Bichl
Bichl (PLZ 83673) liegt im Kreis Bad Tölz-Wolfratshausen in Bayern. Der Ort zählt 2.360 Einwohner auf 13,9 km², das entspricht 170 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 14,04 € pro m², der Kaufpreis bei 6.097 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 2,76 % und ein Kaufpreisfaktor von 36,2 — rechnerisch sind das 36 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Bichl über dem Renditeniveau von 6 % der Orte in Bayern.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 11,75 € auf 12,33 € pro m², im Mittel 0,6 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 5,3 % pro Jahr schneller als die Mieten, was die Rendite gedrückt hat. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 7,9 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 1,2 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Bad Tölz-Wolfratshausen Rang 133 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 192, Stärkerang 130). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Benediktbeuern, Penzberg und Bad Heilbrunn an.
Immobilienpreise in Bichl im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Bayern.
Immobilienmarkt und Standort Bichl
Bericht zum Immobilienmarkt in Bichl, Gemeinde im Landkreis Bad Tölz-Wolfratshausen. Hohe Kaufpreise und Mieten im Landesvergleich, niedrige Rendite, Bevölkerungswachstum, Pendlergemeinde mit guter Anbindung an München.
Standort und Struktur
Bichl ist eine 13,92 km² große Gemeinde im oberbayerischen Landkreis Bad Tölz-Wolfratshausen mit 2.360 Einwohnern. Der Ort liegt an der Kochelseebahn und der Bundesstraße 11, die beide direkte Verbindungen nach München bieten. Diese Verkehrsanbindung macht Bichl zum Pendlerstandort: 2019 standen 358 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte am Arbeitsort 943 erwerbstätige Wohnbevölkerung gegenüber – 585 Personen mehr Auspendler als Einpendler. Die Gemeinde gehört der Verwaltungsgemeinschaft Benediktbeuern an und liegt auf 625 m ü. NHN in der Region Oberland.
Aktueller Immobilienmarkt
Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 6.097 Euro je Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 14,04 Euro je Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor beträgt 36,2, die Bruttomietrendite 2,76 %. Damit liegt Bichl sowohl bei den Miet- als auch bei den Kaufpreisen deutlich über dem Bundes- und Landesdurchschnitt, während die Rendite entsprechend niedrig ausfällt. Der Kaufpreisfaktor von 36,2 bedeutet, dass das 36,2-fache der Jahreskaltmiete als Kaufpreis verlangt wird – ein Indikator für einen preisdurchsetzten Markt mit geringen Mietrenditen.
Preisentwicklung und Zeitreihe
Die Zeitreihe zeigt einen deutlichen Aufwärtstrend bei den Kaufpreisen: Von 4.389 Euro je Quadratmeter (2018) stieg der Wert auf 6.650 Euro (2026). Der CAGR von 5,33 % über den gesamten Zeitraum wird jedoch durch einen Ausreißer 2022 verzerrt, als der Preis mit 3.516 Euro deutlich unter dem Vorjahresniveau lag. Dieser Einbruch ist in der Zeitreihe als echter Wert ausgewiesen, nicht als Schätzung, und könnte auf eine veränderte Datenbasis oder einen Marktimpuls zurückgehen. Die Miete zeigt mit 0,6 % CAGR eine deutlich moderatere Entwicklung. Auch hier fällt 2020 ein Ausreißer von nur 5,88 Euro je Quadratmeter auf, während die übrigen Jahre Werte zwischen 11 und 13 Euro aufweisen. Beide Ausreißer verzerren die Durchschnittswerte – der tatsächliche Trend ist bei den Kaufpreisen deutlicher positiv als der CAGR andeutet, bei der Miete weniger dynamisch.
Regionale Einordnung
Bichl liegt bei der Angebotsmiete mit 14,04 Euro knapp unter dem Kreisdurchschnitt von 14,19 Euro, während der Kaufpreis mit 6.097 Euro über dem Kreiswert von 5.710 Euro liegt. Im Landesvergleich Bayern hebt sich Bichl deutlich ab: Die Miete liegt 39 % über dem bayerischen Durchschnitt (10,11 Euro), der Kaufpreis 88 % (3.246 Euro). Die Bruttomietrendite von 2,76 % liegt im untersten Perzentil Bayerns (5,8. von 100), was die Kombination aus hohen Kaufpreisen und moderaten Mieten widerspiegelt. Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein gemischtes Bild: Benediktbeuern (1,4 km entfernt) hat mit 14,13 Euro eine fast identische Miete, aber mit 5.660 Euro einen niedrigeren Kaufpreis und damit eine bessere Rendite von 3,0 %. Penzberg und Bad Heilbrann liegen bei der Miete höher, bei den Kaufpreisen niedriger – sie bieten damit attraktivere Renditen. Sindelsdorf fällt mit einem Kaufpreis von nur 2.187 Euro und einer Rendite von 6,84 % deutlich aus dem Rahmen, ist aber mit 5,9 km Entfernung bereits am Rand des unmittelbaren Umlands.
Bevölkerung und Standortfaktoren
Die Bevölkerung Bichls wuchs zwischen 2015 und 2024 von 2.187 auf 2.360 Einwohner (+7,9 %). Dieser Zuzug korrespondiert mit der steigenden Kaufpreisentwicklung und deutet auf eine anhaltende Nachfrage nach Wohnraum hin. Die Bevölkerungsdichte liegt bei 170 Einwohnern je Quadratkilometer – moderat für eine oberbayerische Gemeinde. Die Arbeitslosenquote sank von 2,1 % (2015) auf 1,7 % (2023) und liegt damit auf einem sehr niedrigen Niveau. Der Landkreis Bad Tölz-Wolfratshausen erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Platz 133 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Besonders gut schnitt er im Index Wohlstand und soziale Lage mit Platz 5 ab, während der Index Dynamik mit Platz 192 schwächer abschnitt. Bichl selbst weist keine Hochschulen auf, was die Struktur als Wohngemeinde für Pendler unterstreicht.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Bichl entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Bichl
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 11,75 €/m² |
| 2019 | 13,44 €/m² |
| 2020 | 5,88 €/m² |
| 2021 | 12,14 €/m² |
| 2022 | 11,05 €/m² |
| 2023 | 12,85 €/m² |
| 2024 | 13,26 €/m² |
| 2025 | 13,02 €/m² |
| 2026 | 12,33 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Bichl
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 4.389 €/m² |
| 2019 | 4.135 €/m² |
| 2020 | 5.370 €/m² |
| 2021 | 6.971 €/m² |
| 2022 | 3.516 €/m² |
| 2023 | 6.466 €/m² |
| 2024 | 5.198 €/m² |
| 2025 | 5.532 €/m² |
| 2026 | 6.650 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Bichl
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 3,21 % |
| 2019 | 3,90 % |
| 2020 | 1,31 % |
| 2021 | 2,09 % |
| 2022 | 3,77 % |
| 2023 | 2,38 % |
| 2024 | 3,06 % |
| 2025 | 2,82 % |
| 2026 | 2,22 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Bichl
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 2.187 Einwohner |
| 2016 | 2.220 Einwohner |
| 2017 | 2.242 Einwohner |
| 2018 | 2.249 Einwohner |
| 2019 | 2.261 Einwohner |
| 2020 | 2.252 Einwohner |
| 2021 | 2.257 Einwohner |
| 2022 | 2.298 Einwohner |
| 2023 | 2.360 Einwohner |
| 2024 | 2.360 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Bichl
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 2,42 % |
| 2016 | 2,44 % |
| 2017 | 2,32 % |
| 2018 | 1,34 % |
| 2019 | 1,48 % |
| 2020 | 1,99 % |
| 2021 | 1,72 % |
| 2022 | 1,25 % |
| 2023 | 1,18 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 133 Rang |
| Dynamik | 192 Rang |
| Stärke | 130 Rang |
| Demografie | 199 Rang |
| Arbeitsmarkt | 131 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 289 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 5,00 Rang |
Renditeverteilung in Bayern
Anzahl Orte je Renditeband — Bichl liegt im Band 2–3 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Bayern
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 7,00 Orte |
| 2–3 | 215 Orte |
| 3–4 | 963 Orte |
| 4–5 | 524 Orte |
| 5–6 | 199 Orte |
| 6–7 | 73,00 Orte |
| 7–8 | 32,00 Orte |
| 8–9 | 15,00 Orte |
| 9–10 | 12,00 Orte |
| 10–11 | 5,00 Orte |
| 11–12 | 6,00 Orte |
| 12+ | 5,00 Orte |
Wie schneidet Bichl im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Bichl ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Bichl ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Bichl
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Penzberg | 15,40 €/m² |
| Bad Heilbrunn | 15,19 €/m² |
| Benediktbeuern | 14,13 €/m² |
| Kochel a.See | 14,13 €/m² |
| Bichl | 14,04 €/m² |
| Iffeldorf | 13,90 €/m² |
| Antdorf | 12,67 €/m² |
| Sindelsdorf | 12,47 €/m² |
| Großweil | 11,78 €/m² |
| Habach | 10,92 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Bichl ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Bichl
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Sindelsdorf | 6,84 % |
| Kochel a.See | 3,47 % |
| Penzberg | 3,38 % |
| Bad Heilbrunn | 3,36 % |
| Iffeldorf | 3,29 % |
| Benediktbeuern | 3,00 % |
| Bichl | 2,76 % |
| Habach | 2,75 % |
| Antdorf | 2,68 % |
| Großweil | 2,49 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Benediktbeuern | 1,4 km | 83671 | 14,13 € | 5.660 € | 3,00 % |
| Penzberg, St | 4,4 km | 82377 | 15,40 € | 5.461 € | 3,38 % |
| Bad Heilbrunn | 4,7 km | 83670 | 15,19 € | 5.425 € | 3,36 % |
| Sindelsdorf | 5,9 km | 82404 | 12,47 € | 2.187 € | 6,84 % |
| Kochel a.See | 7,6 km | 82431 | 14,13 € | 4.884 € | 3,47 % |
| Antdorf | 8,4 km | 82387 | 12,67 € | 5.675 € | 2,68 % |
| Iffeldorf | 8,8 km | 82393 | 13,90 € | 5.070 € | 3,29 % |
| Großweil | 9,6 km | 82439 | 11,78 € | 5.672 € | 2,49 % |
| Habach | 9,8 km | 82392 | 10,92 € | 4.766 € | 2,75 % |
Wo liegt Bichl?
Lage
Bichl auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Bichl
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 14,04 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 6.097 € |
| Bruttomietrendite | 2,76 % |
| Kaufpreisfaktor | 36,2 |
| Einwohner | 2.360 |
| Einwohner je km² | 170 |
| Fläche (km²) | 13,9 |
| Arbeitslosenquote | 1,2 % |
| Prognos-Gesamtrang | #133 |
| Prognos Dynamikrang | #192 |
| Prognos Stärkerang | #130 |
| Koordinaten | 47,7205, 11,4123 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Bichl
Was kostet eine Wohnung in Bichl?
Die aktuellen Angebotspreise liegen bei durchschnittlich 14,04 Euro pro Quadratmeter für Mietwohnungen und 6.097 Euro pro Quadratmeter für Kaufangebote. Der Kaufpreisfaktor beträgt 36,2, was bedeutet, dass das 36,2-fache der Jahreskaltmiete als Kaufpreis verlangt wird. Diese Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und kein amtlicher Mietspiegel.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Bichl entwickelt?
Die Kaufpreise sind zwischen 2018 und 2026 von rund 4.389 Euro pro Quadratmeter auf 6.650 Euro gestiegen, was einer jährlichen Steigerungsrate von etwa 5,33 Prozent entspricht. Die Entwicklung war dabei nicht linear: Besonders deutlich war der Anstieg von 2019 auf 2021, während es 2022 zu einem deutlichen Einbruch kam. Die Mietpreise lagen 2018 bei 11,75 Euro pro Quadratmeter und bewegen sich 2026 bei rund 12,33 Euro, was einer jährlichen Steigerung von etwa 0,6 Prozent entspricht.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Bichl?
Die aktuelle Bruttomietrendite liegt bei 2,76 Prozent. Damit liegt Bichl auf dem 5,79-Perzentil im Bundesland Bayern, was bedeutet, dass nur etwa 6 Prozent der Orte in Bayern eine noch niedrigere Rendite aufweisen. Zum Vergleich: Der Durchschnitt im Kreis Bad Tölz-Wolfratshausen liegt bei 3,03 Prozent, in ganz Bayern bei 4,13 Prozent und deutschlandweit bei rund 5,10 Prozent. Die niedrige Rendite spiegelt das hohe Kaufpreisniveau im Verhältnis zur Miete wider.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Bichl?
Die Einwohnerzahl ist von 2.187 im Jahr 2015 auf 2.360 im Jahr 2024 gestiegen, was einem Zuwachs von rund 7,9 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 170 Einwohner pro Quadratkilometer auf einer Gemeindefläche von 13,92 Quadratkilometern. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 1,7 Prozent.
Wie liegen die Immobilienpreise in Bichl im Vergleich zum Landkreis und Bayern?
Die Angebotsmiete in Bichl liegt mit 14,04 Euro pro Quadratmeter knapp unter dem Kreisdurchschnitt von 14,19 Euro, ist aber deutlich höher als der bayerische Durchschnitt von 10,11 Euro. Beim Kaufpreis mit 6.097 Euro pro Quadratmeter liegt Bichl über dem Kreiswert von 5.710 Euro und mehr als doppelt so hoch wie der bayerische Durchschnitt von 3.246 Euro. Der Kaufpreisfaktor von 36,2 übersteigt den Kreisdurchschnitt von 33,66 und den bayerischen Wert von 26,1 deutlich.
Woher stammen die Daten zu Bichl?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Bichl sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Bichl führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Bad Tölz-Wolfratshausen
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Wolfratshausen, St | 82515 | 16,67 € | 5.079 € | 3,94 % |
| Geretsried, St | 82538 | 15,94 € | 5.307 € | 3,60 % |
| Wackersberg | 83646 | 14,86 € | 5.057 € | 3,53 % |
| Kochel a.See | 82431 | 14,13 € | 4.884 € | 3,47 % |
| Bad Heilbrunn | 83670 | 15,19 € | 5.425 € | 3,36 % |
| Königsdorf | 82549 | 13,31 € | 4.888 € | 3,27 % |
| Eurasburg | 82547 | 15,35 € | 5.834 € | 3,16 % |
| Reichersbeuern | 83677 | 13,97 € | 5.312 € | 3,16 % |