Mammendorf

Marktüberblick: Über dem bayerischen Durchschnitt, Rendite im unteren Drittel

Der Angebotskaufpreis von 5.179 Euro pro Quadratmeter liegt mehr als doppelt so hoch wie der deutsche Durchschnitt von 2.409 Euro und deutlich über dem bayerischen Mittel von 3.246 Euro. Die Angebotsmiete von 14,49 Euro pro Quadratmeter übertrifft den deutschen Durchschnitt von 8,92 Euro um das 1,6-Fache und liegt ebenfalls über dem bayerischen Mittel von 10,11 Euro. Die Bruttomietrendite von 3,36 % liegt damit im unteren Drittel Bayerns (Perzentil 26,6 %), was auf das Zusammenspiel von überdurchschnittlich hohen Kaufpreisen und im Verhältnis dazu moderaten Mieten hindeutet.

Der Kaufpreisfaktor von 29,8 bedeutet, dass der Kaufpreis dem rund 30-jährigen Bruttomietzins entspricht. Im Kreis Fürstenfeldbruck liegt der Faktor bei 30,7, in Bayern bei 26,1. Mammendorf liegt damit nahe am Kreisdurchschnitt, aber über dem bayerischen Niveau.

Preisentwicklung: Hohe Volatilität ohne klaren Trend

Die Zeitreihen der letzten acht Jahre zeigen bei Kauf- und Mietpreisen eine ungewöhnlich starke Schwankungsbreite, die über normale Marktbewegungen hinausgeht.

Bei den Kaufpreisen pendelte der Quadratmeterpreis zwischen 4.397 Euro (2025) und 6.309 Euro (2024). Der CAGR von −1,59 % über die gesamte Reihe deutet auf einen leichten Abwärtstrend hin, dieser wird aber von den jährlichen Ausschlägen überlagert: Nach einem Tief 2020 von 4.541 Euro folgte 2021 ein Sprung auf 6.033 Euro, gefolgt von einem weiteren Hoch 2024 bei 6.309 Euro und einem erneuten Rückfall 2025 auf 4.397 Euro.

Auch die Mieten zeigen keine stabile Entwicklung. Von 11,62 Euro 2018 stiegen sie 2021 auf 14,12 Euro, fielen 2022 auf 12,88 Euro, stiegen 2023 auf 14,52 Euro und lagen 2025 bei 13,17 Euro. Der aktuelle Wert von 14,49 Euro liegt damit nahe am 2023er Niveau. Der Miet-CAGR von 4,91 % über die Reihe ist positiv, wird aber durch die starken jährlichen Schwankungen bestimmt.

Die Volatilität könnte auf das kleine Marktumfeld zurückzuführen sein: Mit rund 5.000 Einwohnern und einer Fläche von 21,22 km² ist Mammendorf ein kleiner Markt, auf dem wenige Transaktionen oder Inserate die Durchschnittswerte stark beeinflussen können.

Regionale Einordnung: Im oberen Mittelfeld der Nachbarn

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis bis 7,3 km liegt Mammendorf bei der Angebotsmiete mit 14,49 Euro pro Quadratmeter im oberen Mittelfeld. Nur Maisach (15,47 Euro) und Fürstenfeldbruck als Kreisstadt (16,94 Euro) liegen darüber. Bei den Kaufpreisen mit 5.179 Euro pro Quadratmeter liegt Mammendorf ebenfalls im oberen Drittel der Nachbarn — nur Maisach (5.669 Euro), Fürstenfeldbruck (5.558 Euro), Landsberied (5.354 Euro) und Jesenwang (5.338 Euro) sind teurer.

Die Bruttomietrendite von 3,36 % liegt damit im oberen Mittelfeld der Nachbarn und über den Werten von Landsberied (2,92 %) und Hattenhofen (3,00 %). Das Muster zeigt: In Mammendorf stehen die Mieten im Verhältnis zu den Kaufpreisen günstiger als in einigen Nachbargemeinden.

Der Kreis Fürstenfeldbruck als Ganzes liegt mit einem Durchschnittskaufpreis von 5.413 Euro und einer Durchschnittsmiete von 14,85 Euro knapp über Mammendorf. Der Ort folgt damit dem regionalen Muster des westlichen Münchner Umlands, ohne als extremer Ausreißer aufzufallen.

Bevölkerungsentwicklung: Stetiges Wachstum durch Pendlerstandort

Mammendorf hat 5.047 Einwohner (Stand 2024) auf einer Fläche von 21,22 km², was einer Bevölkerungsdichte von 238 Einwohnern pro Quadratkilometer entspricht. Seit 2015 wuchs die Bevölkerung um 7,1 % — von 4.712 auf 5.047 Einwohner. Der stärkste Wachstumsschub fand zwischen 1988 und 2018 statt, als die Einwohnerzahl von 2.794 auf 4.825 stieg, also um 72,7 %. Dieses langfristige Wachstum ist typisch für Gemeinden im westlichen Münchner Umland.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 7,1 % (71 auf 1.000 Einwohner) und damit leicht über dem historischen Niveau von 6,4 % im Jahr 2015. Der Anstieg auf 8,7 % im Jahr 2020 entspricht dem pandemiebedingten Effekt, der sich bis 2023 wieder auf 7,1 % reduzierte.

Der Standortfaktor S-Bahn ist entscheidend für die Attraktivität: Mammendorf ist Endstation der S3-Linie der Münchner S-Bahn an der Strecke München–Augsburg. Die Anbindung an die Bundesstraße 2 verstärkt die Erreichbarkeit. Diese Infrastruktur macht Mammendorf zum attraktiven Pendlerstandort für München und Fürstenfeldbruck, was sowohl das Bevölkerungswachstum als auch die Immobilienpreise erklärt.

Standortfaktoren: Wohlstand und Innovation, aber demografischer Druck

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis Fürstenfeldbruck (die Rangzahlen gelten für den Kreis, nicht die Gemeinde) mit dem Gesamtrang 66 von rund 400 deutschen Kreisen. Damit liegt der Kreis im oberen Drittel.

Besonders stark ist die Position bei Wohlstand und sozialer Lage mit Rang 6 — der Kreis gehört bundesweit zu den wohlhabendsten Regionen. Auch bei Wettbewerb und Innovation belegt er mit Rang 60 eine gute Position. Bei der Dynamik (Rang 77) und Stärke (Rang 72) liegt der Kreis ebenfalls im oberen Mittelfeld.

Schwächer positioniert ist der Kreis bei Arbeitsmarkt (Rang 205) und Demografie (Rang 167). Die demografische Schwäche korrespondiert mit der alternden Bevölkerung in ländlichen Räumen, während die Arbeitsmarktschwäche auf strukturelle Herausforderungen hinweisen kann.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die S3-Endstation und die B2-Anbindung sind die wichtigsten Verkehrsinfrastruktur-Faktoren, die Mammendorf vom ländlichen Raum abgrenzen und als Wohnstandort für Pendler positionieren.