Feldafing

Marktüberblick

Feldafing ist eine der kleinsten Gemeinden im Landkreis Starnberg und liegt am Starnberger See. Mit 4.386 Einwohnern auf einer Fläche von 9,15 km² ergibt sich eine Bevölkerungsdichte von 479 Einwohnern je Quadratkilometer. Die Gemeinde gehört zu den kleineren Orten im Kreis und weist eine stabile Einwohnerzahl auf, die nach einem leichten Rückgang bis 2019 wieder leicht ansteigt.

Der Immobilienmarkt wird durch extreme Preisspannen in den Zeitreihen geprägt. Die Angebotsmiete liegt bei 16,92 Euro je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 9.131 Euro je Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 2,22 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 44,97. Diese Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Preisentwicklung

Die Kaufpreis-Zeitreihe zeigt Schwankungen, die ein normales Marktniveau bei weitem übersteigen: Von 5.779 Euro je Quadratmeter im Jahr 2019 über 17.978 Euro im Jahr 2021 bis zu 6.857 Euro im Jahr 2025. Die Miet-Zeitreihe weist mit 13,56 Euro im Jahr 2022 und 19,70 Euro im Jahr 2024 ebenfalls extreme Ausschläge auf. Der CAGR für den Kaufpreis beträgt -1,47 Prozent, für die Miete 0,83 Prozent.

Diese extremen Schwankungen deuten auf ein sehr kleines Transaktionsvolumen hin. In einer Gemeinde mit rund 4.300 Einwohnern kann bereits der Verkauf eines einzelnen Luxusobjekts den Jahresdurchschnittspreis deutlich nach oben treiben. Die Zeitreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet, was bedeutet, dass die Werte auf tatsächlichen Inseraten basieren, deren Aussagekraft durch das geringe Marktvolumen eingeschränkt ist. Der aktuelle Kaufpreis von 9.131 Euro je Quadratmeter liegt damit weder am oberen noch am unteren Ende der historischen Spanne, sondern in der Mitte.

Regionale Einordnung

Feldafing weist den zweithöchsten Angebotskaufpreis aller aufgeführten Nachbarorte auf. Mit 9.131 Euro je Quadratmeter liegt der Ort knapp unter Berg (9.397 Euro), deutlich über Tutzing (8.025 Euro), Pöcking (7.542 Euro) und Starnberg (7.716 Euro). Die Angebotsmiete von 16,92 Euro je Quadratmeter liegt jedoch nicht an der Spitze – Tutzing (17,75 Euro), Berg (18,25 Euro) und Starnberg (18,65 Euro) liegen höher.

Diese Diskrepanz zwischen Kaufpreis und Miete erklärt die niedrige Bruttomietrendite von 2,22 Prozent. Mit diesem Wert liegt Feldafing unter allen aufgeführten Nachbarorten außer Münsing (2,19 Prozent). Der Kaufpreisfaktor von 44,97 ist der höchste unter den Nachbarorten und liegt deutlich über dem Kreisdurchschnitt (34,24), dem Bayerischen Durchschnitt (26,10) und dem Bundesdurchschnitt (26,10). Die Rendite-Perzentilposition im Bundesland liegt bei 0,78 Prozent – Feldafing gehört damit zu den Orten mit den niedrigsten Mietrenditen in Bayern.

Der hohe Kaufpreis bei gleichzeitig moderater Miete macht Feldafing für reine Mietinvestitionen unattraktiv. Der Markt ist geprägt von Eigennutzern und Zweitwohnungsinteressenten, die den Lagefaktor Starnberger See bezahlen.

Standortfaktoren

Der Landkreis Starnberg rangiert im Prognos-Zukunftsatlas 2025 auf Platz 1 von rund 400 deutschen Kreisen im Wohlstand und soziale Lage. Im Gesamtindex liegt der Kreis auf Platz 10, in der Stärke auf Platz 7, im Arbeitsmarkt auf Platz 25, in Wettbewerb und Innovation auf Platz 14 und in der Demografie auf Platz 353. Diese Werte gelten für den Kreis, nicht für die einzelne Gemeinde Feldafing.

Die Arbeitslosenquote in Feldafing liegt durchweg sehr niedrig – zwischen 0,2 und 0,78 Prozent (angegeben in Promille: 2 bis 78). Die extreme Volatilität (2017: 2 Promille, 2023: 78 Promille) spiegelt die kleine Bevölkerungszahl wider, bei der bereits wenige Arbeitslose oder Arbeitslose einen starken prozentualen Effekt haben. Die leichte Bevölkerungszunahme von 1,22 Prozent seit 2015 und die stabile Einwohnerzahl deuten auf eine nachgefragte Wohnlage hin.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Der fehlende studentische Bedarf und die begrenzte Wohnraumgröße von 9,15 km² tragen dazu bei, dass der Wohnungsmarkt vorwiegend von wohlhabenden Eigennutzern und Zweitwohnungsinteressenten geprägt ist.