Bernried am Starnberger See
Bernried am Starnberger See (PLZ 82347) liegt im Kreis Weilheim-Schongau in Bayern. Der Ort zählt 2.475 Einwohner auf 13,8 km², das entspricht 179 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 15,87 € pro m², der Kaufpreis bei 5.782 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 3,29 % und ein Kaufpreisfaktor von 30,4 — rechnerisch sind das 30 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Bernried am Starnberger See über dem Renditeniveau von 23 % der Orte in Bayern.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 9,69 € auf 14,75 € pro m², im Mittel 5,4 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 1,1 % pro Jahr langsamer als die Mieten. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 10,0 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 2,1 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Weilheim-Schongau Rang 37 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 187, Stärkerang 35). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Seeshaupt, Tutzing und Münsing an.
Immobilienpreise in Bernried am Starnberger See im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Bayern.
Immobilienmarkt und Standortbericht: Bernried am Starnberger See
Bernried am Starnberger See weist mit 15,87 €/m² Angebotsmiete und 5.782 €/m² Angebotskaufpreis deutlich überdurchschnittliche Preise auf, die jedoch unter denen der benachbarten Seegemeinden wie Tutzing und Feldafing liegen. Die Bruttomietrendite von 3,29 % gehört zu den unteren 25 % in Bayern. Der Landkreis Weilheim-Schongau erreicht im Prognos-Zukunftsatlas Rang 37. Die Bevölkerung wuchs seit 2015 um fast 10 %, die Arbeitslosenquote liegt bei 2,14 %.
Marktüberblick: Hohe Preise, niedrige Rendite
Bernried am Starnberger See gehört zu den teureren Wohnorten in Bayern. Die Angebotsmiete liegt bei 15,87 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 5.782 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen deutlich über den Durchschnitten des Landkreises Weilheim-Schongau (Miete: 12,04 €/m², Kaufpreis: 4.330 €/m²) und noch deutlicher über dem bayerischen bzw. bundesweiten Niveau. Im Vergleich zu Bayern beträgt der Aufschlag bei der Miete 57 %, beim Kaufpreis 78 %. Gegenüber dem deutschen Durchschnitt (Miete: 8,92 €/m², Kaufpreis: 2.409 €/m²) liegt Bernried bei der Miete um 78 % und beim Kaufpreis um 140 % darüber.
Die Bruttomietrendite von 3,29 % liegt unter dem Kreisdurchschnitt (3,54 %), dem Landesdurchschnitt (4,13 %) und dem Bundesdurchschnitt (5,10 %). Mit einem Perzentilrang von 23,2 im Bundesland gehört Bernried zu den unteren 25 % aller bayrischen Orte in dieser Kennzahl. Der Kaufpreisfaktor von 30,37 bedeutet, dass der Kaufpreis dem 30,4-fachen der Jahreskaltmiete entspricht – ein Wert, der über dem Kreisdurchschnitt (30,11) und dem Landesdurchschnitt (26,10) liegt. Die Kombination aus hohen Kaufpreisen und moderaten Mietrenditen kennzeichnet einen nachfragestarken Wohnmarkt, bei dem die Preisentwicklung die Mieteentwicklung übertrifft.
Preisentwicklung: Volatile Mieten, schwankende Kaufpreise
Die Mietpreisentwicklung seit 2018 zeigt eine starke Volatilität ohne klaren Trend. Von 9,69 €/m² im Jahr 2018 stieg die Miete bis 2022 auf einen Höchstwert von 20,41 €/m² – ein Anstieg um mehr als 110 % in vier Jahren. Im Jahr 2023 brach der Wert auf 14,66 €/m² ein, erholte sich 2024 auf 19,86 €/m² und fiel dann auf 18,53 €/m² (2025) bzw. 14,75 €/m² (2026). Der Jahresdurchschnittswert von 15,87 €/m² liegt damit nahe dem Niveau von 2020.
Die Kaufpreisreihe ist noch schwankungsanfälliger. Nach 5.083 €/m² (2019) und einem Tief von 4.308 €/m² (2021) folgte ein Sprung auf 7.419 €/m² (2022), gefolgt von 6.250 €/m² (2023). Der Wert von 1.480 €/m² im Jahr 2024 stellt einen extremen Ausreißer dar und liegt weit unter allen anderen Jahren sowie unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt. Dieser Wert weicht stark von allen anderen Jahren ab und ist ohne weitere Daten nicht einzuordnen. Die Werte von 7.297 €/m² (2025) und 5.482 €/m² (2026) liegen wieder im erwarteten Bereich.
Der CAGR der Miete beträgt 5,39 %, der des Kaufpreises 1,09 %. Die niedrige Kaufpreisentwicklung im Vergleich zur starken Mietdynamik zeigt, dass der Markt in den letzten Jahren von schwankenden Mietangeboten geprägt war, während die Kaufpreise relativ stabil blieben – mit Ausnahme des Ausreißers 2024.
Demografie und Arbeitsmarkt: Wachstum bei knappen Arbeitskräften
Die Einwohnerzahl Bernrieds wuchs von 2.251 (2015) auf 2.475 (2024) – ein Anstieg um knapp 10 %. Das Wachstum verlief nicht linear: Nach einem Rückgang von 2.348 auf 2.331 Einwohnern zwischen 2019 und 2020 folgte ein deutlicher Zuzug von 2020 bis 2022 (von 2.331 auf 2.466). Seit 2023 stabilisiert sich die Bevölkerung bei 2.475 Einwohnern.
Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,14 % und damit auf einem sehr niedrigen Niveau. Im Vergleich zu den 2,84 % von 2015 hat sie sich deutlich verbessert. Mit 31 arbeitslosen Personen bei einer Bevölkerung von 2.475 ist der lokale Arbeitsmarkt eng. Die niedrige Arbeitslosigkeit geht einher mit dem Wohlstands-Rang 38 des Landkreises im Prognos-Zukunftsatlas 2025.
Die Bevölkerungsdichte beträgt 179 Einwohner pro Quadratkilometer auf einer Gemeindefläche von 13,8 km².
Standortfaktoren: Seenlage und Landkreis-Qualität
Bernried am Starnberger See liegt in einer der begehrtesten Lagen Oberbayerns. Die Lage am See geht einher mit den überdurchschnittlichen Preisen im regionalen Vergleich. Im Vergleich zu den benachbarten Seegemeinden positioniert sich Bernried jedoch im unteren bis mittleren Preissegment.
Tutzing (5 km Entfernung) weist mit 17,75 €/m² Miete und 8.025 €/m² Kaufpreis deutlich höhere Werte auf. Feldafing (9,3 km) liegt mit 16,92 €/m² Miete und 9.131 €/m² Kaufpreis noch darüber. Münsing (6,9 km) erreicht 15,32 €/m² Miete, aber 8.387 €/m² Kaufpreis – der Faktor dort ist höher als in Bernried. Eurasburg (8,4 km) liegt mit 15,35 €/m² Miete und 5.834 €/m² Kaufpreis fast auf demselben Niveau wie Bernried.
Der Landkreis Weilheim-Schongau erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamt-Rang 37 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders stark ist die Bewertung im Arbeitsmarkt (Rang 45) und beim Wohlstand (Rang 38). Der Demografie-Index liegt mit Rang 145 niedriger, was auf die alternde Bevölkerung in ländlichen Räumen hindeuten könnte. Die Dynamik liegt mit Rang 187 im unteren Mittelfeld.
Bernried liegt in einer attraktiven Seenlage und bleibt dennoch hinter den Spitzenreitern am Starnberger See zurück.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Bernried am Starnberger See entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Bernried am Starnberger See
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 9,69 €/m² |
| 2019 | 12,36 €/m² |
| 2020 | 15,79 €/m² |
| 2021 | 17,02 €/m² |
| 2022 | 20,41 €/m² |
| 2023 | 14,66 €/m² |
| 2024 | 19,86 €/m² |
| 2025 | 18,53 €/m² |
| 2026 | 14,75 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Bernried am Starnberger See
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2019 | 5.083 €/m² |
| 2021 | 4.308 €/m² |
| 2022 | 7.419 €/m² |
| 2023 | 6.250 €/m² |
| 2024 | 1.480 €/m² |
| 2025 | 7.297 €/m² |
| 2026 | 5.482 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Bernried am Starnberger See
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2019 | 2,92 % |
| 2021 | 4,74 % |
| 2022 | 3,30 % |
| 2023 | 2,81 % |
| 2025 | 3,05 % |
| 2026 | 3,23 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Bernried am Starnberger See
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 2.251 Einwohner |
| 2016 | 2.261 Einwohner |
| 2017 | 2.303 Einwohner |
| 2018 | 2.348 Einwohner |
| 2019 | 2.348 Einwohner |
| 2020 | 2.331 Einwohner |
| 2021 | 2.394 Einwohner |
| 2022 | 2.466 Einwohner |
| 2023 | 2.475 Einwohner |
| 2024 | 2.475 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Bernried am Starnberger See
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 2,84 % |
| 2016 | 3,20 % |
| 2017 | 2,93 % |
| 2018 | 1,87 % |
| 2019 | 1,25 % |
| 2020 | 1,84 % |
| 2021 | 2,21 % |
| 2022 | 2,28 % |
| 2023 | 2,14 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 37,00 Rang |
| Dynamik | 187 Rang |
| Stärke | 35,00 Rang |
| Demografie | 145 Rang |
| Arbeitsmarkt | 45,00 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 79,00 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 38,00 Rang |
Renditeverteilung in Bayern
Anzahl Orte je Renditeband — Bernried am Starnberger See liegt im Band 3–4 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Bayern
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 7,00 Orte |
| 2–3 | 215 Orte |
| 3–4 | 963 Orte |
| 4–5 | 524 Orte |
| 5–6 | 199 Orte |
| 6–7 | 73,00 Orte |
| 7–8 | 32,00 Orte |
| 8–9 | 15,00 Orte |
| 9–10 | 12,00 Orte |
| 10–11 | 5,00 Orte |
| 11–12 | 6,00 Orte |
| 12+ | 5,00 Orte |
Wie schneidet Bernried am Starnberger See im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Bernried am Starnberger See ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Bernried am Starnberger See ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Bernried am Starnberger See
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Tutzing | 17,75 €/m² |
| Feldafing | 16,92 €/m² |
| Wolfratshausen | 16,67 €/m² |
| Bernried am Starnberger See | 15,87 €/m² |
| Seeshaupt | 15,46 €/m² |
| Eurasburg | 15,35 €/m² |
| Münsing | 15,32 €/m² |
| Pähl | 13,59 €/m² |
| Eberfing | 12,49 €/m² |
| Wielenbach | 12,19 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Bernried am Starnberger See ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Bernried am Starnberger See
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Wolfratshausen | 3,94 % |
| Bernried am Starnberger See | 3,29 % |
| Eurasburg | 3,16 % |
| Wielenbach | 2,97 % |
| Seeshaupt | 2,89 % |
| Pähl | 2,84 % |
| Eberfing | 2,76 % |
| Tutzing | 2,65 % |
| Feldafing | 2,22 % |
| Münsing | 2,19 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Seeshaupt | 4,7 km | 82402 | 15,46 € | 6.421 € | 2,89 % |
| Tutzing | 5,0 km | 82327 | 17,75 € | 8.025 € | 2,65 % |
| Münsing | 6,9 km | 82541 | 15,32 € | 8.387 € | 2,19 % |
| Eurasburg | 8,4 km | 82547 | 15,35 € | 5.834 € | 3,16 % |
| Feldafing | 9,3 km | 82340 | 16,92 € | 9.131 € | 2,22 % |
| Pähl | 9,6 km | 82396 | 13,59 € | 5.746 € | 2,84 % |
| Wielenbach | 10,1 km | 82407 | 12,19 € | 4.921 € | 2,97 % |
| Eberfing | 10,4 km | 82390 | 12,49 € | 5.438 € | 2,76 % |
| Wolfratshausen, St | 10,8 km | 82515 | 16,67 € | 5.079 € | 3,94 % |
Wo liegt Bernried am Starnberger See?
Lage
Bernried am Starnberger See auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Bernried am Starnberger See
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 15,87 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 5.782 € |
| Bruttomietrendite | 3,29 % |
| Kaufpreisfaktor | 30,4 |
| Einwohner | 2.475 |
| Einwohner je km² | 179 |
| Fläche (km²) | 13,8 |
| Arbeitslosenquote | 2,1 % |
| Prognos-Gesamtrang | #37 |
| Prognos Dynamikrang | #187 |
| Prognos Stärkerang | #35 |
| Koordinaten | 47,8673, 11,2926 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Bernried am Starnberger See
Was kostet eine Wohnung in Bernried am Starnberger See?
Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 5.782 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 15,87 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen deutlich über dem bayernweiten Durchschnitt von 3.246 Euro/m² bzw. 10,11 Euro/m² und auch über dem Kreisdurchschnitt von 4.330 Euro/m² bzw. 12,04 Euro/m². Es handelt sich um Angebotswerte aus Inseraten, nicht um einen amtlichen Mietspiegel.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Bernried am Starnberger See entwickelt?
Die Zeitreihe zeigt für Miete und Kaufpreis starke Schwankungen, was typisch für einen See-Anrainerort mit begrenztem Angebot ist. Der Angebotskaufpreis bewegte sich zwischen 1.480 Euro/m² (2024) und 7.419 Euro/m² (2022), die Angebotsmiete zwischen 9,69 Euro/m² (2018) und 20,41 Euro/m² (2022). Der aktuelle Kaufpreis von 5.782 Euro/m² liegt damit in der Mitte des beobachteten Spektrums.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Bernried am Starnberger See?
Die Bruttomietrendite beträgt 3,29 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 30,37. Damit liegt die Rendite unter dem bayernweiten Durchschnitt von 4,13 Prozent und auch unter dem Kreisdurchschnitt von 3,54 Prozent. Der Perzentilrang von 23,15 im Bundesland bedeutet, dass rund 77 Prozent der Orte in Bayern eine höhere Bruttomietrendite aufweisen. Der hohe Kaufpreisfaktor bestätigt das teure Kaufpreisniveau im Verhältnis zur Miete.
Wie teuer ist die Miete in Bernried am Starnberger See im Vergleich zum Umland?
Mit 15,87 Euro pro Quadratmeter liegt die Angebotsmiete in Bernried am Starnberger See über dem Kreisdurchschnitt von 12,04 Euro/m². Im direkten Umland schwanken die Mieten: Tutzing (5 km) liegt mit 17,75 Euro/m² darüber, während Pähl (9,6 km) mit 13,59 Euro/m² und Wielenbach (10,1 km) mit 12,19 Euro/m² darunter liegen. Die Nachbargemeinde Seeshaupt (4,7 km) liegt mit 15,46 Euro/m² knapp unter dem Wert von Bernried.
Wie hat sich die Bevölkerung in Bernried am Starnberger See entwickelt?
Die Bevölkerung ist von 2.251 Einwohnern (2015) auf 2.475 (2024) gestiegen, was einem Anstieg von knapp 10 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 179 Einwohner pro Quadratkilometer auf einer Gemeindefläche von 13,8 Quadratkilometern.
Wie positioniert sich Bernried am Starnberger See im bayernweiten Vergleich?
Bernried liegt mit einem Angebotskaufpreis von 5.782 Euro/m² deutlich über dem bayernweiten Durchschnitt von 3.246 Euro/m². Die Bruttomietrendite von 3,29 Prozent liegt im unteren Drittel der bayerischen Orte (Perzentilrang 23,15), was ein hohes Kaufpreisniveau im Verhältnis zur Miete anzeigt. Der Kaufpreisfaktor von 30,37 ist ebenfalls deutlich höher als der bayerische Durchschnitt von 26,10.
Woher stammen die Daten zu Bernried am Starnberger See?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Bernried am Starnberger See sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Bernried am Starnberger See führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Weilheim-Schongau
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Sindelsdorf | 82404 | 12,47 € | 2.187 € | 6,84 % |
| Schwabbruck | 86986 | 10,70 € | 2.131 € | 6,03 % |
| Wessobrunn | 82405 | 11,68 € | 2.657 € | 5,28 % |
| Burggen | 86977 | 10,81 € | 3.135 € | 4,14 % |
| Altenstadt | 86972 | 11,23 € | 3.296 € | 4,09 % |
| Hohenfurch | 86978 | 11,37 € | 3.371 € | 4,05 % |
| Schongau, St | 86956 | 12,28 € | 3.652 € | 4,04 % |
| Bernbeuren | 86975 | 9,82 € | 2.938 € | 4,01 % |