Münsing

Marktüberblick: Seenlage treibt Preise, Rendite unter Nachbarn

Münsing liegt am Ostufer des Starnberger Sees im Landkreis Bad Tölz-Wolfratshausen und vereint ländliche Struktur mit exponierter Seenlage. Die Gemeinde umfasst 24 Gemeindeteile, von denen vier – Ammerland, Holzhausen, Ambach und St. Heinrich – unmittelbar am Seeufer liegen. Der Hauptort Münsing selbst liegt etwa zwei Kilometer vom See entfernt. Mit 4.397 Einwohnern auf 52,23 km² ergibt sich eine Bevölkerungsdichte von 84 Einwohnern pro km².

Der Immobilienmarkt wird von der Seenlage dominiert. Die Angebotsmiete liegt bei 15,32 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 8.387 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen deutlich über dem bayerischen Durchschnitt (Miete: 10,11 €/m², Kaufpreis: 3.246 €/m²) und auch über dem Kreisdurchschnitt (Miete: 14,19 €/m², Kaufpreis: 5.710 €/m²). Die Bruttomietrendite beträgt 2,19 Prozent – die niedrigste aller verglichenen Nachbarorte. Der Kaufpreisfaktor von 45,62 bedeutet, dass der Kaufpreis dem 45,6-fachen der Jahreskaltmiete entspricht, was auf einen stark nachfragegetriebenen Markt mit geringem Mietrendite-Erwartungshorizont hindeutet.

Preisentwicklung: Starke Schwankungen in Miete und Kaufpreis

Die Mietpreise in Münsing zeigen eine bemerkenswerte Volatilität. Von 10,98 Euro pro m² im Jahr 2018 stiegen sie bis 2022 auf 18,46 Euro – ein Anstieg von über 68 Prozent in vier Jahren. Im Anschluss folgte ein starker Rückgang auf 11,73 Euro (2024), bevor die Werte 2026 wieder auf 18,08 Euro anstiegen. Der CAGR für Mieten über die Reihe beträgt 6,43 Prozent.

Die Kaufpreise verliefen anders: Von 11.364 Euro pro m² (2018) fielen sie bis 2022 auf 6.296 Euro pro m², erholten sich bis 2025 auf 9.876 Euro und lagen 2026 bei 8.846 Euro. Der CAGR von -3,08 Prozent zeigt den langfristigen Abwärtstrend im Vergleich zum Startwert.

Diese starke Schwankungsbreite entspricht dem Muster von Seenlagenmärkten mit begrenztem Angebot und hoher Nachfrageflexibilität. Die angebotenen Werte stellen Inserate dar und liegen systematisch über dem tatsächlichen Transaktionsniveau.

Regionale Einordnung: Teuerste Lage, geringste Rendite

Im regionalen Vergleich liegt Münsing mit 8.387 Euro pro m² Kaufpreis im oberen Drittel der Nachbarn. Berg (9.397 €/m²) und Feldafing (9.131 €/m²) liegen höher, während Eurasburg (5.834 €/m²) und Wolfratshausen (5.079 €/m²) deutlich unter dem Niveau liegen. Die Angebotsmiete von 15,32 €/m² liegt im Mittelfeld der Nachbarn (Spannweite: 15,00 bis 18,25 €/m²).

Besonders auffällig ist die Bruttomietrendite: Mit 2,19 Prozent liegt Münsing unter allen Nachbarorten. Berg (2,33 %) und Feldafing (2,22 %) liegen nur knapp darüber, während Eurasburg (3,16 %) und Wolfratshausen (3,94 %) deutlich höhere Renditen bieten. Der Perzentilrang von 0,68 im Bundesland bedeutet, dass Münsing von allen 2.056 verglichenen bayerischen Orten zu den 0,68 Prozent mit den höchsten Kaufpreisen gehört.

Der Vergleich zeigt: Münsing teilt das Muster der teuren Starnberger-See-Lage mit Berg, Feldafing und Tutzing, bietet aber die geringste Mietrendite. Das Kaufpreisniveau liegt mit dem 2,58-fachen des bayerischen Durchschnitts stärker über dem Mittel als die Miete mit dem 1,52-fachen.

Standortfaktoren: Wohlstandsregion mit stabiler Bevölkerung

Die Bevölkerung von Münsing wuchs zwischen 2015 und 2024 von 4.254 auf 4.397 Einwohner, was einem Zuwachs von 3,36 Prozent entspricht. Das Wachstum verläuft stabil, ohne starke Schwankungen – ein Muster, das in vergleichbaren ländlichen Gemeinden mit attraktiver Lage beobachtet wird.

Der Landkreis Bad Tölz-Wolfratshausen, auf den sich die Prognos-Zukunftsatlas-Ränge beziehen, belegt im Zukunftsatlas 2025 den 133. Platz von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders hervorstechend ist der Rang 5 in der Kategorie Wohlstand und soziale Lage – ein Indikator für die wirtschaftliche Stärke der Region. Schwächer ausgeprägt sind die Dynamik (Rang 192) und der Wettbewerb bei Innovation (Rang 289). Der Demografie-Rang von 199 deutet auf alterungsbedingte Herausforderungen hin.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Gemeinde verfügt über eine Grundschule und mehrere Kindergärten. Verkehrstechnisch ist Münsing über die A 95 an das Autobahnnetz angebunden, eine direkte Bahnanbindung besteht nicht mehr (die Isartalbahn wurde 1972 eingestellt in Degerndorf). Buslinien des MVV verbinden die Gemeinde mit Starnberg, Wolfratshausen und Seeshaupt. Eine Schiffsanlegestelle der Bayerischen Seenschifffahrt befindet sich in Ambach.