Waakirchen

Marktüberblick

Waakirchen liegt im Westen des oberbayerischen Landkreises Miesbach auf 42,32 km² mit 5.843 Einwohnern (Stand 2024). Die Gemeinde befindet sich an der Bundesstraße 472, acht Kilometer von Bad Tölz und zwölf Kilometer von Miesbach entfernt, fünf Kilometer vom Tegernsee und 48 Kilometer von München. Im Gemeindeteil Schaftlach besteht Bahnanschluss an die Strecke München–Lenggries sowie die Verbindung nach Tegernsee, bedient im Stundentakt von der Bayerischen Oberlandbahn.

Der Immobilienmarkt positioniert sich im unteren bis mittleren Preissegment des Landkreises Miesbach. Die Angebotsmiete liegt bei 14,93 Euro je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 5.795 Euro je Quadratmeter. Beide Werte liegen deutlich unter dem Kreisdurchschnitt (Miete: 16,12 Euro, Kauf: 7.167 Euro), aber über dem bayerischen und deutschen Durchschnitt. Die Bruttomietrendite beträgt 3,09 Prozent, der Kaufpreisfaktor 32,34. Im bundeslandweiten Vergleich liegt Waakirchen bei der Rendite auf dem 14. Perzentil – von 2.056 erfassten Orten in Bayern liegt die Gemeinde damit in den unteren 15 %, was auf eine hohe Nachfrage bei vergleichsweise moderaten Preisen hindeutet.

Preis- und Mietentwicklung

Die Zeitreihen der letzten neun Jahre zeigen eine außergewöhnlich hohe Volatilität, die eine einfache Trendbetrachtung erschwert. Der Kaufpreis bewegte sich zwischen 4.738 Euro je Quadratmeter (2024) und 9.402 Euro (2019) – eine Spanne von mehr als 100 Prozent. Die Angebotsmiete schwankte zwischen 10,26 Euro (2019) und 16,48 Euro (2024).

Die berechnete durchschnittliche jährliche Steigerungsrate (CAGR) liegt bei 8,03 Prozent für den Kaufpreis und 2,84 Prozent für die Miete über den Zeitraum 2018 bis 2026. Diese Mittelwerte sind jedoch nur bedingt aussagekräftig, da sie die extremen Ausschläge verschleiern. Der Kaufpreis erreichte 2019 einen ersten Höhepunkt, fiel dann bis 2021 auf rund 6.100 Euro, stieg 2022 wieder auf 7.778 Euro und brach 2024 auf den Tiefstwert der Reihe ein. Die Miete folgte einem ähnlichen Muster mit einem Höhepunkt 2024 bei 16,48 Euro.

Die hohe Volatilität könnte mit dem kleinen Marktumfeld zusammenhängen: In einer Gemeinde mit unter 6.000 Einwohnern können wenige Transaktionen oder wechselnde Angebotszusammensetzungen die Durchschnittswerte stark beeinflussen. Die vorliegenden Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der tatsächlichen Verkehrswertentwicklung.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung von Waakirchen wuchs zwischen 2015 und 2022 kontinuierlich von 5.661 auf 5.923 Einwohner, was einem Anstieg von 4,6 Prozent entspricht. Seit 2022 ist die Einwohnerzahl leicht rückläufig (5.843 im Jahr 2024). Auf die gesamte Reihe bezogen beträgt das Wachstum seit 2015 3,2 Prozent.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 6,8 Prozent. Sie schwankte in den vergangenen Jahren zwischen 6,0 Prozent (2022) und 8,2 Prozent (2021), wobei der Anstieg 2020/2021 der pandemiebedingten Entwicklung entspricht.

Die Bevölkerungsdichte beträgt 138 Einwohner je Quadratkilometer. Die Gemeinde gliedert sich in 31 Gemeindeteile, darunter die Pfarrdörfer Waakirchen und Schaftlach sowie zahlreiche Weiler und Einöden. Diese Streuung spiegelt die ländliche Struktur wider, in der ein Großteil der Wohnfläche auf kleinere Siedlungen entfällt.

Standortfaktoren

Für den Landkreis Miesbach, dem Waakirchen angehört, erreichte der Prognos-Zukunftsatlas 2025 einen Gesamt-Rang von 85 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut positioniert ist der Kreis mit Rang 8 im Index Wohlstand und Soziale Lage. Schwächer schneidet er mit Rang 352 im Bereich Dynamik ab. Weitere Teilindizes: Arbeitsmarkt 102, Wettbewerb und Innovation 112, Demografie 284.

Diese Werte gelten für den Kreis, nicht für die einzelne Gemeinde. Sie deuten auf einen strukturell stabilen, wohlhabenden Standort hin, der jedoch in dynamischen Wachstumsindikatoren hinter anderen Kreisen zurückbleibt. Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen.

Ein wichtiger Standortfaktor ist die Verkehrsanbindung: Im Gemeindeteil Schaftlach besteht ein Bahnhof an der Bahnstrecke München–Lenggries und Schaftlach–Tegernsee. Der Stundentakt der Bayerischen Oberlandbahn ermöglicht Pendlerverbindungen nach München (48 km) und in das Umland. Die Lage an der B 472 zwischen Bad Tölz und Miesbach ergänzt die Anbindung. Die Nähe zum Tegernsee (fünf Kilometer) entspricht dem Muster von Orten in der Region, die von der See-Lage profitieren.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich liegt Waakirchen deutlich unter den teureren Orten am Tegernsee. Gmund am Tegernsee (5,2 km Entfernung) weist eine Angebotsmiete von 16,60 Euro und einen Kaufpreis von 8.475 Euro je Quadratmeter aus – beides deutlich über Waakirchen. Bad Wiessee (7,5 km) liegt mit 18,70 Euro Miete und 9.487 Euro Kaufpreis noch einmal darüber. Diese Orte profitieren direkt von der See-Lage und dem damit verbundenen Wohn- und Tourismuswert.

Im unteren Preissegment des Landkreises bewegen sich die Nachbarn Reichersbeuern (3 km, Miete 13,97 Euro, Kauf 5.312 Euro) und Sachsenkam (4,6 km, Miete 12,70 Euro, Kauf 5.676 Euro). Waakirchen liegt mit 14,93 Euro Miete und 5.795 Euro Kaufpreis dazwischen – teurer als die ländlicheren Nachbarn, aber deutlich günstiger als die Tegernsee-Gemeinden.

Die Bruttomietrendite von 3,09 Prozent liegt über der der Tegernsee-Orte (Gmund: 2,35 %, Bad Wiessee: 2,37 %) und damit im regionalen Vergleich attraktiv für Investoren. Gleichzeitig ist sie niedriger als die von Reichersbeuern (3,16 %), aber höher als die von Bad Tölz Stadt (3,07 %). Der Kaufpreisfaktor von 32,34 liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 36,43, was bedeutet, dass der Kaufpreis im Verhältnis zur Miete im Landkreis Miesbach moderater ausfällt als im Durchschnitt.