und Innovation liegt der Kreis auf Rang 60. Im Bereich Arbeitsmarkt (Rang 205) und Demografie (Rang 167) ist die Position schwächer, was auf die Alterung der Bevölkerung und den Wegfall von Arbeitsplätzen am Bundeswehrstandort hindeuten könnte.
Die Gemeinden im Osten des Kreises profitieren von der Nähe zu München als Wirtschaftsstandort. Gröbenzell, die größte Gemeinde ohne Stadtrecht, entwickelte sich ab den 1950er Jahren zur Schlafstadt für München und verfügt heute über ein Gewerbegebiet mit Einzelhandel und produzierendem Gewerbe.
Entwicklung und Ausblick
Der Landkreis Fürstenfeldbruck hat in den letzten Jahren ein deutliches Bevölkerungswachstum verzeichnet: Von 213.481 Einwohnern im Jahr 2015 auf 222.932 im Jahr 2023. Dieses Wachstum setzt sich fort und treibt die Nachfrage nach Wohnraum weiter an.
Die Immobilienpreise zeigen nach dem Höhepunkt 2021 eine gewisse Korrektur, liegen aber weiterhin auf einem hohen Niveau. Die Mieten sind kontinuierlich gestiegen und haben 2025 mit 17,09 Euro pro Quadratmeter ein neues Rekordniveau erreicht.
Die S-Bahn-Anbindung bleibt ein entscheidender Standortvorteil. Die Gemeinden entlang der S-Bahn-Achsen (S2, S4, S6) profitieren von der guten Erreichbarkeit Münchens. Besonders die östlichen Gemeinden wie Germering, Puchheim, Gröbenzell und Olching haben sich zu dicht besiedelten Vororten entwickelt.
Der geplante Bundeswehrabzug bis 2030 wird strukturelle Veränderungen mit sich bringen. Die Offizierschule der Luftwaffe hat den Standort 2025 bereits verlassen. Die künftige Nutzung der Freiflächen auf dem Fliegerhorst wird eine wichtige Frage für die weitere Entwicklung des Kreises sein.
Die innere Spreizung des Marktes wird sich voraussichtlich fortsetzen: Die gut angebundenen Gemeinden im Osten werden weiter von der Nähe zu München profitieren, während die ländlichen Gemeinden im Norden und Westen preislich zurückliegen bleiben. Die Bruttorenditen liegen mit 2,43 bis 3,89 Prozent im gesamten Kreis unter dem bundesweiten Durchschnitt, was die hohe Nachfrage nach Wohnraum im Münchner Umland widerspiegelt.