Starnberg, St

Marktüberblick

Starnberg liegt am Nordende des Starnberger Sees, rund 25 Kilometer südwestlich von München, und ist Kreisstadt des gleichnamigen Landkreises im Regierungsbezirk Oberbayern. Die 61,85 km² große Gemeinde mit rund 23.940 Einwohnern (Stand 2024) weist eine Bevölkerungsdichte von 387 Einwohnern pro km² auf. Der Immobilienmarkt gehört zu den teuersten in Bayern und wird durch die exponierte Lage am See, die Nähe zur Landeshauptstadt und die überdurchschnittliche Kaufkraft der Region geprägt.

Aktuell liegen Angebotsmieten von durchschnittlich 18,65 Euro pro Quadratmeter und Angebotskaufpreise von 7.716 Euro pro Quadratmeter vor. Der Kaufpreisfaktor beträgt 34,48, die Bruttomietrendite liegt bei 2,9 Prozent. Beide Werte – Miete und Kaufpreis – stammen aus Inseraten und sind keine amtlichen Vergleichswerte.

Preisentwicklung

Die Angebotsmieten in Starnberg sind seit 2018 kontinuierlich gestiegen: von 13,12 Euro pro m² im Jahr 2018 auf 18,82 Euro im Jahr 2024. Das entspricht einer jährlichen Wachstumsrate (CAGR) von 2,63 Prozent über den gesamten Zeitraum. Im Jahr 2025 folgte eine leichte Korrektur auf 18,72 Euro, 2026 zeigt die Zeitreihe mit 16,15 Euro einen deutlicheren Rückgang.

Die Kaufpreise verlaufen deutlich dynamischer. Von 6.564 Euro pro m² im Jahr 2018 stiegen sie bis 2022 auf einen Höhepunkt von 9.008 Euro pro m². Anschließend folgte eine Korrekturphase: 2023 sanken die Preise auf 7.609 Euro, 2024 auf 7.416 Euro und 2025 auf 7.041 Euro. Der CAGR über den gesamten Zeitraum von 2018 bis 2026 beträgt 5,22 Prozent. Die Zeitreihen für Miete und Kaufpreis sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Der Kaufpreisfaktor von 34,48 ist deutlich über dem bayerischen Durchschnitt von 26,10 und dem deutschen Durchschnitt von 24,09. Er gibt an, wie viele Jahresbruttomieten nötig sind, um den Kaufpreis einer Immobilie zu finanzieren.

Regionale Einordnung

Starnberg liegt im oberen Preissegment aller Vergleichswerte. Die Angebotsmiete von 18,65 Euro pro m² liegt über dem Kreisdurchschnitt von 17,33 Euro und deutlich über dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro sowie dem deutschen Durchschnitt von 8,92 Euro. Der Kaufpreis von 7.716 Euro pro m² übertrifft den Kreisdurchschnitt von 7.132 Euro und liegt mehr als doppelt so hoch wie der bayerische Durchschnitt von 3.246 Euro bzw. der deutsche von 2.409 Euro.

Im Bundesland liegt Starnberg bei der Bruttomietrendite im unteren Perzentil (8,37. Perzentil), was bedeutet, dass nur etwa 8 Prozent der Orte in Bayern eine niedrigere Rendite aufweisen – ein Indikator für die hohen Preise im Verhältnis zu den Mieten.

Im Vergleich zu den Nachbarorten im Umkreis bis 11 Kilometer zeigt sich ein heterogenes Bild. Berg (3,6 km) weist mit 9.397 Euro pro m² den höchsten Kaufpreis auf, Feldafing (6 km) liegt bei 9.131 Euro. Pöcking (4,4 km) liegt mit 7.542 Euro nahe am Starnberger Wert. Gauting (8,6 km) fällt mit 6.517 Euro deutlich ab. Die Angebotsmieten der Nachbargemeinden bewegen sich zwischen 15,00 Euro (Icking) und 18,25 Euro (Berg).

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Einwohnerzahl Starnbergs ist seit 2015 stabil gestiegen: von 22.939 im Jahr 2015 auf 23.940 im Jahr 2024, einem Zuwachs von 4,36 Prozent über den Zeitraum. Besonders deutlich war das Wachstum von 2021 (23.453) auf 2023 (23.940). Im Jahr 2024 blieb die Zahl mit 23.940 unverändert.

Die Arbeitslosenzahlen im Landkreis Starnberg lagen 2015 bei 387, sanken bis 2019 auf 292, stiegen während der Pandemie 2020 auf 398 und 2021 auf 404, und lagen 2023 bei 400. Die absolute Zahl der Arbeitslosen gibt keinen direkten Aufschluss über die Arbeitslosenquote, da diese nicht als Prozentsatz vorliegt. Die Daten zur Bevölkerung und zu den Arbeitslosen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Der Landkreis Starnberg verfügt über das höchste Pro-Kopf-Einkommen aller deutschen Land- und Stadtkreise mit 33.363 Euro je Einwohner (Stand 2021, 141,1 Prozent des Bundesdurchschnitts). 13,5 Prozent der Beschäftigten im Landkreis haben einen Hochschul- oder Fachhochschulabschluss, doppelt so viele wie im Bundesschnitt.

Standortfaktoren

Der Landkreis Starnberg belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Platz 10 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamt-Ranking und zählt damit zu den Regionen mit den stärksten Zukunftschancen. Die Teilindizes zeigen ein differenziertes Bild:

- Wohlstand und soziale Lage: Rang 1 von 400 – der Landkreis führt deutschlandweit in diesem Index. - Stärke: Rang 7 – sehr gute strukturelle Position. - Wettbewerb und Innovation: Rang 14 – exzellente Innovationskraft. - Arbeitsmarkt: Rang 25 – sehr guter Arbeitsmarkt. - Dynamik: Rang 237 – hier schneidet der Kreis im unteren Mittelfeld ab. - Demografie: Rang 353 – hier liegen die größten Herausforderungen.

Am Ort selbst sind keine Hochschulen angesiedelt. Die Stadt profitiert jedoch von der Nähe zu München und dem Umland als wichtiger Wissenschafts- und Wirtschaftsstandort.

Für Starnberg liegen keine Boden- oder Grundstückswerte vor.