Bad Heilbrunn

Ort und wirtschaftliche Struktur

Bad Heilbrunn ist eine Gemeinde im oberbayerischen Landkreis Bad Tölz-Wolfratshausen mit 4.048 Einwohnern auf 40,32 km² Fläche (ca. 100 Einwohner pro km²). Der Ort ist seit 2005 heilklimatischer Kurort und führt seit 1934 das Prädikat Heilbad. Die wirtschaftliche Struktur wird maßgeblich durch den Kur- und Klinikbetrieb geprägt: Der größte Arbeitgeber ist die zur m&i-Klinikgruppe Enzensberg gehörende Fachklinik für physikalische Medizin und Rehabilitation. Der Ort verzeichnet 900 Gästebetten und knapp 190.000 Übernachtungen jährlich. Überregional bekannt ist zudem Bad Heilbrunner Tee. Der Ort liegt an der Bundesstraße 472 (Deutsche Alpenstraße) zwischen Isar und Loisach; die nächstgelegenen Bahnstationen sind Bichl (6 km) und Bad Tölz (10 km).

Marktüberblick und Preisniveau

Das aktuelle Angebotsmietniveau liegt bei 15,19 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 5.425 Euro pro Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 3,36 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 29,77. Diese Kennzahlen zeigen ein klares Muster: Bad Heilbrunn ist ein teurer Markt, aber mit einer relativen Preisdifferenz zwischen Miete und Kaufpreis, die im regionalen Vergleich günstiger ist als in vielen Nachbargemeinden. Der Kaufpreisfaktor von 29,77 ist niedriger als der des Landkreises (33,66), was bedeutet, dass die Mieten im Verhältnis zu den Kaufpreisen höher sind als im Kreisdurchschnitt. Gleichzeitig liegt die Rendite mit 3,36 % über der des Kreises (3,03 %), was dieselbe Relation aus einem anderen Blickwinkel bestätigt.

Zu beachten ist eine Diskrepanz zwischen den aktuellen Markt-Daten und der Jahresreihe: Die Zeitreihe weist für 2026 eine Angebotsmiete von 16,76 Euro und einen Kaufpreis von 4.929 Euro aus, während die aktuellen Marktwerte 15,19 Euro bzw. 5.425 Euro betragen. Diese Abweichung könnte auf unterschiedliche Erhebungszeitpunkte oder Stichproben zurückzuführen sein.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung in Bad Heilbrunn war in den letzten Jahren deutlich dynamischer als die Kaufpreisentwicklung. Die Angebotsmiete stieg von 9,13 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 16,76 Euro im Jahr 2026 – ein Anstieg von rund 84 Prozent. Der stärkste Sprung trat zwischen 2019 und 2021 ein, als die Miete von 11,84 auf 15,43 Euro pro Quadratmeter anstieg. Im selben Zeitraum stieg der Kaufpreis von 3.414 Euro im Jahr 2019 auf 6.323 Euro im Jahr 2021 – also um 85 Prozent –, fiel aber danach wieder auf 4.929 Euro im Jahr 2026. Diese Volatilität im Kaufpreis – mit einem deutlichen Peak 2021/2022 und einem Rückgang bis 2026 – steht im Kontrast zur kontinuierlich steigenden Miete. Der Kaufpreisfaktor lag 2021 bei rund 34 und ist damit auf 29,77 im Jahr 2026 gesunken, was auf eine stärkere Mietentwicklung im Verhältnis zum Kaufpreis hindeutet.

Regionale Einordnung

Bad Heilbrunn liegt mit einer Angebotsmiete von 15,19 Euro pro Quadratmeter über dem Kreisdurchschnitt von 14,19 Euro, deutlich über dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro und dem deutschen Durchschnitt von 8,92 Euro. Der Kaufpreis von 5.425 Euro liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 5.710 Euro, aber weit über dem bayerischen (3.246 Euro) und deutschen (2.409 Euro) Niveau. Die Bruttomietrendite von 3,36 % liegt damit über der des Kreises (3,03 %), aber unter der des Bundeslandes (4,13 %) und Deutschlands (5,10 %). Im Perzentilrang im Bundesland liegt Bad Heilbrunn bei 26,6 %, was bedeutet, dass etwa 73 % der bayerischen Orte eine höhere Rendite aufweisen. Im direkten Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein differenziertes Bild: Bichl (4,7 km) hat mit 2,76 % die niedrigste Rendite bei einem Kaufpreis von 6.097 Euro, während Wackersberg (6,4 km) mit 3,53 % die höchste Rendite im engeren Umkreis aufweist. Sindelsdorf (9,9 km) fällt mit 6,84 % Rendite und einem Kaufpreis von nur 2.187 Euro als deutlicher Ausreißer auf.

Demografie und Standortfaktoren

Die Bevölkerung von Bad Heilbrunn wuchs zwischen 2015 und 2024 von 3.822 auf 4.048 Einwohner, was einer Zunahme von 5,9 Prozent entspricht. Der Anstieg verlief jedoch nicht linear: Zwischen 2015 und 2020 ging die Bevölkerung leicht zurück (von 3.822 auf 3.945), bevor sie ab 2021 wieder stieg und 2024 mit 4.048 ihren höchsten Wert der Reihe erreichte. Die Arbeitslosenquote sank im gleichen Zeitraum von 4,7 % (2015) auf 3,8 % (2023). Auf dem Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt der Landkreis Bad Tölz-Wolfratshausen den Gesamtrang 133 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut positioniert ist der Kreis im Index Wohlstand und soziale Lage mit Rang 5, während der Dynamik-Index mit Rang 192 und der Demografie-Index mit Rang 199 schwächer abschneiden. Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen.