Eching am Ammersee

Marktüberblick: Ammersee-Preise auf höchstem Niveau

Eching am Ammersee liegt am nördlichen Rand des Ammersees auf 541 m ü. NHN und umfasst eine Fläche von 6,24 km². Die Gemeinde ist Mitglied der Verwaltungsgemeinschaft Schondorf am Ammersee und grenzt direkt an das Naturschutzgebiet Ampermoos sowie das bewaldete Erholungsgebiet Weingarten am Ammersee. Mit rund 1.700 Einwohnern (2024) und einer Dichte von 272 Einwohnern je km² handelt es sich um eine der kleinsten Gemeinden im Landkreis Landsberg am Lech. (Das Bayerische Landesamt für Statistik gibt für Ende 2025 eine Einwohnerzahl von 1.634 an.)

Der Immobilienmarkt wird durch deutlich überdurchschnittliche Preise geprägt. Der Angebotskaufpreis liegt bei 6.209 Euro je Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 15,03 Euro je Quadratmeter. Beide Werte liegen mehr als doppelt über dem Bundesdurchschnitt (2.409 €/m² Kauf, 8,92 €/m² Miete) und etwa 50 bis 60 Prozent über dem bayerischen Durchschnitt (3.246 €/m² Kauf, 10,11 €/m² Miete). Der Kaufpreisfaktor von 34,44 bedeutet, dass das 34,44-fache der Jahreskaltmiete als Kaufpreis zu zahlen ist – ein Wert, der selbst im bayerischen Vergleich (26,1) deutlich über dem Mittel liegt.

Preisentwicklung: Volatile Mieten, sprunghafter Kaufpreis

Die Mietpreise zeigen zwischen 2018 und 2026 eine starke Volatilität. Von 10,27 €/m² im Jahr 2018 stiegen sie 2020 auf einen Ausreißer von 17,86 €/m², fielen 2021 wieder auf 12,07 €/m² und bewegten sich seither auf einem steigenden Pfad bis 14,47 €/m² (2026). Der CAGR von 4,38 % über den gesamten Zeitraum wird durch den 2020er Ausreißer verzerrt.

Beim Kaufpreis ist die Entwicklung noch auffälliger. Von 4.529 €/m² (2021) stieg der Preis auf 5.357 €/m² (2024), fiel 2025 leicht auf 4.986 €/m² und sprang 2026 auf 8.288 €/m². Dieser Wert stellt einen Anstieg von über 66 % innerhalb eines Jahres dar und ist ein extremer Ausreißer in der Zeitreihe. Er steht in keinem Verhältnis zu den Vorjahreswerten und den Nachbarortpreisen (die zwischen 4.630 und 7.245 €/m² liegen). Der CAGR von 12,85 % über den Zeitraum 2021–2026 wird maßgeblich durch diesen letzten Wert getrieben. Die Kaufpreiserholung nach dem leichten Rückgang 2025 ist in den Nachbarorten nicht in dieser Form erkennbar.

Die Bruttomietrendite von 2,9 % ist die niedrigste unter allen acht verglichenen Nachbarorten. Sie liegt deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 % und dem Bundesdurchschnitt von 5,10 %. Das bedeutet, dass die Mieteinnahmen im Verhältnis zum Kaufpreis in Eching am Ammersee am geringsten sind – ein Muster, das in preisdurchgesetzten Märkten mit hohem Kaufpreis und moderater Mietentwicklung zu beobachten ist.

Regionale Einordnung: Teuerster Markt im Ammersee-Umland

Im direkten Vergleich zu acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 6,1 km liegt Eching am Ammersee im oberen Preissegment. Der Kaufpreis von 6.209 €/m² übertrifft den niedrigsten Nachbarort Windach (4.630 €/m²) um 34 %, liegt aber unter Schondorf am Ammersee (7.245 €/m²). Bei der Angebotsmiete liegt Eching mit 15,03 €/m² im Mittelfeld – Wörthsee (18,00 €/m²) und Inning a. Ammersee (16,17 €/m²) liegen höher, Greifenberg (13,12 €/m²) und Windach (13,28 €/m²) niedriger.

Die Bruttomietrendite von 2,9 % ist jedoch die niedrigste aller Nachbarorte. Das liegt daran, dass der Kaufpreis in Eching stärker über dem regionalen Mittel liegt als die Miete. Während der Kaufpreisfaktor von 34,44 über dem Kreisdurchschnitt von 32,1 liegt, ist die Miete mit 15,03 €/m² nur moderat über dem Kreiswert von 12,18 €/m². Diese Diskrepanz zwischen Kaufpreis und Miete drückt die Rendite.

Auf Ebene des Landkreises Landsberg am Lech liegt Eching bei Kaufpreis und Miete deutlich über dem Kreisdurchschnitt (4.720 €/m² Kauf, 12,18 €/m² Miete). Im bundeslandweiten Vergleich belegt Eching bei der Bruttomietrendite das untere Perzentil (8,4. von 100) in Bayern – nur 8,4 % der bayerischen Orte haben eine noch niedrigere Rendite.

Standortfaktoren: Stabile Bevölkerung, starker Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung von Eching am Ammersee ist seit 2015 stabil bei rund 1.700 Einwohnern. Zwischen 2015 (1.681) und 2024 (1.700) betrug das Wachstum 1,1 %. In der Zeit von 1988 bis 2019 war mit 35,1 % ein deutlich stärkerer Zuzug zu verzeichnen, der sich seither verflacht hat. Die Einwohnerzahl ging 2023 und 2024 leicht zurück (von 1.729 auf 1.700).

Die Arbeitslosenquote liegt mit 1,85 % (2023) auf sehr niedrigem Niveau und ist damit deutlich unter dem bayerischen und bundesweiten Durchschnitt. Im Jahr 2022 gab es 659 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte am Wohnort, aber nur 434 am Arbeitsort – ein Pendlersaldo von +225. Die Gemeinde ist eine Netto-Auscommuner-Gemeinde, was mit ihrer Funktion als Wohngemeinde am Ammersee übereinstimmt.

Der Kreis Landsberg am Lech erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamt-Rang 33 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders stark ist die Position bei Wohlstand und sozialer Lage (Rang 27) und Demografie (Rang 173). Die Dynamik liegt mit Rang 83 im oberen Drittel. Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen.

Die Infrastruktur für den ÖPNV wurde 2021 mit der Linie 807 (Ringverkehr Türkenfeld–Eching–Türkenfeld, alle 40 Minuten) erweitert. Türkenfeld verfügt über einen S-Bahn-Anschluss, was Eching eine indirekte Anbindung an das Münchner Umland ermöglicht. Die Gemeinde verfügt über ein Sportzentrum, ein Einkaufs- und Gesundheitszentrum sowie eine Volkshochschule.