Herrsching a.Ammersee
Herrsching a.Ammersee (PLZ 82211) liegt im Kreis Starnberg in Bayern. Der Ort zählt 11.045 Einwohner auf 20,9 km², das entspricht 529 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 17,83 € pro m², der Kaufpreis bei 7.881 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 2,72 % und ein Kaufpreisfaktor von 36,8 — rechnerisch sind das 37 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Herrsching a.Ammersee über dem Renditeniveau von 5 % der Orte in Bayern.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 14,69 € auf 14,90 € pro m², im Mittel 0,2 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit -3,2 % pro Jahr langsamer als die Mieten. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 6,2 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 3,3 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Starnberg Rang 10 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 237, Stärkerang 7). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Andechs, Seefeld und Utting am Ammersee an.
Immobilienpreise in Herrsching a.Ammersee im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Bayern.
Immobilienmarkt und Standortbericht: Herrsching a.Ammersee
Herrsching a.Ammersee liegt im Landkreis Starnberg, einem der wohlhabendsten und zukunftsstärksten Kreise Deutschlands. Der Ort am Ammersee weist deutlich überdurchschnittliche Immobilienpreise auf – die Angebotsmiete liegt bei 17,83 €/m², der Angebotskaufpreis bei 7.881 €/m². Die Bevölkerung wächst seit Jahren, die S-Bahn-Anbindung (S8) nach München ist ein wichtiger Standortfaktor. Die Bruttomietrendite liegt mit 2,72% auf einem sehr niedrigen Niveau.
Lage und Struktur
Herrsching a.Ammersee liegt im oberbayerischen Landkreis Starnberg am Nordufer des Ammersees. Die Gemeinde erstreckt sich auf einer Fläche von 20,88 km² und hat 11.045 Einwohner (Stand 2024). Mit 529 Einwohnern je km² ist Herrsching deutlich dichter besiedelt als der Landkreis-Durchschnitt von 286 Einwohnern je km². Der Ort ist Teil der Tourismusregion Starnberg-Ammersee und profitiert von der Lage in der Metropolregion München.
Die S-Bahn-Linie S8 (Bahnstrecke München-Pasing–Herrsching) verbindet Herrsching direkt mit München-Pasing. Diese Anbindung ist ein wesentlicher Standortfaktor für Pendler und trägt zur Attraktivität des Ortes als Wohngemeinde bei.
Aktueller Immobilienmarkt
Der aktuelle Angebotskaufpreis in Herrsching a.Ammersee liegt bei 7.881 € je m². Die Angebotsmiete beträgt 17,83 € je m². Der Kaufpreisfaktor liegt bei 36,84, die Bruttomietrendite bei 2,72%.
Beide Werte liegen deutlich über den Durchschnittswerten. Zum Vergleich: Der Bayern-Durchschnitt liegt bei 3.246 €/m² Kaufpreis und 10,11 €/m² Miete. Herrsching liegt damit bei beiden Kennzahlen mehr als doppelt so hoch wie der bayerische Durchschnitt. Gegenüber dem Bundesdurchschnitt (2.409 €/m² Kaufpreis, 8,92 €/m² Miete) beträgt der Faktor etwa das 3,3-fache beim Kaufpreis und das 2-fache bei der Miete.
Innerhalb des Landkreises Starnberg liegt Herrsching beim Angebotskaufpreis (7.881 €/m²) über dem Kreis-Durchschnitt von 7.132 €/m² und bei der Angebotsmiete (17,83 €/m²) knapp über dem Kreis-Durchschnitt von 17,33 €/m². Der Kaufpreisfaktor von 36,84 liegt ebenfalls über dem Kreis-Durchschnitt von 34,24.
Die Bruttomietrendite von 2,72% liegt unter dem Kreis-Durchschnitt von 2,98% und deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt von 4,13%. Im Perzentil-Rang im Bundesland belegt Herrsching mit 5,06% einen der untersten Plätze – das bedeutet, dass die Rendite im Vergleich zu den meisten anderen bayerischen Orten sehr niedrig ist.
Preisentwicklung
Die Zeitreihe der Angebotspreise zeigt eine deutliche Entwicklung über die letzten Jahre:
Beim Angebotskaufpreis ist ein starker Anstieg von 8.034 €/m² (2018) auf einen Höchstwert von 11.804 €/m² (2021) zu verzeichnen. Anschließend folgte ein starker Rückgang auf 7.949 €/m² (2022), 7.448 €/m² (2023) und 7.357 €/m² (2024). 2025 stieg der Preis wieder auf 9.246 €/m², bevor er 2026 auf 6.209 €/m² fiel.
Die Angebotsmiete entwickelte sich von 14,69 €/m² (2018) zunächst leicht rückläufig auf 14,39 €/m² (2019), stieg dann stark an auf 15,88 €/m² (2020), 17,62 €/m² (2021) und 17,53 €/m² (2022). 2023 lag sie bei 17,57 €/m², 2024 erreichte sie mit 20,43 €/m² einen neuen Höchstwert. 2025 folgte ein Rückgang auf 19,10 €/m², 2026 auf 14,90 €/m².
Die CAGR für Mieten beträgt 0,18% über den betrachteten Zeitraum, für Kaufpreise -3,17%. Beide Reihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.
Die starke Volatilität, insbesondere der Anstieg bis 2021 und die anschließenden Schwankungen, spiegelt die allgemeine Marktdynamik im Premiumsegment wider. Der Kaufpreisfaktor von 36,84 ist hoch und deutet auf eine preisdurchsetzte Lage hin, bei der die Mieten im Verhältnis zu den Kaufpreisen niedrig sind.
Regionale Einordnung
Herrsching liegt im Vergleich zu den Nachbarorten im Umkreis von bis zu 10 km in einer eigenen Preiskategorie. Beim Angebotskaufpreis liegt Herrsching mit 7.881 €/m² vor allen Nachbarorten: Wörthsee (6.478 €/m²), Pöcking (7.542 €/m²), Utting (7.069 €/m²), Schondorf (7.245 €/m²), Dießen (6.304 €/m²), Seefeld (6.042 €/m²), Inning (5.521 €/m²) und Andechs (5.254 €/m²).
Bei der Angebotsmiete liegt Herrsching mit 17,83 €/m² knapp hinter Wörthsee (18,00 €/m²) und vor Pöcking (16,59 €/m²) und Inning (16,17 €/m²). Die Mieten der Nachbarorte liegen zwischen 14,67 €/m² (Dießen) und 18,00 €/m² (Wörthsee).
Die Bruttomietrendite variiert in der Nachbarschaft zwischen 2,56% (Utting) und 3,51% (Andechs, Inning). Herrschings Wert von 2,72% liegt im unteren Drittel der Nachbargemeinden.
Die hohe Kaufpreispositionierung von Herrsching im Vergleich zu allen Nachbarorten unterstreicht den Status als gehobenes Wohngebiet am Ammersee.
Standortfaktoren und Demografie
Der Landkreis Starnberg, in dem Herrsching liegt, zählt zu den wirtschaftsstärksten Regionen Deutschlands. Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt der Landkreis im Gesamt-Ranking Platz 10 von rund 400 deutschen Kreisen. Im Teilindex Wohlstand und Soziale Lage erreicht er Platz 1, im Arbeitsmarkt Platz 25, im Wettbewerb und Innovation Platz 14. Der Demografie-Index liegt mit Rang 353 deutlich schwächer, was auf die alternde Bevölkerung in den wohlhabenden Gemeinden hinweist.
Der Landkreis verfügte 2021 über das höchste Pro-Kopf-Einkommen aller deutschen Stadt- und Landkreise mit einem Kaufkraftindex von 141,1 des Bundesdurchschnitts (33.363 Euro je Einwohner). 13,5% der Beschäftigten haben einen Hochschul- oder Fachhochschulabschluss, doppelt so viele wie im Bundesschnitt.
Herrsching selbst hat keine Hochschulen. Die nächstgelegenen Hochschulstandorte befinden sich in München und Augsburg.
Die Bevölkerung Herrschings wuchs von 10.400 Einwohnern (2015) auf 11.088 (2022), was einem Anstieg von 6,2% entspricht. 2023 und 2024 lag die Einwohnerzahl bei 11.045. Die absolute Arbeitslosigkeit lag 2019 bei 149 Erwerbslosen, stieg 2021 auf 230 und betrug 2023 wieder 211.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Herrsching a.Ammersee entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Herrsching a.Ammersee
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 14,69 €/m² |
| 2019 | 14,39 €/m² |
| 2020 | 15,88 €/m² |
| 2021 | 17,62 €/m² |
| 2022 | 17,53 €/m² |
| 2023 | 17,57 €/m² |
| 2024 | 20,43 €/m² |
| 2025 | 19,10 €/m² |
| 2026 | 14,90 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Herrsching a.Ammersee
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 8.034 €/m² |
| 2019 | 7.386 €/m² |
| 2020 | 8.854 €/m² |
| 2021 | 11.804 €/m² |
| 2022 | 7.949 €/m² |
| 2023 | 7.448 €/m² |
| 2024 | 7.357 €/m² |
| 2025 | 9.246 €/m² |
| 2026 | 6.209 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Herrsching a.Ammersee
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 2,19 % |
| 2019 | 2,34 % |
| 2020 | 2,15 % |
| 2021 | 1,79 % |
| 2022 | 2,65 % |
| 2023 | 2,83 % |
| 2024 | 3,33 % |
| 2025 | 2,48 % |
| 2026 | 2,88 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Herrsching a.Ammersee
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 10.400 Einwohner |
| 2016 | 10.519 Einwohner |
| 2017 | 10.577 Einwohner |
| 2018 | 10.702 Einwohner |
| 2019 | 10.711 Einwohner |
| 2020 | 10.772 Einwohner |
| 2021 | 10.843 Einwohner |
| 2022 | 11.088 Einwohner |
| 2023 | 11.045 Einwohner |
| 2024 | 11.045 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Herrsching a.Ammersee
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 1,61 % |
| 2016 | 1,25 % |
| 2017 | 0,73 % |
| 2018 | 2,45 % |
| 2019 | 2,35 % |
| 2020 | 3,45 % |
| 2021 | 3,62 % |
| 2022 | 3,36 % |
| 2023 | 3,27 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 10,00 Rang |
| Dynamik | 237 Rang |
| Stärke | 7,00 Rang |
| Demografie | 353 Rang |
| Arbeitsmarkt | 25,00 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 14,00 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 1,00 Rang |
Renditeverteilung in Bayern
Anzahl Orte je Renditeband — Herrsching a.Ammersee liegt im Band 2–3 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Bayern
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 7,00 Orte |
| 2–3 | 215 Orte |
| 3–4 | 963 Orte |
| 4–5 | 524 Orte |
| 5–6 | 199 Orte |
| 6–7 | 73,00 Orte |
| 7–8 | 32,00 Orte |
| 8–9 | 15,00 Orte |
| 9–10 | 12,00 Orte |
| 10–11 | 5,00 Orte |
| 11–12 | 6,00 Orte |
| 12+ | 5,00 Orte |
Wie schneidet Herrsching a.Ammersee im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Herrsching a.Ammersee ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Herrsching a.Ammersee ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Herrsching a.Ammersee
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Wörthsee | 18,00 €/m² |
| Weßling | 17,96 €/m² |
| Herrsching a.Ammersee | 17,83 €/m² |
| Pöcking | 16,59 €/m² |
| Inning a.Ammersee | 16,17 €/m² |
| Seefeld | 15,69 €/m² |
| Schondorf am Ammersee | 15,57 €/m² |
| Andechs | 15,38 €/m² |
| Utting am Ammersee | 15,06 €/m² |
| Dießen am Ammersee | 14,67 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Herrsching a.Ammersee ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Herrsching a.Ammersee
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Andechs | 3,51 % |
| Inning a.Ammersee | 3,51 % |
| Weßling | 3,51 % |
| Wörthsee | 3,33 % |
| Seefeld | 3,12 % |
| Dießen am Ammersee | 2,79 % |
| Herrsching a.Ammersee | 2,72 % |
| Pöcking | 2,64 % |
| Schondorf am Ammersee | 2,58 % |
| Utting am Ammersee | 2,56 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Andechs | 3,6 km | 82346 | 15,38 € | 5.254 € | 3,51 % |
| Seefeld | 4,3 km | 82229 | 15,69 € | 6.042 € | 3,12 % |
| Utting am Ammersee | 7,5 km | 86919 | 15,06 € | 7.069 € | 2,56 % |
| Dießen am Ammersee, M | 8,2 km | 86911 | 14,67 € | 6.304 € | 2,79 % |
| Schondorf am Ammersee | 8,7 km | 86938 | 15,57 € | 7.245 € | 2,58 % |
| Inning a.Ammersee | 8,8 km | 82266 | 16,17 € | 5.521 € | 3,51 % |
| Wörthsee | 9,1 km | 82237 | 18,00 € | 6.478 € | 3,33 % |
| Pöcking | 9,9 km | 82341 | 16,59 € | 7.542 € | 2,64 % |
| Weßling | 9,9 km | 82234 | 17,96 € | 6.148 € | 3,51 % |
Wo liegt Herrsching a.Ammersee?
Lage
Herrsching a.Ammersee auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Herrsching a.Ammersee
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 17,83 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 7.881 € |
| Bruttomietrendite | 2,72 % |
| Kaufpreisfaktor | 36,8 |
| Einwohner | 11.045 |
| Einwohner je km² | 529 |
| Fläche (km²) | 20,9 |
| Arbeitslosenquote | 3,3 % |
| Prognos-Gesamtrang | #10 |
| Prognos Dynamikrang | #237 |
| Prognos Stärkerang | #7 |
| Koordinaten | 47,9988, 11,1771 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Herrsching a.Ammersee
Was kostet eine Wohnung in Herrsching a.Ammersee?
Die aktuellen Angebotsmieten liegen bei 17,83 Euro pro Quadratmeter, die Angebotskaufpreise bei 7.881 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen deutlich über dem bayerischen Durchschnitt (Miete: 10,11 €/m², Kaufpreis: 3.246 €/m²) und auch über dem Kreisdurchschnitt Starnberg (Miete: 17,33 €/m², Kaufpreis: 7.132 €/m²). Die Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Herrsching a.Ammersee entwickelt?
Die Angebotsmieten stiegen von 14,69 €/m² im Jahr 2018 auf 17,57 €/m² im Jahr 2023, mit einem Höhepunkt von 20,43 €/m² im Jahr 2024. Die Kaufpreise erreichten 2021 mit 11.804 €/m² ihren höchsten Wert und lagen 2024 bei 7.357 €/m². Über den gesamten Zeitraum ist die Miete nur leicht gestiegen (jährliche Wachstumsrate: 0,18 %), während die Kaufpreise durchschnittlich um 3,17 % pro Jahr gesunken sind.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Herrsching a.Ammersee?
Die Bruttomietrendite liegt bei 2,72 %, der Kaufpreisfaktor bei 36,84. Im Vergleich dazu weist der Kreis Starnberg eine Rendite von 2,98 % und einen KPF von 34,24 auf, Bayern insgesamt 4,13 % bzw. 26,10. Der Perzentilrang von 5,06 im Bundesland bedeutet, dass rund 95 % der Orte in Bayern eine höhere Bruttomietrendite aufweisen. Die niedrige Rendite korrespondiert mit dem hohen Kaufpreisfaktor.
Wie hat sich die Bevölkerung in Herrsching a.Ammersee entwickelt?
Die Einwohnerzahl stieg von 10.400 im Jahr 2015 auf 11.045 im Jahr 2024, was einem Wachstum von 6,2 % entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 529 Einwohner pro Quadratkilometer auf einer Gemeindefläche von 20,88 Quadratkilometern.
Wie schneiden Herrsching a.Ammersee und das Umland im Vergleich ab?
Im direkten Umland liegen die Angebotsmieten der Nachbarorte zwischen 14,67 €/m² (Dießen am Ammersee) und 18,00 €/m² (Wörthsee). Die Kaufpreise reichen von 5.254 €/m² (Andechs) bis 7.542 €/m² (Pöcking). Herrsching a.Ammersee liegt mit 17,83 €/m² Miete und 7.881 €/m² Kaufpreis im oberen Drittel des Vergleichs.
Woher stammen die Daten zu Herrsching a.Ammersee?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Herrsching a.Ammersee sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Herrsching a.Ammersee führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Starnberg
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Andechs | 82346 | 15,38 € | 5.254 € | 3,51 % |
| Weßling | 82234 | 17,96 € | 6.148 € | 3,51 % |
| Inning a.Ammersee | 82266 | 16,17 € | 5.521 € | 3,51 % |
| Wörthsee | 82237 | 18,00 € | 6.478 € | 3,33 % |
| Gauting | 82131 | 17,59 € | 6.517 € | 3,24 % |
| Seefeld | 82229 | 15,69 € | 6.042 € | 3,12 % |
| Krailling | 82142 | 18,03 € | 7.132 € | 3,03 % |
| Gilching | 82205 | 17,77 € | 7.069 € | 3,02 % |