Gilching
Gilching (PLZ 82205) liegt im Kreis Starnberg in Bayern. Der Ort zählt 19.296 Einwohner auf 31,5 km², das entspricht 613 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 17,77 € pro m², der Kaufpreis bei 7.069 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 3,02 % und ein Kaufpreisfaktor von 33,2 — rechnerisch sind das 33 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Gilching über dem Renditeniveau von 12 % der Orte in Bayern.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 13,90 € auf 15,36 € pro m², im Mittel 1,3 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 7,0 % pro Jahr schneller als die Mieten, was die Rendite gedrückt hat. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 5,2 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 2,9 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Starnberg Rang 10 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 237, Stärkerang 7). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Alling, Weßling und Puchheim an.
Immobilienpreise in Gilching im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Bayern.
Immobilienmarkt- und Standortbericht Gilching
Immobilienmarktbericht für Gilching (Landkreis Starnberg, Bayern): Angebotskaufpreis 7.069 €/m², Angebotsmiete 17,77 €/m². Gilching liegt deutlich über dem bayerischen Durchschnitt, aber leicht unter dem Kreisdurchschnitt beim Kaufpreis. Der Landkreis Starnberg belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Rang 10. S-Bahn-Anbindung seit 1972 über die Linie S7 nach München-Pasing. Bevölkerungswachstum von rund 5,2 % seit 2015.
Marktüberblick
Gilching ist eine Gemeinde im Landkreis Starnberg in Oberbayern mit rund 19.300 Einwohnern auf einer Fläche von 31,5 km². Der Ort liegt im unmittelbaren Münchner Umland und ist über die S-Bahn-Linie S7 (Strecke München-Pasing–Herrsching) an das Münchner Verkehrsnetz angebunden. Die Haltepunkte Gilching-Argelsried und Neugilching bestehen seit 1972, als die Strecke in das S-Bahn-Netz integriert wurde. Der Landkreis Starnberg belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 mit Rang 10 von rund 400 deutschen Kreisen einen der vorderen Plätze in der Gesamtbewertung.
Preisentwicklung
Der aktuelle Angebotskaufpreis in Gilching liegt bei 7.069 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 17,77 Euro pro Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor beträgt 33,15, die Bruttomietrendite liegt bei 3,02 Prozent. Diese Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.
In der Zeitreihe von 2018 bis 2025 zeigt sich beim Kaufpreis ein deutlicher Aufwärtstrend: Von 5.069 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 stieg der Wert auf 6.636 Euro im Jahr 2025, was einem durchschnittlichen jährlichen Wachstum von rund 7 Prozent entspricht. Die Angebotsmiete entwickelte sich deutlich moderater: Von 13,90 Euro pro Quadratmeter (2018) auf 17,77 Euro (2025), was einem jährlichen Wachstum von rund 1,3 Prozent entspricht. Der Kaufpreis wuchs also deutlich schneller als die Miete.
Im Jahr 2026 ist für beide Reihen ein weiterer Anstieg prognostiziert: Der Kaufpreis soll auf 8.686 Euro pro Quadratmeter steigen, die Miete auf 15,36 Euro. Diese Werte basieren auf den vorliegenden Zeitreihen.
Regionale Einordnung
Gilching liegt im Premiumsegment des bayerischen Immobilienmarkts. Der Angebotskaufpreis von 7.069 Euro pro Quadratmeter übertrifft den bayerischen Durchschnitt von 3.246 Euro pro Quadratmeter um mehr als das Doppelte. Auch die Angebotsmiete von 17,77 Euro liegt deutlich über dem Landesdurchschnitt von 10,11 Euro.
Auf Kreisebene ist die Einordnung differenzierter: Im Landkreis Starnberg liegt Gilching bei der Angebotsmiete mit 17,77 Euro leicht über dem Kreisdurchschnitt von 17,33 Euro. Beim Angebotskaufpreis liegt Gilching mit 7.069 Euro jedoch leicht unter dem Kreisdurchschnitt von 7.132 Euro. Der Kaufpreisfaktor von 33,15 liegt über dem Kreisdurchschnitt von 34,24, was auf die Kombination aus moderaterem Kaufpreis und höherer Miete im Vergleich zum Kreisdurchschnitt hindeutet.
Im Vergleich zu Nachbarorten zeigt sich ein ähnliches Bild: Weßling (4,4 km entfernt) weist mit 6.148 Euro pro Quadratmeter einen niedrigeren Kaufpreis aus, Alling (4,2 km) mit 6.054 Euro noch niedriger. Gauting (7,7 km) liegt mit 6.517 Euro ebenfalls unter Gilching. Germering (6,4 km) weist mit 5.927 Euro den niedrigsten Kaufpreis der Nachbargemeinden auf, obwohl die Miete mit 18,87 Euro über der von Gilching liegt.
Die Bruttomietrendite von 3,02 Prozent liegt im unteren Bereich des bayerischen Vergleichs (Landesdurchschnitt: 4,13 Prozent) und belegt im Bundesland ein Perzentil von rund 12, was bedeutet, dass nur etwa 12 Prozent der bayerischen Orte eine niedrigere Rendite aufweisen.
Standortfaktoren
Der Landkreis Starnberg belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 mit Rang 10 von rund 400 deutschen Kreisen eine sehr gute Position in der Gesamtwertung. Die stärksten Indizes sind Wohlstand und Soziale Lage (Rang 1), Wettbewerb und Innovation (Rang 14) sowie Arbeitsmarkt (Rang 25). Diese Werte unterstreichen die wirtschaftliche Stärke der Region.
Schwächer ausgeprägt sind die Indizes Demografie (Rang 353) und Dynamik (Rang 237). Der Demografie-Index reflektiert möglicherweise die alternde Bevölkerung und das Bevölkerungswachstum, das im Zeitraum 2015 bis 2024 von 18.340 auf 19.296 Einwohnern bei einem Anstieg von rund 5,2 Prozent zwar positiv, aber moderat ausfiel. Der Dynamik-Index könnte strukturelle Herausforderungen in der regionalen Entwicklung widerspiegeln.
Die Bevölkerungsentwicklung war von 2015 bis 2024 durchgehend positiv, mit einem leichten Einbruch 2020 (von 19.159 auf 19.061), der sich jedoch bereits 2021 wieder erholte. Die Arbeitslosenzahl stieg 2020 von 238 auf 349, fiel aber bis 2022 auf 301 und lag 2023 bei 331. Die Bevölkerungsdichte von 613 Einwohnern pro Quadratkilometer ist für das Münchner Umland typisch und liegt über dem bayerischen Durchschnitt.
Am Ort selbst sind keine Hochschulen ansässig.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Gilching entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Gilching
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 13,90 €/m² |
| 2019 | 16,54 €/m² |
| 2020 | 14,74 €/m² |
| 2021 | 15,83 €/m² |
| 2022 | 16,53 €/m² |
| 2023 | 16,73 €/m² |
| 2024 | 18,40 €/m² |
| 2025 | 17,77 €/m² |
| 2026 | 15,36 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Gilching
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 5.069 €/m² |
| 2019 | 6.305 €/m² |
| 2020 | 6.647 €/m² |
| 2021 | 7.236 €/m² |
| 2022 | 6.270 €/m² |
| 2023 | 6.668 €/m² |
| 2024 | 6.267 €/m² |
| 2025 | 6.636 €/m² |
| 2026 | 8.686 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Gilching
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 3,29 % |
| 2019 | 3,15 % |
| 2020 | 2,66 % |
| 2021 | 2,63 % |
| 2022 | 3,16 % |
| 2023 | 3,01 % |
| 2024 | 3,52 % |
| 2025 | 3,21 % |
| 2026 | 2,12 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Gilching
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 18.340 Einwohner |
| 2016 | 18.650 Einwohner |
| 2017 | 18.843 Einwohner |
| 2018 | 18.993 Einwohner |
| 2019 | 19.159 Einwohner |
| 2020 | 19.061 Einwohner |
| 2021 | 19.065 Einwohner |
| 2022 | 19.247 Einwohner |
| 2023 | 19.296 Einwohner |
| 2024 | 19.296 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Gilching
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 1,75 % |
| 2016 | 1,79 % |
| 2017 | 1,77 % |
| 2018 | 1,99 % |
| 2019 | 2,04 % |
| 2020 | 3,02 % |
| 2021 | 2,94 % |
| 2022 | 2,61 % |
| 2023 | 2,87 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 10,00 Rang |
| Dynamik | 237 Rang |
| Stärke | 7,00 Rang |
| Demografie | 353 Rang |
| Arbeitsmarkt | 25,00 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 14,00 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 1,00 Rang |
Renditeverteilung in Bayern
Anzahl Orte je Renditeband — Gilching liegt im Band 3–4 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Bayern
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 7,00 Orte |
| 2–3 | 215 Orte |
| 3–4 | 963 Orte |
| 4–5 | 524 Orte |
| 5–6 | 199 Orte |
| 6–7 | 73,00 Orte |
| 7–8 | 32,00 Orte |
| 8–9 | 15,00 Orte |
| 9–10 | 12,00 Orte |
| 10–11 | 5,00 Orte |
| 11–12 | 6,00 Orte |
| 12+ | 5,00 Orte |
Wie schneidet Gilching im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Gilching ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Gilching ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Gilching
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Germering | 18,87 €/m² |
| Alling | 18,41 €/m² |
| Wörthsee | 18,00 €/m² |
| Weßling | 17,96 €/m² |
| Gilching | 17,77 €/m² |
| Gauting | 17,59 €/m² |
| Puchheim | 17,37 €/m² |
| Eichenau | 17,23 €/m² |
| Emmering | 16,05 €/m² |
| Schöngeising | 13,39 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Gilching ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Gilching
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Germering | 3,82 % |
| Alling | 3,65 % |
| Puchheim | 3,61 % |
| Weßling | 3,51 % |
| Eichenau | 3,47 % |
| Emmering | 3,44 % |
| Wörthsee | 3,33 % |
| Gauting | 3,24 % |
| Gilching | 3,02 % |
| Schöngeising | 3,00 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Alling | 4,2 km | 82239 | 18,41 € | 6.054 € | 3,65 % |
| Weßling | 4,4 km | 82234 | 17,96 € | 6.148 € | 3,51 % |
| Puchheim, St | 6,4 km | 82178 | 17,37 € | 5.781 € | 3,61 % |
| Germering, GKSt | 6,4 km | 82110 | 18,87 € | 5.927 € | 3,82 % |
| Schöngeising | 7,4 km | 82296 | 13,39 € | 5.357 € | 3,00 % |
| Wörthsee | 7,5 km | 82237 | 18,00 € | 6.478 € | 3,33 % |
| Gauting | 7,7 km | 82131 | 17,59 € | 6.517 € | 3,24 % |
| Eichenau | 8,0 km | 82223 | 17,23 € | 5.959 € | 3,47 % |
| Emmering | 8,5 km | 82275 | 16,05 € | 5.598 € | 3,44 % |
Wo liegt Gilching?
Lage
Gilching auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Gilching
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 17,77 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 7.069 € |
| Bruttomietrendite | 3,02 % |
| Kaufpreisfaktor | 33,2 |
| Einwohner | 19.296 |
| Einwohner je km² | 613 |
| Fläche (km²) | 31,5 |
| Arbeitslosenquote | 2,9 % |
| Prognos-Gesamtrang | #10 |
| Prognos Dynamikrang | #237 |
| Prognos Stärkerang | #7 |
| Koordinaten | 48,1041, 11,2882 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Gilching
Was kostet eine Wohnung in Gilching?
Die Angebotsmiete für Wohnungen in Gilching liegt bei 17,77 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei rund 7.069 Euro pro Quadratmeter. Im Vergleich zum Kreis Starnberg liegt die Miete leicht darüber (17,33 Euro), der Kaufpreis knapp darunter (7.132 Euro). Gegenüber dem bayerischen Durchschnitt (Miete 10,11 Euro, Kaufpreis 3.246 Euro) liegt Gilching bei beiden Werten deutlich über dem Niveau. Hinweis: Bei den Werten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten, nicht um einen amtlichen Mietspiegel.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Gilching entwickelt?
Die Mietpreise in Gilching sind seit 2018 von 13,90 auf 15,36 Euro pro Quadratmeter (Stand 2026) gestiegen, was einer jährlichen Wachstumsrate von rund 1,26 Prozent entspricht. Die Kaufpreise entwickelten sich deutlich dynamischer: Sie stiegen von 5.069 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 8.686 Euro im Jahr 2026, was einer jährlichen Steigerung von etwa 6,97 Prozent entspricht. Beide Zeitreihen sind nicht geschätzt, sondern auf tatsächlichen Daten basiert.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Gilching?
Die Bruttomietrendite in Gilching beträgt 3,02 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 33,15. Im Vergleich zum Kreis Starnberg (2,98 Prozent) liegt die Rendite leicht darüber, deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent. Der Perzentilrang von 11,9 bedeutet, dass rund 88 Prozent der Orte in Bayern eine höhere Bruttomietrendite aufweisen. Der Kaufpreisfaktor von 33,15 liegt über dem bayerischen Durchschnitt von 26,10, was ein hohes Kaufpreisniveau im Verhältnis zur Miete anzeigt.
Wie schneidet Gilching im Vergleich zu den Nachbarorten ab?
Im Vergleich zu den Nachbarorten liegt die Angebotsmiete in Gilching mit 17,77 Euro pro Quadratmeter im Mittelfeld: Gauting liegt mit 17,59 Euro leicht darunter, Germering mit 18,87 Euro darüber. Beim Kaufpreis liegt Gilching mit 7.069 Euro pro Quadratmeter über den meisten Nachbarn – Gauting liegt bei 6.517 Euro, Alling bei 6.054 Euro. Die Bruttomietrendite von 3,02 Prozent ist im Vergleich zu den Nachbarn eher niedrig; Germering weist mit 3,82 Prozent die höchste Rendite auf.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Gilching?
Die Bevölkerung in Gilching ist seit 2015 kontinuierlich gewachsen: Von 18.340 Einwohnern im Jahr 2015 auf 19.296 im Jahr 2024, was einem Anstieg von rund 5,2 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 613 Einwohner pro Quadratkilometer. Die Arbeitslosenquote lag im Jahr 2023 bei 331 (absolut), was im bundesweiten Vergleich ein niedriges Niveau darstellt.
Woher stammen die Daten zu Gilching?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Gilching sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Gilching führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Starnberg
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Andechs | 82346 | 15,38 € | 5.254 € | 3,51 % |
| Weßling | 82234 | 17,96 € | 6.148 € | 3,51 % |
| Inning a.Ammersee | 82266 | 16,17 € | 5.521 € | 3,51 % |
| Wörthsee | 82237 | 18,00 € | 6.478 € | 3,33 % |
| Gauting | 82131 | 17,59 € | 6.517 € | 3,24 % |
| Seefeld | 82229 | 15,69 € | 6.042 € | 3,12 % |
| Krailling | 82142 | 18,03 € | 7.132 € | 3,03 % |
| Starnberg, St | 82319 | 18,65 € | 7.716 € | 2,90 % |