Holzkirchen, M

Marktüberblick

Holzkirchen im oberbayerischen Landkreis Miesbach ist mit rund 16.700 Einwohnern die bevölkerungsreichste Kommune des Landkreises und liegt auf 691 m ü. NHN etwa 30 Kilometer südlich von München. Die Marktgemeinde erstreckt sich über eine Fläche von 48,24 km² und weist eine Bevölkerungsdichte von 347 Einwohnern je km² auf. Die Gemeinde ist durch ihre Lage im Münchner Umland und ihre Anbindung an das Schienennetz geprägt. Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 erreicht der Landkreis Miesbach den Gesamt-Rang 85 von rund 400 deutschen Kreisen, wobei der Index Wohlstand/Soziale Lage mit Rang 8 herausragend ist.

Preisentwicklung

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 6.618 Euro je Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 16,43 Euro je Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor beträgt 33,56, die Bruttomietrendite liegt bei 2,98 Prozent.

Die Kaufpreisentwicklung zeigt einen deutlichen Zyklus: Von 5.543 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 stiegen die Preise bis 2020 auf einen Höhepunkt von 7.421 Euro je Quadratmeter. Anschließend folgte eine Korrekturphase, die 2024 bei 6.184 Euro je Quadratmeter ihren Tiefpunkt erreichte. Im Jahr 2025 erholten sich die Preise wieder auf 6.618 Euro je Quadratmeter. Der jährliche Wachstumsrate (CAGR) über die gesamte Reihe liegt bei 1,50 Prozent.

Die Mietpreise entwickelten sich anders: Sie stiegen von 12,16 Euro je Quadratmeter (2018) kontinuierlich auf 17,36 Euro je Quadratmeter (2024) an und korrigierten sich 2025 auf 16,48 Euro sowie 2026 auf 14,82 Euro. Die jährliche Wachstumsrate beträgt hier 2,50 Prozent. Auffällig ist der starke Anstieg in den Jahren 2021 bis 2024, gefolgt von einem deutlichen Rückgang in den Folgejahren.

Regionale Einordnung

Holzkirchen liegt deutlich über den Durchschnittswerten für Bayern und Deutschland. Der Angebotskaufpreis von 6.618 Euro je Quadratmeter übertrifft den bayerischen Durchschnitt von 3.246 Euro je Quadratmeter um mehr als das Doppelte. Im Vergleich zum Deutschland-Durchschnitt von 2.409 Euro je Quadratmeter liegt Holzkirchen mehr als 2,7-fach höher.

Auf Ebene des Landkreises Miesbach liegt Holzkirchen mit 6.618 Euro je Quadratmeter unter dem Kreisdurchschnitt von 7.167 Euro je Quadratmeter. Die Angebotsmiete von 16,43 Euro je Quadratmeter liegt knapp über dem Kreisdurchschnitt von 16,12 Euro je Quadratmeter.

Die Bruttomietrendite von 2,98 Prozent liegt unter dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent und deutlich unter dem deutschen Durchschnitt von 5,10 Prozent. Der Perzentilrang der Mietrendite im Bundesland beträgt 10,65, was bedeutet, dass Holzkirchen zu den Orten mit den niedrigsten Renditen in Bayern gehört – ein typisches Merkmal nachgefragter Ballungsräume.

Im Vergleich zu den Nachbargemeinden im Umkreis von bis zu 11 Kilometern bewegt sich Holzkirchen im oberen Preissegment. Sauerlach (10,6 km) liegt mit 17,50 Euro je Quadratmeter noch darüber, Otterfing (3,5 km) mit 16,95 Euro je Quadratmeter ebenfalls. Orte wie Dietramszell (5.090 Euro je Quadratmeter) oder Feldkirchen-Westerham (4.953 Euro je Quadratmeter) liegen deutlich niedriger.

Bevölkerung und Wirtschaftsstandort

Die Bevölkerung von Holzkirchen wuchs zwischen 2015 (16.260 Einwohner) und 2020 (16.770 Einwohner) um 510 Personen, was einem Anstieg von 3,2 Prozent entspricht. Seit 2020 ist die Bevölkerung leicht rückläufig und liegt 2024 bei 16.719 Einwohnern. Insgesamt betrug der Anstieg seit Beginn der Zeitreihe 2015 2,82 Prozent.

Die Arbeitslosigkeit lag 2023 bei 224 Arbeitslosen (entspricht einer Arbeitslosenquote von rund 2,7 Prozent bezogen auf die erwerbsfähige Bevölkerung). Im Vergleich zu 2015 (185 Arbeitslose) und 2018 (181 Arbeitslose) ist die Zahl in der Pandemiezeit angestiegen, hat sich aber seitdem wieder leicht erholt.

Der Landkreis Miesbach schneidet im Prognos-Zukunftsatlas 2025 insgesamt gut ab: Mit dem Gesamt-Rang 85 von rund 400 deutschen Kreisen befindet er sich im oberen Drittel. Besonders hervorstechend ist der Index Wohlstand/Soziale Lage mit Rang 8 – der Kreis gehört damit zu den wohlhabendsten in Deutschland. Auch der Index Wirtschaftliche Stärke erreicht mit Rang 44 einen sehr guten Wert. Schwächer ist die Dynamik mit Rang 352, was auf geringeres Wachstumspotenzial hindeutet. Der Arbeitsmarkt-Rang von 102 ist durchschnittlich bis gut, während der Demografie-Index mit Rang 284 auf alternde Strukturen hinweist.

Für Holzkirchen selbst sind keine Hochschulen ausgewiesen. Die Gemeinde ist jedoch als Gewerbestandort bedeutend: Rund 1.600 Gewerbetreibende sind ansässig, darunter Unternehmen wie Sandoz (Hexal und 1 A Pharma), Bosch Engineering (Entwicklungszentrum), Veolia Verkehr und CCL Label.

Standortfaktoren und Einordnung

Holzkirchen ist ein wichtiger Verkehrsknotenpunkt im Münchner Umland. Der Bahnhof ist Endpunkt der S-Bahn-Linie S5 und an die zweigleisig ausgebauten und elektrifizierten Bahnstrecke München–Lenggries angebunden. Diese gute Anbindung an die Landeshauptstadt München ist ein wesentlicher Standortfaktor für die hohe Nachfrage nach Wohnimmobilien und erklärt die überdurchschnittlichen Immobilienpreise.

Die Kombination aus guter Infrastruktur, hoher Wohlstandslage des Landkreises und der Nähe zu München macht Holzkirchen zu einem gefragten Wohnstandort. Die niedrige Bruttomietrendite von 2,98 Prozent spiegelt diese Nachfrage wider – Anleger akzeptieren hier geringere Renditen, weil sie von stabilen Miet- und Preisniveaus ausgehen.

Die aktuellen Miet- und Kaufpreiswerte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Sie stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar. Für die Zeitreihen 2018 bis 2026 liegen keine Schätzungen vor; alle Werte sind gemessen.