Eichenau

Marktüberblick

Eichenau ist eine 6,99 km² große Gemeinde im oberbayerischen Landkreis Fürstenfeldbruck, etwa sechs Kilometer östlich von Fürstenfeldbruck und 20 Kilometer westlich des Münchner Zentrums. Die Gemeinde mit der Postleitzahl 82223 liegt auf 522 m ü. NHN und hat rund 11.800 Einwohner. Seit ihrer Ausgliederung aus Alling im Jahr 1957 hat sich Eichenau als Gartenstadt mit großem Grünanteil und guter S-Bahn-Anbindung nach München entwickelt. Die Gemeinde ist eine klassische Pendlergemeinde mit überwiegenden Auspendlern in die Landeshauptstadt.

Preisentwicklung

Der aktuelle Angebotsmarkt in Eichenau zeigt eine Angebotsmiete von 17,23 Euro je Quadratmeter und einen Angebotskaufpreis von 5.959 Euro je Quadratmeter. Die Bruttomietrendite liegt bei 3,47 Prozent, der Kaufpreisfaktor beträgt 28,83. Diese Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Die Mietentwicklung seit 2018 war volatil: Von 12,34 €/m² im Jahr 2018 stieg die Angebotsmiete bis 2019 auf 14,26 €/m², fiel 2021 auf 13,88 €/m² und erreichte 2023 mit 17,40 €/m² einen ersten Höhepunkt. Im Jahr 2024 folgte eine leichte Korrektur auf 16,98 €/m², bevor die Werte 2025 wieder auf 17,20 €/m² und 2026 auf 20,06 €/m² anstiegen. Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) der Miete liegt bei 6,26 Prozent.

Beim Kaufpreis verlief die Entwicklung anders: Von 5.471 €/m² (2018) über einen Peak von 7.737 €/m² (2020) fiel der Preis bis 2023 auf 5.538 €/m² und stabilisierte sich seither bei rund 5.560 bis 5.803 €/m². Der CAGR liegt bei 0,74 Prozent. Die Kaufpreiskorrektur nach dem 2020er Höhepunkt war deutlicher als die Mietentwicklung.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich liegt Eichenau deutlich über den Durchschnittswerten Bayerns und Deutschlands. Die Angebotsmiete von 17,23 €/m² übertrifft den bayerischen Durchschnitt von 10,11 €/m² um 70 Prozent und den deutschen Durchschnitt von 8,92 €/m² um 93 Prozent. Der Angebotskaufpreis von 5.959 €/m² liegt über dem bayerischen Durchschnitt von 3.246 €/m² und dem deutschen von 2.409 €/m².

Im Kreis Fürstenfeldbruck bewegt sich Eichenau auf ähnlichem Niveau wie die Nachbargemeinden. Der Kreisdurchschnitt liegt bei 14,85 €/m² Miete und 5.413 €/m² Kaufpreis. Eichenau liegt damit knapp über dem Kreisdurchschnitt.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein homogenes Preisniveau: Puchheim (17,37 €/m² Miete, 3,1 km entfernt), Emmering (16,05 €/m², 3,3 km), Alling (18,41 €/m², 3,8 km), Olching (18,15 €/m², 4,2 km) und Gröbenzell (17,76 €/m², 4,3 km) liegen alle im gleichen Bereich. Germering (18,87 €/m²) und Fürstenfeldbruck (16,94 €/m²) bilden die Bandbreite. Der Kaufpreisfaktor von 28,83 liegt über dem Kreisdurchschnitt von 30,67, aber unter dem bayerischen Durchschnitt von 26,10.

Die Bruttomietrendite von 3,47 Prozent liegt leicht über dem Kreisdurchschnitt von 3,30 Prozent, aber unter dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent. Im Perzentilrang der Mietrendite in Bayern liegt Eichenau bei 32,1 Prozent – das bedeutet, dass rund 68 Prozent der bayrischen Orte eine höhere Rendite aufweisen.

Standortfaktoren

Der Landkreis Fürstenfeldbruck erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 66 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders stark positioniert ist der Kreis im Bereich Wohlstand & Soziale Lage mit dem Rang 6, gefolgt von Wettbewerb & Innovation mit Rang 60. Im Bereich Dynamik liegt der Kreis auf Rang 77, in der Stärke auf Rang 72. Die Indikatoren Demografie (Rang 167) und Arbeitsmarkt (Rang 205) schneiden deutlich schwächer ab.

Eichenau selbst verfügt über keine eigenen Prognos-Ränge, da die Bewertung auf Kreisebene erfolgt. Am Ort sind keine Hochschulen angesiedelt. Die S-Bahn-Anbindung an die Strecke München–Buchloe ist ein wesentlicher Standortfaktor als Pendlergemeinde.

Das Gewerbegebiet im Süden der Gemeinde beherbergt über 100 Unternehmen unterschiedlichster Branchen, darunter Transgourmet Deutschland. Die Gemeinde ist jedoch primär eine Wohngemeinde mit relativ wenig sozialversicherungspflichtig Beschäftigten vor Ort.

Bevölkerungsentwicklung

Die Einwohnerzahl Eichenau betrug 2024 laut Zeitreihe 11.765, die Bevölkerungsdichte liegt bei 1.683 Einwohnern je Quadratkilometer. Seit Beginn der Reihe im Jahr 2015 ist die Bevölkerung um 1,23 Prozent rückläufig: Von 11.912 Einwohnern (2015) über einen Höchststand von 11.922 (2019) auf 11.765 (2024).

Der Rückgang beschleunigte sich zwischen 2019 und 2021, als die Einwohnerzahl von 11.922 auf 11.722 sank. Seit 2022 erholte sich die Zahl leicht auf 11.867, fiel aber 2023 wieder auf 11.765 und stabilisierte sich 2024 auf diesem Niveau.

Die Arbeitslosenquote wird in der Zeitreihe als absolute Zahl der Arbeitslosen angegeben: 160 im Jahr 2015, mit einem Tief von 127 (2017), einem Anstieg während der Pandemie auf 191 (2021) und einem Wert von 180 (2023). Die relative Arbeitslosenquote ist aus den vorliegenden Daten nicht direkt ableitbar.