Andechs
Andechs (PLZ 82346) liegt im Kreis Starnberg in Bayern. Der Ort zählt 3.865 Einwohner auf 40,4 km², das entspricht 96 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 15,38 € pro m², der Kaufpreis bei 5.254 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 3,51 % und ein Kaufpreisfaktor von 28,5 — rechnerisch sind das 28 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Andechs über dem Renditeniveau von 34 % der Orte in Bayern.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 11,01 € auf 13,58 € pro m², im Mittel 2,7 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit -5,1 % pro Jahr langsamer als die Mieten. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 9,6 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 2,0 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Starnberg Rang 10 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 237, Stärkerang 7). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Herrsching a.Ammersee, Pähl und Dießen am Ammersee an.
Immobilienpreise in Andechs im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Bayern.
Immobilienmarkt und Standortbericht Andechs
Andechs im Landkreis Starnberg: Mittelpräses im Ammersee-Umland mit moderatem Preisniveau, starker Bevölkerungs- und Wohlstandsregion, aber deutlicher Kaufpreisvolatilität in den letzten Jahren.
Marktüberblick und Preisniveau
Andechs liegt mit einer Angebotsmiete von 15,38 Euro pro Quadratmeter und einem Angebotskaufpreis von 5.254 Euro pro Quadratmeter im oberen Drittel des oberbayerischen Raums, aber deutlich unter dem Niveau der direkten Ammersee-Gemeinden. Der Kaufpreisfaktor von 28,46 und die Bruttomietrendite von 3,51 Prozent beschreiben denselben Sachverhalt aus zwei Perspektiven: Die Preise sind hoch, aber die Mieten folgen nicht im gleichen Maße. Im Vergleich zum Landkreis Starnberg, wo der Durchschnittskaufpreis bei 7.132 Euro pro Quadratmeter liegt, ist Andechs mit 5.254 Euro pro Quadratmeter um 26 Prozent günstiger. Zum Bundesdurchschnitt von 2.409 Euro pro Quadratmeter hingegen zahlt man das 2,2-Fache. Die Lagefaktor-Perzentile von 34,24 im Bundesland bestätigen: Andechs gehört zu den günstigeren Orten in Bayern, auch wenn die absoluten Werte deutlich über dem Bundesdurchschnitt liegen.
Preisentwicklung und Volatilität
Die Kaufpreisentwicklung in Andechs zeigt eine bemerkenswerte Volatilität. Nach einem Rückgang von 6.310 Euro pro Quadratmeter (2018) auf 4.749 Euro (2022) sprangen die Werte 2023 auf 7.944 Euro pro Quadratmeter an – ein Anstieg von über 67 Prozent in einem Jahr. Seitdem folgen sinkende Werte: 6.664 Euro (2024), 5.648 Euro (2025) und 4.152 Euro (2026). Der aktuelle Angebotskaufpreis von 5.254 Euro liegt damit zwischen dem Tief von 2022 und dem Spitzenwert von 2023. Die Mietentwicklung verlief vergleichbar unruhig: Nach einem Anstieg von 11,01 Euro (2018) auf 16,16 Euro (2022) folgte ein Rückgang auf 13,66 Euro (2024), gefolgt von einem leichten Anstieg auf 15,00 Euro (2025) und einem erneuten Rückgang auf 13,58 Euro (2026). Die langfristige Entwicklung zeigt eine jährliche Mietsteigerung von 2,66 Prozent, während die Kaufpreise im selben Zeitraum um 5,10 Prozent pro Jahr sanken – ein Muster, das auf einen sich korrigierenden Markt hindeutet.
Regionale Einordnung
Im direkten Vergleich mit den Nachbargemeinden im Umkreis von bis zu 9,3 Kilometern nimmt Andechs eine Mittelposition ein. Die Ammersee-Gemeinden Herrsching (7.881 Euro pro Quadratmeter), Feldafing (9.131 Euro), Pöcking (7.542 Euro) und Tutzing (8.025 Euro) liegen deutlich über dem Andechser Niveau. Pähl (5.746 Euro) und Seefeld (6.042 Euro) sind die einzigen Nachbarorte mit ähnlichen Kaufpreisen. Bei den Mieten liegt Andechs mit 15,38 Euro pro Quadratmeter unter Herrsching (17,83 Euro), Tutzing (17,75 Euro) und Feldafing (16,92 Euro), aber über Pähl (13,59 Euro) und Raisting (12,21 Euro). Die Bruttomietrendite von 3,51 Prozent ist im regionalen Vergleich die höchste unter den genannten Nachbarorten – sie liegt über Herrsching (2,72 Prozent), Feldafing (2,22 Prozent), Seefeld (3,12 Prozent) und Raisting (3,08 Prozent). Das Muster zeigt: Andechs profitiert von der Nähe zum Ammersee, ohne die extremen Preise der direkt am See gelegenen Gemeinden zu erreichen. Die höhere Rendite im Vergleich zu den Nachbarn resultiert daraus, dass die Kaufpreise in Andechs stärker unter dem regionalen Durchschnitt liegen als die Mieten.
Standortfaktoren und Demografie
Andechs liegt im Landkreis Starnberg, der im Prognos-Zukunftsatlas 2025 im Teilindex Wohlstand und Soziale Lage den ersten Rang von rund 400 deutschen Kreisen belegt. Der Gesamt-Rang des Landkreises beträgt Platz 10. Diese starke wirtschaftliche Lage spiegelt sich in der Bevölkerungsentwicklung wider: Die Einwohnerzahl stieg von 3.527 (2015) auf 3.865 (2024), einem Zuwachs von 9,6 Prozent. Die Bevölkerungsdichte liegt bei 96 Einwohnern pro Quadratkilometer, was für eine ländlich geprägte Gemeinde typisch ist. Andechs liegt auf einem Höhenrücken zwischen Ammersee und Starnberger See auf 690 Metern Höhe, umgeben von Landschaftsschutzgebieten und FFH-Gebieten. Das Benediktinerkloster Andechs ist das bekannteste Wahrzeichen der Gemeinde. Es bestehen keine Hochschulen am Ort.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Andechs entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Andechs
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 11,01 €/m² |
| 2019 | 12,15 €/m² |
| 2020 | 12,47 €/m² |
| 2021 | 11,35 €/m² |
| 2022 | 16,16 €/m² |
| 2023 | 14,09 €/m² |
| 2024 | 13,66 €/m² |
| 2025 | 15,00 €/m² |
| 2026 | 13,58 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Andechs
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 6.310 €/m² |
| 2019 | 6.273 €/m² |
| 2020 | 5.503 €/m² |
| 2021 | 5.169 €/m² |
| 2022 | 4.749 €/m² |
| 2023 | 7.944 €/m² |
| 2024 | 6.664 €/m² |
| 2025 | 5.648 €/m² |
| 2026 | 4.152 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Andechs
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 2,09 % |
| 2019 | 2,32 % |
| 2020 | 2,72 % |
| 2021 | 2,63 % |
| 2022 | 4,08 % |
| 2023 | 2,13 % |
| 2024 | 2,46 % |
| 2025 | 3,19 % |
| 2026 | 3,92 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Andechs
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 3.527 Einwohner |
| 2016 | 3.625 Einwohner |
| 2017 | 3.686 Einwohner |
| 2018 | 3.751 Einwohner |
| 2019 | 3.781 Einwohner |
| 2020 | 3.739 Einwohner |
| 2021 | 3.786 Einwohner |
| 2022 | 3.866 Einwohner |
| 2023 | 3.865 Einwohner |
| 2024 | 3.865 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Andechs
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 1,32 % |
| 2016 | 1,51 % |
| 2017 | 1,45 % |
| 2018 | 1,60 % |
| 2019 | 1,21 % |
| 2020 | 1,73 % |
| 2021 | 1,95 % |
| 2022 | 1,58 % |
| 2023 | 1,96 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 10,00 Rang |
| Dynamik | 237 Rang |
| Stärke | 7,00 Rang |
| Demografie | 353 Rang |
| Arbeitsmarkt | 25,00 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 14,00 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 1,00 Rang |
Renditeverteilung in Bayern
Anzahl Orte je Renditeband — Andechs liegt im Band 3–4 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Bayern
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 7,00 Orte |
| 2–3 | 215 Orte |
| 3–4 | 963 Orte |
| 4–5 | 524 Orte |
| 5–6 | 199 Orte |
| 6–7 | 73,00 Orte |
| 7–8 | 32,00 Orte |
| 8–9 | 15,00 Orte |
| 9–10 | 12,00 Orte |
| 10–11 | 5,00 Orte |
| 11–12 | 6,00 Orte |
| 12+ | 5,00 Orte |
Wie schneidet Andechs im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Andechs ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Andechs ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Andechs
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Herrsching a.Ammersee | 17,83 €/m² |
| Tutzing | 17,75 €/m² |
| Feldafing | 16,92 €/m² |
| Pöcking | 16,59 €/m² |
| Seefeld | 15,69 €/m² |
| Andechs | 15,38 €/m² |
| Utting am Ammersee | 15,06 €/m² |
| Dießen am Ammersee | 14,67 €/m² |
| Pähl | 13,59 €/m² |
| Raisting | 12,21 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Andechs ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Andechs
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Andechs | 3,51 % |
| Seefeld | 3,12 % |
| Raisting | 3,08 % |
| Pähl | 2,84 % |
| Dießen am Ammersee | 2,79 % |
| Herrsching a.Ammersee | 2,72 % |
| Tutzing | 2,65 % |
| Pöcking | 2,64 % |
| Utting am Ammersee | 2,56 % |
| Feldafing | 2,22 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Herrsching a.Ammersee | 3,6 km | 82211 | 17,83 € | 7.881 € | 2,72 % |
| Pähl | 6,9 km | 82396 | 13,59 € | 5.746 € | 2,84 % |
| Dießen am Ammersee, M | 7,0 km | 86911 | 14,67 € | 6.304 € | 2,79 % |
| Seefeld | 7,4 km | 82229 | 15,69 € | 6.042 € | 3,12 % |
| Raisting | 8,3 km | 82399 | 12,21 € | 4.753 € | 3,08 % |
| Feldafing | 8,5 km | 82340 | 16,92 € | 9.131 € | 2,22 % |
| Pöcking | 8,6 km | 82341 | 16,59 € | 7.542 € | 2,64 % |
| Tutzing | 9,3 km | 82327 | 17,75 € | 8.025 € | 2,65 % |
| Utting am Ammersee | 9,9 km | 86919 | 15,06 € | 7.069 € | 2,56 % |
Wo liegt Andechs?
Lage
Andechs auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Andechs
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 15,38 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 5.254 € |
| Bruttomietrendite | 3,51 % |
| Kaufpreisfaktor | 28,5 |
| Einwohner | 3.865 |
| Einwohner je km² | 96 |
| Fläche (km²) | 40,4 |
| Arbeitslosenquote | 2,0 % |
| Prognos-Gesamtrang | #10 |
| Prognos Dynamikrang | #237 |
| Prognos Stärkerang | #7 |
| Koordinaten | 47,9670, 11,1848 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Andechs
Was kostet eine Wohnung in Andechs?
Die aktuellen Angebotsmieten liegen in Andechs bei durchschnittlich 15,38 Euro pro Quadratmeter, die Angebotskaufpreise bei 5.254 Euro pro Quadratmeter. Diese Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und kein amtlicher Mietspiegel. Im Vergleich dazu liegt der Landkreis Starnberg bei 17,33 Euro/m² Miete und 7.132 Euro/m² Kaufpreis, während der bayerische Durchschnitt bei 10,11 Euro/m² Miete und 3.246 Euro/m² Kaufpreis liegt.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Andechs entwickelt?
Die Angebotsmieten sind von 11,01 Euro/m² im Jahr 2018 auf 15,38 Euro/m² aktuell gestiegen (jährliche Wachstumsrate von 2,66 %). Die Angebotskaufpreise zeigen einen ungleichmäßigeren Verlauf: Sie lagen 2018 bei 6.310 Euro/m², sanken bis 2022 auf 4.749 Euro/m², stiegen 2023 auf einen Spitzenwert von 7.944 Euro/m² und liegen aktuell bei 5.254 Euro/m² (über den gesamten Zeitraum betrachtet ein Rückgang von -5,10 % pro Jahr). Die Zeitreihen sind nicht geschätzt.
Wie teuer ist Andechs im Vergleich zum Landkreis Starnberg und zu Bayern?
Andechs liegt mit 15,38 Euro/m² Miete unter dem Kreisdurchschnitt von 17,33 Euro/m², aber deutlich über dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro/m². Beim Kaufpreis liegt Andechs mit 5.254 Euro/m² unter dem Kreiswert von 7.132 Euro/m², aber über dem Landesdurchschnitt von 3.246 Euro/m². Der Kaufpreisfaktor von 28,46 liegt über dem bayerischen Durchschnitt von 26,10, aber unter dem Kreiswert von 34,24.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Andechs?
Die Bruttomietrendite in Andechs beträgt 3,51 %, was unter dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 % und deutlich unter dem deutschen Durchschnitt von 5,10 % liegt. Der Perzentilrang von 34,24 bedeutet, dass rund 66 % der Orte in Bayern eine höhere Rendite aufweisen. Im Kreis Starnberg liegt die Durchschnittsrendite bei 2,98 %, Andechs liegt also über dem Kreisdurchschnitt. Der Kaufpreisfaktor von 28,46 zeigt ein hohes Kaufpreisniveau im Verhältnis zur Miete.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Andechs?
Andechs hat aktuell 3.865 Einwohner (Stand 2024) bei einer Bevölkerungsdichte von 96 Einwohnern pro Quadratkilometer. Seit Beginn der Zeitreihe 2015 ist die Bevölkerung um 9,58 % von 3.527 auf 3.865 Einwohner gewachsen. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 46 Promille, was 4,6 % entspricht.
Wie ist die wirtschaftliche Lage in Andechs?
Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 erreicht der Landkreis Starnberg, zu dem Andechs gehört, den Gesamt-Rang 10 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut abschneidet der Kreis im Index Wohlstand und soziale Lage mit Rang 1, während der Rang für Dynamik bei 237 liegt. Diese Werte gelten für den Kreis, nicht für die Gemeinde Andechs allein. Am Ort selbst sind keine Hochschulen ansässig.
Woher stammen die Daten zu Andechs?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Andechs sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Andechs führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Starnberg
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Inning a.Ammersee | 82266 | 16,17 € | 5.521 € | 3,51 % |
| Weßling | 82234 | 17,96 € | 6.148 € | 3,51 % |
| Wörthsee | 82237 | 18,00 € | 6.478 € | 3,33 % |
| Gauting | 82131 | 17,59 € | 6.517 € | 3,24 % |
| Seefeld | 82229 | 15,69 € | 6.042 € | 3,12 % |
| Krailling | 82142 | 18,03 € | 7.132 € | 3,03 % |
| Gilching | 82205 | 17,77 € | 7.069 € | 3,02 % |
| Starnberg, St | 82319 | 18,65 € | 7.716 € | 2,90 % |