Aying
Aying (PLZ 85653) liegt im Kreis München in Bayern. Der Ort zählt 5.613 Einwohner auf 56,6 km², das entspricht 99 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 15,67 € pro m², der Kaufpreis bei 5.849 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 3,21 % und ein Kaufpreisfaktor von 31,1 — rechnerisch sind das 31 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Aying über dem Renditeniveau von 19 % der Orte in Bayern.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 11,04 € auf 13,09 € pro m², im Mittel 2,2 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit -4,8 % pro Jahr langsamer als die Mieten. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 10,6 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 1,6 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis München Rang 1 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 58, Stärkerang 1). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Egmating, Oberpframmern und Glonn an.
Immobilienpreise in Aying im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Bayern.
Immobilienmarkt und Standort Aying
Aying ist die flächenmäßig zweitgrößte und bevölkerungsärmste Gemeinde im Landkreis München mit der niedrigsten Bevölkerungsdichte (99 pro km²). Der Immobilienmarkt liegt preislich unter dem Kreisdurchschnitt, profitiert aber von der exzellenten Standortbewertung des Landkreises München (Platz 1 im Prognos-Zukunftsatlas). Die Kaufpreis-Zeitreihe zeigt extreme Volatilität, während die Mieten bis 2024 deutlich stiegen.
Lage und Struktur
Aying liegt 25 Kilometer südöstlich von München im Landkreis München und ist mit 56,56 km² die flächenmäßig zweitgrößte Gemeinde des Kreises – nur Sauerlach (56,95 km²) ist größer. Bei 5.613 Einwohnern ergibt sich eine Bevölkerungsdichte von 99 pro km², was den niedrigsten Wert im gesamten Landkreis München darstellt. Zum Vergleich: Der Kreisdurchschnitt liegt bei 533 Einwohnern pro km², die dichtest besiedelte Gemeinde Ottobrunn bei 4.346. Aying gliedert sich in 19 Gemeindeteile, darunter die Pfarrdörfer Aying, Kleinhelfendorf und Peiß. Die Gemeinde gehörte vor der Gebietsreform 1972 zum Landkreis Bad Aibling (Helfendorf) bzw. Landkreis München (Peiß).
Immobilienmarkt und Preisniveau
Die Angebotsmiete in Aying liegt bei 15,67 €/m² und damit 19 % unter dem Kreisdurchschnitt von 19,41 €/m². Der Angebotskaufpreis beträgt 5.849 €/m², was 18 % unter dem Kreismittel von 7.173 €/m² liegt. Die Bruttomietrendite von 3,21 % entspricht nahezu dem Kreisdurchschnitt von 3,27 %. Der Kaufpreisfaktor von 31,11 liegt leicht über dem Kreisdurchschnitt von 31,01. Im bundesweiten Vergleich liegt die Miete in Aying mit dem 1,8-Fachen des Bundesdurchschnitts (8,92 €/m²) deutlich darüber, der Kaufpreis mit dem 2,4-Fachen (2.409 €/m²) ebenfalls. Die Rendite von 3,21 % liegt hingegen deutlich unter dem Bundesdurchschnitt von 5,10 %. Im Perzentilrang im Bundesland Bayern liegt Aying bei der Rendite auf dem 19. Perzentil – die Rendite liegt also unter 81 % aller bayrischen Orte in der Datenbank. Im Vergleich zu den Nachbarorten liegt die Miete Aings im Mittelfeld (Egmating 14,69, Oberpframmern 15,56, Höhenkirchen-Siegertsbrunn 18,79). Der Kaufpreis ist mit 5.849 €/m² höher als in Oberpframmern (4.571), aber niedriger als in Egmating (6.399), Valley (6.727) und Brunnthal (6.977).
Preisentwicklung
Die Mietpreise in Aying stiegen von 11,04 €/m² (2018) auf 16,20 €/m² (2024), was einem Anstieg von 47 % in sechs Jahren entspricht. Seit 2024 zeigen die Werte einen Rückgang auf 15,33 €/m² (2025) und 13,09 €/m² (2026). Die Kaufpreis-Zeitreihe weist eine außergewöhnliche Volatilität auf: Nach 7.182 €/m² (2018) folgte ein Rückgang auf 5.140 €/m² (2020), ein Anstieg auf 8.961 €/m² (2021), ein starker Einbruch auf 3.596 €/m² (2022), ein erneuter Anstieg auf 8.331 €/m² (2024) und ein Rückgang auf 4.397 €/m² (2025) sowie 4.845 €/m² (2026). Die Spannbreite zwischen tiefstem und höchstem Wert beträgt mehr als das Doppelte. Die CAGR der Miete liegt bei 2,15 %, während die Kaufpreis-CAGR mit -4,80 % einen leichten Abwärtstrend über den gesamten Zeitraum anzeigt.
Bevölkerung und Standortfaktoren
Die Bevölkerung Aings wuchs von 5.074 Einwohnern (2015) auf 5.613 (2024), was einem Anstieg von 10,6 % entspricht. Dieser Zuzug ist bemerkenswert für eine Gemeinde mit so niedriger Bevölkerungsdichte und deutet auf die Attraktivität des ländlichen Raums in der Peripherie Münchens hin. Die Arbeitslosenquote lag 2015–2019 bei 5,8–6,2 %, stieg 2020 auf 7,9 % und sank 2023 auf 5,6 %. Der Landkreis München rangiert im Prognos-Zukunftsatlas 2025 auf Platz 1 von rund 400 deutschen Kreisen in der Gesamtwertung, mit Platz 1 in den Indizes Arbeitsmarkt, Wettbewerb/Innovation und Stärke, sowie Platz 2 in Wohlstand/Soziale Lage. Der Dynamik-Index liegt mit Rang 58 deutlich niedriger. Aying profitiert strukturell von dieser exzellenten Standortbewertung des Landkreises, auch wenn der Rang den Kreis und nicht die einzelne Gemeinde betrifft. Am Ort bestehen keine Hochschulen.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Aying entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Aying
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 11,04 €/m² |
| 2019 | 12,16 €/m² |
| 2020 | 11,99 €/m² |
| 2021 | 12,90 €/m² |
| 2022 | 14,74 €/m² |
| 2023 | 15,66 €/m² |
| 2024 | 16,20 €/m² |
| 2025 | 15,33 €/m² |
| 2026 | 13,09 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Aying
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 7.182 €/m² |
| 2019 | 5.553 €/m² |
| 2020 | 5.140 €/m² |
| 2021 | 8.961 €/m² |
| 2022 | 3.596 €/m² |
| 2023 | 7.214 €/m² |
| 2024 | 8.331 €/m² |
| 2025 | 4.397 €/m² |
| 2026 | 4.845 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Aying
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 1,84 % |
| 2019 | 2,63 % |
| 2020 | 2,80 % |
| 2021 | 1,73 % |
| 2022 | 4,92 % |
| 2023 | 2,61 % |
| 2024 | 2,33 % |
| 2025 | 4,18 % |
| 2026 | 3,24 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Aying
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 5.074 Einwohner |
| 2016 | 5.189 Einwohner |
| 2017 | 5.297 Einwohner |
| 2018 | 5.381 Einwohner |
| 2019 | 5.420 Einwohner |
| 2020 | 5.508 Einwohner |
| 2021 | 5.476 Einwohner |
| 2022 | 5.563 Einwohner |
| 2023 | 5.613 Einwohner |
| 2024 | 5.613 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Aying
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 1,10 % |
| 2016 | 1,30 % |
| 2017 | 1,08 % |
| 2018 | 1,75 % |
| 2019 | 1,68 % |
| 2020 | 2,22 % |
| 2021 | 2,17 % |
| 2022 | 1,73 % |
| 2023 | 1,56 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 1,00 Rang |
| Dynamik | 58,00 Rang |
| Stärke | 1,00 Rang |
| Demografie | 181 Rang |
| Arbeitsmarkt | 1,00 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 1,00 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 2,00 Rang |
Renditeverteilung in Bayern
Anzahl Orte je Renditeband — Aying liegt im Band 3–4 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Bayern
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 7,00 Orte |
| 2–3 | 215 Orte |
| 3–4 | 963 Orte |
| 4–5 | 524 Orte |
| 5–6 | 199 Orte |
| 6–7 | 73,00 Orte |
| 7–8 | 32,00 Orte |
| 8–9 | 15,00 Orte |
| 9–10 | 12,00 Orte |
| 10–11 | 5,00 Orte |
| 11–12 | 6,00 Orte |
| 12+ | 5,00 Orte |
Wie schneidet Aying im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Aying ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Aying ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Aying
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Höhenkirchen-Siegertsbrunn | 18,79 €/m² |
| Sauerlach | 17,50 €/m² |
| Brunnthal | 16,07 €/m² |
| Aying | 15,67 €/m² |
| Oberpframmern | 15,56 €/m² |
| Glonn | 15,20 €/m² |
| Egmating | 14,69 €/m² |
| Valley | 13,78 €/m² |
| Feldkirchen-Westerham | 13,47 €/m² |
| Baiern | 12,45 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Aying ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Aying
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Oberpframmern | 4,09 % |
| Baiern | 3,80 % |
| Glonn | 3,61 % |
| Feldkirchen-Westerham | 3,27 % |
| Aying | 3,21 % |
| Höhenkirchen-Siegertsbrunn | 3,19 % |
| Sauerlach | 2,78 % |
| Egmating | 2,76 % |
| Brunnthal | 2,76 % |
| Valley | 2,46 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Egmating | 4,0 km | 85658 | 14,69 € | 6.399 € | 2,76 % |
| Oberpframmern | 6,3 km | 85667 | 15,56 € | 4.571 € | 4,09 % |
| Glonn, M | 6,9 km | 85625 | 15,20 € | 5.058 € | 3,61 % |
| Höhenkirchen-Siegertsbrunn | 7,3 km | 85635 | 18,79 € | 7.062 € | 3,19 % |
| Brunnthal | 8,0 km | 85649 | 16,07 € | 6.977 € | 2,76 % |
| Feldkirchen-Westerham | 8,4 km | 83620 | 13,47 € | 4.953 € | 3,27 % |
| Baiern | 9,1 km | 85625 | 12,45 € | 3.933 € | 3,80 % |
| Valley | 9,1 km | 83626 | 13,78 € | 6.727 € | 2,46 % |
| Sauerlach | 9,2 km | 82054 | 17,50 € | 7.556 € | 2,78 % |
Wo liegt Aying?
Lage
Aying auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Aying
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 15,67 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 5.849 € |
| Bruttomietrendite | 3,21 % |
| Kaufpreisfaktor | 31,1 |
| Einwohner | 5.613 |
| Einwohner je km² | 99 |
| Fläche (km²) | 56,6 |
| Arbeitslosenquote | 1,6 % |
| Prognos-Gesamtrang | #1 |
| Prognos Dynamikrang | #58 |
| Prognos Stärkerang | #1 |
| Koordinaten | 47,9707, 11,7775 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Aying
Was kostet eine Wohnung in Aying?
Die aktuellen Angebotsmieten liegen bei 15,67 Euro pro Quadratmeter, die Angebotskaufpreise bei 5.849 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen deutlich über dem bayerischen Durchschnitt (10,11 Euro/m² Miete, 3.246 Euro/m² Kaufpreis), aber unter dem Durchschnitt des Kreises München (19,41 Euro/m² Miete, 7.173 Euro/m² Kaufpreis). Hinweis: Bei den Werten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten, nicht um einen amtlichen Mietspiegel.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Aying entwickelt?
Die Angebotsmieten sind von 11,04 Euro/m² (2018) auf 13,09 Euro/m² (2026) gestiegen, was einer jährlichen Steigerungsrate von 2,15 Prozent entspricht. Die Kaufpreise zeigen dagegen starke Schwankungen und sind von 7.181 Euro/m² (2018) auf 4.845 Euro/m² (2026) gesunken (jährlich -4,80 Prozent). In diesem Zeitraum gab es erhebliche jahresweise Ausschläge, etwa ein Anstieg auf 8.961 Euro/m² (2021) gefolgt von einem Tief von 3.595 Euro/m² (2022).
Wie ist die Lage in Aying im Vergleich zum Münchner Umland und zu Bayern?
Aying liegt im Kreis München, der im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den ersten Platz unter rund 400 deutschen Kreisen belegt. Die Immobilienpreise in Aying liegen über dem bayerischen Durchschnitt, aber unter dem Kreis-Durchschnitt. Die Bruttomietrendite von 3,21 Prozent liegt unter dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent und befindet sich im unteren Perzentil (Rang 19,2 von 100 im Bundesland).
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Aying?
Die Einwohnerzahl ist von 5.074 (2015) auf 5.613 (2024) gestiegen, was einem Wachstum von 10,6 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 99 Einwohner pro Quadratkilometer. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 5,6 Prozent und hat sich damit seit 2015 (5,8 Prozent) kaum verändert.
Welche Bruttomietrendite und welchen Kaufpreisfaktor weist Aying auf?
Aying weist eine Bruttomietrendite von 3,21 Prozent und einen Kaufpreisfaktor von 31,11 auf. Die Rendite liegt damit unter dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent und unter dem Kreis-Durchschnitt von 3,27 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 31,11 liegt über dem bayerischen Durchschnitt von 26,10 und entspricht etwa dem Kreis-Durchschnitt von 31,01. Ein niedriger Renditewert und ein hoher Kaufpreisfaktor gehören zusammen und deuten auf ein hohes Kaufpreisniveau im Verhältnis zur Miete hin.
Wie ist die Arbeitsmarktlage in Aying?
Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 5,6 Prozent und hat sich damit seit 2015 (5,8 Prozent) kaum verändert. In den Jahren 2020 und 2021 lag die Quote mit 7,9 bzw. 7,7 Prozent deutlich höher, was wahrscheinlich mit der Corona-Pandemie zusammenhängt.
Woher stammen die Daten zu Aying?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Aying sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Aying führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis München
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Hohenbrunn | 85662 | 20,10 € | 6.136 € | 3,93 % |
| Unterschleißheim, St | 85716 | 20,44 € | 6.609 € | 3,71 % |
| Oberschleißheim | 85764 | 20,96 € | 6.807 € | 3,70 % |
| Unterhaching | 82008 | 20,65 € | 6.723 € | 3,69 % |
| Ismaning | 85737 | 20,79 € | 6.768 € | 3,69 % |
| Ottobrunn | 85521 | 20,17 € | 6.570 € | 3,69 % |
| Garching b.München, St | 85748 | 22,94 € | 7.580 € | 3,63 % |
| Taufkirchen | 82024 | 19,06 € | 6.387 € | 3,58 % |