Wörthsee

Marktüberblick

Wörthsee liegt im oberbayerischen Landkreis Starnberg im sogenannten Fünfseenland, etwa 25 Kilometer südwestlich von München. Die Gemeinde umfasst 20,42 Quadratkilometer und hat rund 5.143 Einwohner, was einer Bevölkerungsdichte von 252 Einwohnern pro Quadratkilometer entspricht. Der Ort wird vom Wörthsee geprägt, einem etwa 4,3 Quadratkilometer großen See, der zur Tourismusregion Starnberg-Ammersee gehört.

Der aktuelle Immobilienmarkt zeigt Angebotsmieten von 18 Euro pro Quadratmeter und Angebotskaufpreise von 6.478 Euro pro Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor liegt bei knapp 30, die Bruttomietrendite bei 3,33 Prozent. Diese Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Preisentwicklung

Die Mietpreise in Wörthsee haben in den letzten Jahren eine deutliche Entwicklung genommen. Von 13,53 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 stiegen sie bis 2023 auf 19,70 Euro an – ein Anstieg von rund 45 Prozent in fünf Jahren. Seit 2023 sind die Angebotswerte wieder rückläufig und lagen 2026 bei 16,71 Euro pro Quadratmeter.

Die Kaufpreise zeigten ein ähnliches Muster, waren jedoch volatiler. Von 5.643 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 stiegen sie bis 2021 auf einen Höchststand von 9.211 Euro an. Im Jahr 2022 folgte ein Rückgang auf 6.132 Euro, 2023 ein erneuter Anstieg auf 9.682 Euro. Im Jahr 2024 fiel der Wert auf 2.755 Euro – ein extremer Ausreißer, der auf eine veränderte Zusammensetzung des Angebots oder eine geringe Fallzahl hindeuten kann. Die Werte erholten sich daraufhin wieder auf 7.083 Euro im Jahr 2026.

Der langfristige Anstieg der Miete beträgt durchschnittlich 2,67 Prozent pro Jahr, der der Kaufpreise 2,88 Prozent pro Jahr über den gesamten Beobachtungszeitraum.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich liegt die Angebotsmiete von Wörthsee mit 18 Euro pro Quadratmeter knapp über dem Durchschnitt des Landkreises Starnberg (17,33 Euro), deutlich über dem bayernweiten Durchschnitt (10,11 Euro) und dem deutschen Durchschnitt (8,92 Euro).

Beim Kaufpreis liegt Wörthsee mit 6.478 Euro pro Quadratmeter jedoch unter dem Kreisdurchschnitt von 7.132 Euro, während es bayernweit (3.246 Euro) und deutschlandweit (2.409 Euro) deutlich darüber liegt. Der Kaufpreisfaktor von 29,99 ist niedriger als der des Kreises (34,24), aber höher als der bayernweite (26,10).

Die Bruttomietrendite von 3,33 Prozent liegt damit über dem Kreiswert (2,98 Prozent), aber unter dem bayernweiten Durchschnitt (4,13 Prozent). Im bundeslandweiten Perzentilrang belegt Wörthsee mit 25,2 Prozent das untere Viertel aller 2.056 bayernweiten Vergleichsorte – was auf eine im Landesvergleich niedrige Rendite hinweist.

Im Vergleich zu den Nachbarorten liegt Wörthsee bei der Miete (18 Euro) über Inning (16,17 Euro), Grafrath (14,11 Euro) und Eching (15,03 Euro) und auch leicht über Weßling (17,96 Euro) und Gilching (17,77 Euro). Beim Kaufpreis ist Wörthsee mit 6.478 Euro günstiger als Gilching (7.069 Euro), aber teurer als die meisten anderen Nachbarn. Die Rendite von 3,33 Prozent liegt im Mittelfeld der Nachbargemeinden.

Standortfaktoren

Die Bevölkerungsentwicklung in Wörthsee war über den Beobachtungszeitraum von 2015 bis 2024 relativ stabil. Mit Werten zwischen 4.948 und 5.143 Einwohnern bewegte sich die Gemeinde in einem engen Korridor. Seit 2015 ist ein leichter Anstieg um 2,7 Prozent zu verzeichnen, der vor allem auf die Jahre 2022 und 2023 zurückgeht.

Der Landkreis Starnberg, dem Wörthsee angehört, belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den 10. Platz von rund 400 deutschen Landkreisen. Besonders hervorstechend ist der Rang 1 im Teilindex Wohlstand und soziale Lage – der Landkreis verfügt über das höchste Pro-Kopf-Einkommen aller deutschen Land- und Stadtkreise (33.363 Euro im Jahr 2021). Auch im Bereich Wettbewerb und Innovation (Rang 14) und Arbeitsmarkt (Rang 25) schneidet der Kreis sehr gut ab. Der Rang im Teilindex Demografie liegt mit 353 deutlich niedriger, was auf demografische Herausforderungen in der Region hindeutet.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die Kombination aus hoher Kaufkraft, guter Arbeitsmarktlage und attraktiver Seenlage im Umkreis Münchens erklärt die anhaltend hohe Nachfrage nach Immobilien in Wörthsee und die damit einhergehenden Preisniveaus.