Oberschweinbach

Marktüberblick

Oberschweinbach ist eine 7,24 km² große Gemeinde im Landkreis Fürstenfeldbruck mit 1.809 Einwohnern. Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 4.906 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 14,05 Euro pro Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 3,44 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 29,09. Diese Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Der Kaufpreisfaktor von 29,09 bedeutet, dass das 29,09-fache der Jahreskaltmiete als Kaufpreis zu zahlen ist. Bei einer Bruttomietrendite von 3,44 Prozent ist die Rendite im bundesweiten Vergleich niedrig – sie liegt im unteren Drittel der bayerischen Orte (Perzentilrang 30,6). Das spiegelt den typischen Münchner Umland-Markt wider: Hohe Kaufpreise bei moderaten Mietrenditen.

Preisentwicklung und Dynamik

Die Kaufpreise haben seit 2018 ein außergewöhnliches Wachstum gezeigt: Von 2.271 Euro pro Quadratmeter (2018) stiegen sie auf 5.993 Euro (2026), was einem jährlichen Wachstumsfaktor von 12,9 Prozent entspricht. Die Mietpreise legten im selben Zeitraum von 10,62 auf 15,33 Euro pro Quadratmeter zu (4,7 Prozent jährlich).

Die Zeitreihen zeigen dabei starke Schwankungen. Die Miete pendelte zwischen 6,60 Euro (2019) und 22,10 Euro (2024), der Kaufpreis zwischen 2.271 Euro (2018) und 5.993 Euro (2026). Diese Volatilität ist für eine Gemeinde dieser Größe typisch, da kleine Fallzahlen bei den zugrunde liegenden Transaktionen oder Inseraten zu starken jährlichen Ausschlägen führen können. Die Reihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zum Landkreis Fürstenfeldbruck liegt Oberschweinbach bei der Angebotsmiete mit 14,05 Euro unter dem Kreisdurchschnitt von 14,85 Euro. Beim Kaufpreis mit 4.906 Euro pro Quadratmeter liegt der Ort ebenfalls unter dem Kreiswert von 5.413 Euro. Der Kaufpreisfaktor von 29,09 ist niedriger als der Kreisdurchschnitt von 30,67, was darauf hindeutet, dass die Mieten im Verhältnis zu den Kaufpreisen im Kreis etwas höher sind als in Oberschweinbach.

Im bundesweiten Vergleich schneidet Oberschweinbach deutlich über dem Durchschnitt ab: Die Miete liegt 57 Prozent über dem deutschen Durchschnitt (8,92 Euro), der Kaufpreis 104 Prozent (2.409 Euro). Die Bruttomietrendite von 3,44 Prozent liegt jedoch unter dem deutschen Durchschnitt von 5,10 Prozent.

Unter den Nachbarorten liegt Oberschweinbach im oberen Mittelfeld. Maisach (7,9 km) ist mit 15,47 Euro Miete und 5.669 Euro Kaufpreis der teuerste Nachbarort. Mittelstetten (4,9 km) ist mit 11,94 Euro Miete und 4.205 Euro Kaufpreis der günstigste. Hattenhofen (3,7 km) liegt mit 3,0 Prozent Bruttomietrendite unter Oberschweinbach (3,44 Prozent), was auf ein günstigeres Preis-Leistungs-Verhältnis dort hindeutet.

Standortfaktoren und Demografie

Oberschweinbach ist eine typische Pendlergemeinde des Münchner Umlands. Von den 760 am Wohnort Beschäftigten arbeiten nur 206 sozialversicherungspflichtig am Ort – der Großteil pendelt ab. Die Gemeinde ist mit zwei Regionalbuslinien des MVV an das Netz angebunden, eine direkte S-Ban-Anbindung besteht nicht.

Die Bevölkerung wuchs zwischen 2015 und 2024 um 6 Prozent von 1.707 auf 1.809 Einwohner. Der größte Sprung erfolgte 2021/2022 (von 1.717 auf 1.804), was auf Zuzug in das Münchner Umland hindeutet. Die Bevölkerungsdichte liegt bei 250 Einwohnern pro Quadratkilometer.

Die Arbeitslosenquote stieg von historisch niedrigen Werten um 1 Prozent (2015–2019) auf 2,86 Prozent (2023). Dieser Anstieg entspricht dem bundesweiten Trend der letzten Jahre.

Der Landkreis Fürstenfeldbruck erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 66 von rund 400 deutschen Kreisen. Die Teilindizes liegen bei Dynamik auf Rang 77 und bei Stärke auf Rang 72. Der Index Wohlstand und soziale Lage erreicht mit Rang 6 einen sehr hohen Wert. Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen.