Geltendorf

Marktüberblick: Hohe Preise, niedrige Rendite

Geltendorf gehört zu den teureren Wohnorten im Landkreis Landsberg am Lech und deutlich über dem bayerischen sowie deutschen Durchschnitt. Die Angebotsmiete liegt bei 13,07 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 5.047 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen signifikant über den Vergleichszahlen: In Bayern beträgt die durchschnittliche Angebotsmiete 10,11 Euro, der Kaufpreis 3.246 Euro. Der deutsche Durchschnitt liegt bei 8,92 Euro Miete und 2.409 Euro Kaufpreis.

Die Bruttomietrendite von 3,11 Prozent ist eine der niedrigsten im Bundesland. Mit einem Perzentilrang von 15,1 im Landesvergleich liegt Geltendorf in den unteren 16 Prozent aller verglichenen Orte Bayerns, wenn es um die Höhe der Mietrendite geht. Das bedeutet: Die Mieten stehen in keinem günstigen Verhältnis zu den Kaufpreisen. Der Kaufpreisfaktor von 32,18 bestätigt diese Einschätzung – er liegt deutlich über dem bayerischen Durchschnitt von 26,1 und zeigt, dass sich ein Kaufobjekt im Schnitt über 32 Jahre durch die Miete amortisieren würde. Im Landkreis Landsberg am Lech liegt der Durchschnittspreisfaktor bei 32,1, Geltendorf entspricht damit dem regionalen Niveau.

Preis- und Mietentwicklung: Hohe Volatilität

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen bei Miete und Kaufpreis eine ungewöhnlich hohe Volatilität. Die Angebotsmiete schwankte zwischen 8,73 Euro (2018) und 16,15 Euro (2026), der Kaufpreis zwischen 3.864 Euro (2023) und 6.594 Euro (2022). Diese starken Ausschläge entsprechen dem Muster kleinerer Märkte, in denen einzelne Inserate die Durchschnittswerte stark beeinflussen können.

Der CAGR für die Miete beträgt 7,99 Prozent, für den Kaufpreis -0,75 Prozent. Diese Kennzahlen beschreiben die durchschnittliche jährliche Veränderungsrate über den gesamten Zeitraum. Der positive Miet-CAGR und der leicht negative Kaufpreis-CAGR stehen im Widerspruch zu den absoluten Werten der Zeitreihe: Der Mietwert von 2026 (16,15 Euro) liegt deutlich über dem von 2018 (8,73 Euro), während der Kaufpreis 2026 (4.114 Euro) unter dem von 2018 (4.371 Euro) liegt. Die Volatilität innerhalb des Zeitraums ist jedoch so groß, dass die Trendkennzahlen allein kein klares Bild der Entwicklung vermitteln.

Besonders auffällig ist der Kaufpreisrückgang von 6.594 Euro (2022) auf 3.864 Euro (2023), gefolgt von einem Anstieg auf 5.678 Euro (2025) und einem erneuten Rückgang auf 4.114 Euro (2026). Bei der Miete ist ein ähnliches Muster erkennbar: Anstieg von 11,39 Euro (2023) auf 14,96 Euro (2024), Rückgang auf 12,14 Euro (2025) und Anstieg auf 16,15 Euro (2026). Diese Schwankungen sind für einen kleinen Markt typisch, in dem die Anzahl der Inserate gering ist und einzelne Angebote die Durchschnittswerte stark beeinflussen.

Regionale Einordnung: Günstigste Rendite im Umkreis

Im regionalen Vergleich liegt Geltendorf bei den Mieten im oberen Mittelfeld der Nachbargemeinden. Mit 13,07 Euro pro Quadratmeter liegt die Miete unter Eresing (13,40 Euro), Türkenfeld (14,79 Euro), Moorenweis (13,27 Euro), Windach (13,28 Euro), Greifenberg (13,12 Euro) und Eching am Ammersee (15,03 Euro), aber über Kottgeisering (12,58 Euro) und Weil (10,85 Euro).

Beim Kaufpreis verhält es sich anders: Mit 5.047 Euro pro Quadratmeter liegt Geltendorf deutlich unter den meisten Nachbarn. Nur Moorenweis (5.035 Euro) und Windach (4.630 Euro) sind günstiger. Eresing (5.750 Euro), Türkenfeld (6.253 Euro), Greifenberg (6.299 Euro), Kottgeisering (6.223 Euro), Weil (5.085 Euro) und Eching am Ammersee (6.209 Euro) liegen alle über Geltendorf.

Diese Diskrepanz zwischen Miete und Kaufpreis führt dazu, dass die Bruttomietrendite in Geltendorf mit 3,11 Prozent über der vieler Nachbarn liegt. Eresing (2,80 Prozent), Türkenfeld (2,84 Prozent), Greifenberg (2,50 Prozent), Kottgeisering (2,43 Prozent), Weil (2,56 Prozent) und Eching am Ammersee (2,90 Prozent) weisen alle niedrigere Renditen auf. Nur Moorenweis (3,16 Prozent) und Windach (3,44 Prozent) liegen höher. Geltendorf bietet damit im regionalen Vergleich die günstigste Relation zwischen Miete und Kaufpreis.

Auf Ebene des Landkreises Landsberg am Lech liegt Geltendorf bei der Miete leicht über dem Durchschnitt (12,18 Euro), bei der Rendite darunter (3,20 Prozent im Landkreis).

Demografie und Standortfaktoren: Wachsende Gemeinde mit Bahnanschluss

Die Bevölkerung von Geltendorf ist seit 2015 um 8,1 Prozent gewachsen, von 5.556 auf 6.005 Einwohner. Besonders dynamisch war der Zuzug zwischen 2020 und 2022, als die Einwohnerzahl von 5.634 auf 5.939 stieg. Seit 2023 ist die Bevölkerung stabil bei 6.005. Die Bevölkerungsdichte beträgt 172 Einwohner pro Quadratkilometer, was für eine Gemeinde dieser Größe moderat ist.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 1,73 Prozent und damit deutlich unter dem bayerischen und deutschen Durchschnitt. Die Arbeitslosenquote schwankte in den vergangenen Jahren zwischen 1,36 Prozent (2017) und 2,54 Prozent (2020), stieg also während der Pandemie an und ist seither wieder gesunken.

Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt der Landkreis Landsberg am Lech Rang 33 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking. Besonders gut positioniert ist der Kreis im Index Wohlstand und soziale Lage (Rang 27). Im Bereich Demografie liegt der Kreis auf Rang 173, was etwa dem unteren Mittelfeld entspricht. Im Bereich Dynamik liegt der Kreis auf Rang 83, im Bereich Wettbewerb und Innovation auf Rang 46. Diese Werte gelten für den gesamten Kreis, nicht für die Gemeinde Geltendorf allein.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Geltendorf verfügt über einen eigenen Bahnhof, der seit 1898 besteht und im Zuge der Erweiterung der Bahnstrecke nach Ammersee entstand.