Lenggries

Standort und Struktur

Lenggries liegt im oberbayerischen Alpenvorland und ist die flächenmäßig größte Gemeinde des Landkreises Bad Tölz-Wolfratshausen. Mit 10.143 Einwohnern auf 242,83 km² ergibt sich eine Bevölkerungsdichte von 42 Einwohnern pro Quadratkilometer. Der Ort ist als Luftkurort ausgewiesen und liegt im Isarwinkel am Eingang zum Karwendelgebirge. Die Nähe zu München (rund 60 Kilometer) und die Anbindung an die Bayerische Oberlandbahn machen den Ort für Pendler und Touristen attraktiv. Das Brauneck (1.555 Meter) mit einer 1957 eröffneten Seilbahn ist ein bekanntes Ski- und Wandergebiet.

Aktueller Markt und regionale Einordnung

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 5.257 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 13,55 Euro pro Quadratmeter. Damit liegt Lenggries deutlich über dem bayerischen Durchschnitt von 3.246 Euro je Quadratmeter (Kaufpreis) bzw. 10,11 Euro je Quadratmeter (Miete) und auch über dem deutschen Durchschnitt von 2.409 Euro bzw. 8,92 Euro. Im Kreis Bad Tölz-Wolfratshausen liegt Lenggries mit 5.257 Euro jedoch unter dem Kreisdurchschnitt von 5.710 Euro, und die Miete von 13,55 Euro liegt unter dem Kreiswert von 14,19 Euro.

Der Kaufpreisfaktor beträgt 32,33, was bedeutet, dass der Kaufpreis dem 32,33-fachen der Jahreskaltmiete entspricht. Dieser Wert liegt leicht unter dem Kreisdurchschnitt von 33,66, ist aber deutlich höher als der bayerische Durchschnitt von 26,10. Die Bruttomietrendite liegt bei 3,09 Prozent und damit unter dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent. Im Perzentilrang aller bayerischen Orte belegt Lenggries mit 14,4 Prozent den unteren Bereich – die Rendite liegt damit niedriger als bei 85,6 Prozent der bayerischen Vergleichsorte.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein gemischtes Bild: Die Miete von 13,55 Euro ist niedriger als in Bad Tölz (14,85 Euro), Bad Heilbrunn (15,19 Euro) und Bad Wiessee (18,70 Euro), aber höher als in Greiling (12,72 Euro). Der Kaufpreis liegt im Mittelfeld der Nachbargemeinden, während die Rendite von 3,09 Prozent etwa dem Wert in Waakirchen (3,09 Prozent) entspricht und über den Werten in Gaißach (2,77 Prozent) und Bad Wiessee (2,37 Prozent) liegt.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung in Lenggries zeigt starke Schwankungen. Von 11,09 Euro im Jahr 2018 stieg die Miete 2021 auf 12,59 Euro, fiel 2023 auf 12,22 Euro, erreichte 2024 mit 14,21 Euro einen Höhepunkt und lag 2026 wieder bei 12,23 Euro. Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) über den gesamten Zeitraum beträgt 1,23 Prozent.

Die Kaufpreisentwicklung war noch volatiler. Nach 3.783 Euro im Jahr 2018 sprang der Preis 2019 auf 5.916 Euro, fiel 2020 auf 4.146 Euro, stieg 2021 erneut auf 5.931 Euro und bewegte sich danach zwischen 4.676 und 4.927 Euro. 2026 wird ein Wert von 5.583 Euro prognostiziert. Der CAGR liegt bei 4,99 Prozent und ist damit deutlich höher als der der Miete.

Die unterschiedliche Entwicklung von Kaufpreis und Miete führt dazu, dass sich die Rendite über die Jahre verändert hat. Der hohe Kaufpreisanstieg bei moderatem Mietwachstum drückt die Bruttomietrendite auf ein Niveau, das unter dem bayerischen Durchschnitt liegt.

Die Bevölkerung entwickelte sich zwischen 2015 (10.030 Einwohner) und 2024 (10.143 Einwohner) stabil mit einem leichten Anstieg von 1,1 Prozent. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 101 Promille (10,1 Prozent) und damit auf einem Niveau, das über dem Bundesdurchschnitt liegt. Sie hatte sich nach einem Anstieg während der Pandemie (119 Promille 2020) wieder leicht erholt.

Standortfaktoren und Wirtschaft

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis Bad Tölz-Wolfratshausen, zu dem Lenggries gehört, mit dem Gesamtrang 133 von rund 400 deutschen Kreisen. Die Teilindizes zeigen ein unterschiedliches Profil: Der Rang im Bereich Wohlstand und soziale Lage liegt mit Platz 5 sehr hoch, während die Dynamik (Rang 192) und die Demografie (Rang 199) im unteren Drittel liegen. Der Arbeitsmarkt rangiert mit Platz 131 im Mittelfeld, und Wettbewerb und Innovation liegen mit Platz 289 schwach.

Lenggries selbst verfügt über keine Hochschulen. Die wirtschaftliche Struktur wird durch den Tourismus geprägt: Der Ort ist als Luftkurort ausgewiesen, und das Brauneck mit seiner Seilbahn ist ein ganzjährig genutztes Ausflugs- und Wintersportgebiet. Die Anbindung an die Bayerische Oberlandbahn seit 1924 und die Nähe zu München unterstützen diese Funktion.

Die Kombination aus hoher Lageattraktivität im Alpenvorland und begrenztem Neubaugebot führt zu einem Immobilienmarkt, bei dem die Kaufpreise im Verhältnis zu den Mieten hoch sind. Das zeigt sich im niedrigen Renditeniveau und dem hohen Kaufpreisfaktor.