Greifenberg

Ort und Lage

Greifenberg liegt im oberbayerischen Landkreis Landsberg am Lech auf einem Moränenwall des Ammerseegletschers, unweit vom nordwestlichen Ende des Ammersees. Die Gemeinde erstreckt sich auf 8,2 km² und hat 2.250 Einwohner (2024), was einer Dichte von 274 Einwohnern je km² entspricht. Der Ort liegt an der Bundesautobahn 96 (Lindau–München), circa 40 Kilometer westlich von München und 17 Kilometer östlich von Landsberg am Lech. Nördlich der Gemeinde befindet sich ein 30 Hektar großes Gewerbegebiet an der A 96, von dem noch 17 Hektar ungenutzt sind. Die Gemeinde ist Mitglied der Verwaltungsgemeinschaft Schondorf am Ammersee und gliedert sich in die vier Gemeindeteile Greifenberg, Beuern, Neugreifenberg und Painhofen.

Die Lage an der A 96 in der Peripherie Münchens prägt den Immobilienmarkt: Greifenberg profitiert von der Nähe zur Großstadt, bleibt aber eine kleine Gemeinde mit begrenztem Wohnungsangebot. Das macht den Markt dünn und anfällig für starke Preisschwankungen bei einzelnen Transaktionen.

Aktuelle Marktkennzahlen

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 6.299 Euro je Quadratmeter. Damit liegt Greifenberg um 94 % über dem bayerischen Durchschnitt von 3.246 Euro je m² und um 162 % über dem deutschen Durchschnitt von 2.409 Euro je m². Der Kaufpreisfaktor beträgt 40, was bedeutet, dass der Kaufpreis dem Vierzigfachen der Jahreskaltmiete entspricht. Zum Vergleich: Der bayerische Durchschnitt liegt bei 26,1, der deutsche bei 26,0. Eine niedrige Rendite bei hohem Kaufpreisfaktor beschreibt denselben Sachverhalt: Die Bruttomietrendite beträgt 2,5 %. Sie liegt deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 % und dem deutschen Durchschnitt von 5,1 %. Auch im Kreis Landsberg am Lech liegt die durchschnittliche Rendite bei 3,2 %, Greifenberg liegt damit unter dem Kreisdurchschnitt.

Die Angebotsmiete beträgt 13,12 Euro je m². Sie liegt über dem Kreisdurchschnitt von 12,18 Euro, über dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro und über dem deutschen Durchschnitt von 8,92 Euro. Die Miete liegt also ebenfalls deutlich über dem Mittel, jedoch in relativen Prozenten weniger stark als der Kaufpreis. Der Kaufpreis liegt mit dem 1,94-Fachen des bayerischen Durchschnitts stärker über dem Mittel als die Miete mit dem 1,3-Fachen. Das drückt sich in der niedrigen Rendite aus.

Preisentwicklung und Bevölkerung

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen eine ungewöhnlich hohe Volatilität, insbesondere bei den Kaufpreisen. Der Angebotskaufpreis bewegte sich zwischen 2.421 Euro je m² (2021) und 7.323 Euro je m² (2023) – eine Spanne von mehr als dem Dreifachen. Auch die Miete schwankte zwischen 10,35 Euro je m² (2020) und 14,62 Euro je m² (2026). Diese starken jährlichen Ausschläge deuten auf einen dünnen Markt hin, bei dem wenige Transaktionen oder unterschiedliche Objekttypen die Durchschnittswerte stark verzerren können.

Trotz der Volatilität zeigt der langfristige Trend steigende Werte: Der Kaufpreis-CAGR beträgt 6,35 %, der Miet-CAGR 3,95 %. Der Kaufpreis steigt also deutlich schneller als die Miete, was die Rendite weiter unter Druck setzt. Die Miete liegt im aktuellen Wert von 13,12 Euro je m² über dem Vorjahreswert von 11,50 Euro (2025), was auf eine aktuelle Aufwärtsbewegung hindeutet.

Die Bevölkerungsentwicklung ist in diesem Zeitraum relativ stabil: Von 2.228 Einwohnern (2015) bis 2.250 Einwohnern (2024) ergibt eine Entwicklung von knapp 1 %. Der Höchststand lag 2017 bei 2.286 Einwohnern. Der Zuzug, der zwischen 1988 und 2019 für einen Anstieg von 1.277 auf 2.263 Einwohnern sorgte (plus 77,2 %, der Spitzenwert im Landkreis in diesem Zeitraum), hat sich damit verlangsamt.

Regionale Einordnung und Standortfaktoren

Im Vergleich zu den Nachbarorten im Umkreis von bis zu 6,5 Kilometern liegt Greifenberg preislich mittig. Die Angebotsmiete von 13,12 Euro je m² liegt über der von Kottgeisering (12,58 Euro) und Windach (13,28 Euro), aber unter der von Schondorf am Ammersee (15,57 Euro), Eching am Ammersee (15,03 Euro), Utting am Ammersee (15,06 Euro), Türkenfeld (14,79 Euro) und Inning a. Ammersee (16,17 Euro). Beim Kaufpreis liegt Greifenberg mit 6.299 Euro je m² über Windach (4.630 Euro) und Eresing (5.750 Euro), aber unter Schondorf (7.245 Euro) und Utting (7.069 Euro). Die Bruttomietrendite von 2,5 % liegt im unteren Drittel der Nachbargemeinden – nur Kottgeisering (2,43 %) liegt darunter, Inning a. Ammersee (3,51 %) und Windach (3,44 %) weisen deutlich höhere Renditen aus.

Die Arbeitslosenquote stieg von 1,5 % (2015) auf 2,5 % (2022) und liegt 2023 bei 2,21 %. Sie ist damit zwar gestiegen, aber absolut betrachtet niedrig. Der Landkreis Landsberg am Lech erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamt-Rang 33 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut positioniert ist er beim Wohlstand und der sozialen Lage (Rang 27) und im Bereich Wettbewerb und Innovation (Rang 46). Schwächer ist er bei der Demografie (Rang 173), was auf alternde Strukturen hindeutet. Am Ort bestehen keine Hochschulen.

Die Kombination aus starker regionaler Wirtschaftslage, guter Verkehrsanbindung an die A 96 und der Nähe zu München treibt die Immobilienpreise in Greifenberg über das regionale und überregionale Mittel. Die niedrige Rendite und der hohe Kaufpreisfaktor spiegeln die Knappheit des Angebots in einer beliebten Lage wider.