Adelshofen

Der Ort

Adelshofen ist eine Gemeinde im oberbayerischen Landkreis Fürstenfeldbruck mit rund 1.844 Einwohnern auf 13,28 km2. Der Ort liegt etwa 35 Kilometer westlich von München und umfasst die drei Gemeindeteile Adelshofen, Luttenwang und Nassenhausen. Die Gemeinde gehört zur Verwaltungsgemeinschaft Mammendorf und wird über zwei Regionalbuslinien des MVV erschlossen. Landwirtschaftlich ist Adelshofen durch Obstanbau geprägt, was dem Ort den Spitznamen bayerisches Bozen eingebracht hat. 2017 bestanden 25 landwirtschaftliche Betriebe bei insgesamt 135 sozialversicherungspflichtigen Arbeitsplätzen in der Gemeinde.

Aktuelle Marktkennzahlen

Die Angebotsmiete liegt bei 11,38 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 4.419 Euro pro Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 3,09 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 32,36. Diese Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar. Systematisch liegen Angebotswerte über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Der Kaufpreisfaktor von 32,36 bedeutet, dass der Kaufpreis dem 32,36-fachen der Jahreskaltmiete entspricht. Bei einer Bruttomietrendite von 3,09 Prozent ist die Rendite im bundesweiten Vergleich niedrig - der deutsche Durchschnitt liegt bei rund 5,1 Prozent. Das spiegelt den typischen oberbayerischen Suburbanmarkt wider: Hohe Kaufpreise bei moderaten Mietsteigerungen.

Preisentwicklung

Die Zeitreihe zeigt für beide Märkte eine hohe Volatilitat. Die Angebotsmiete schwankte zwischen 8,79 Euro (2024) und 12,63 Euro (2023) pro Quadratmeter. Der CAGR der Miete seit 2018 betragt 0,48 Prozent pro Jahr - ein sehr moderater Anstieg.

Beim Kaufpreis ist die Schwankung noch deutlicher: Von 4.542 Euro (2018) über 3.600 Euro (2021) und 5.028 Euro (2023) fiel der Wert 2024 auf 3.028 Euro, bevor er 2025 wieder auf 3.899 Euro anstieg. Der CAGR von -2,16 Prozent zeigt einen leichten langfristigen Abwartstrend, der jedoch durch die starke Volatilitat der einzelnen Jahre uberlagert wird. Die Kaufpreisentwicklung folgt damit keinem klaren Trend, sondern reagiert stark auf kurzfristige Marktsignale.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zum Landkreis Fürstenfeldbruck liegt Adelshofen bei der Angebotsmiete mit 11,38 Euro deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 14,85 Euro. Beim Kaufpreis mit 4.419 Euro liegt der Ort ebenfalls unter dem Kreiswert von 5.413 Euro. Die Bruttomietrendite von 3,09 Prozent liegt leicht unter dem Kreisdurchschnitt von 3,30 Prozent.

Im bundesweiten Vergleich schneidet Adelshofen anders ab: Die Angebotsmiete von 11,38 Euro liegt über dem deutschen Durchschnitt von 8,92 Euro, der Kaufpreis von 4.419 Euro über dem Bundesdurchschnitt von 2.409 Euro. Die Bruttomietrendite von 3,09 Prozent liegt deutlich unter dem deutschen Durchschnitt von 5,10 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 32,36 ubersteigt den Bundesdurchschnitt von 26,10 um mehr als 20 Prozent.

Im Vergleich zu den Nachbarorten liegt Adelshofen bei der Miete im unteren Drittel (unter Jesenwang, Moorenweis, Hattenhofen, Mammendorf, Landsberied, Althegnenberg, Oberschweinbach, aber uber Kottgeisering). Beim Kaufpreis liegt der Ort ebenfalls im unteren Bereich der Nachbarn, was die relativ moderate Preisentwicklung erklart.

Die niedrige Bruttomietrendite von 3,09 Prozent im Vergleich zu den Nachbarorten (Althegnenberg 3,89 %, Mammendorf 3,36 %, Oberschweinbach 3,44 %) ist primar auf den Kaufpreis zuruckzufuhren, der starker uber dem regionalen Mittel liegt als die Miete.

Standortfaktoren

Die Bevölkerung Adelshofens ist seit 2015 um 13,8 Prozent von 1.621 auf 1.844 Einwohner gewachsen. Dieser Zuzug ist deutlich starker als der bayerische Durchschnitt und spiegelt die attraktive Lage im Munchner Umland wider. Die Bevölkerungsdichte betragt 139 Einwohner pro Quadratkilometer, was fur eine suburban gepragte Gemeinde typisch ist.

Die Arbeitslosenquote liegt bei 1,39 Prozent und damit deutlich unter dem bayerischen und deutschen Durchschnitt. Im Jahr 2017 gab es 734 erwerbstatige Einwohner, aber nur 135 sozialversicherungspflichtige Arbeitsplatze in der Gemeinde. Damit war die Zahl der Auspendler um 599 Personen groBer als die der Einpendler. Adelshofen ist eine reine Schlafgemeinde mit starker Pendlerbindung nach Munchen und Fürstenfeldbruck.

Der Landkreis Fürstenfeldbruck belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 66 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders hervorstechend ist der Teilindex Wohlstand und Soziale Lage mit Rang 6 - der Kreis gehort damit zu den wohlhabendsten in Deutschland. Auch der Index Wettbewerb und Innovation liegt mit Rang 60 im oberen Drittel. Der Index Demografie (Rang 167) und Arbeitsmarkt (Rang 205) sind schwacher bewertet. Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen.