Glonn, M

Marktüberblick

Glonn ist ein Markt im oberbayerischen Landkreis Ebersberg und liegt rund 30 Kilometer südlich von München im Alpenvorland. Der 30,23 km² große Ort mit 5.329 Einwohnern ist staatlich anerkannter Erholungsort und Sitz der Verwaltungsgemeinschaft Glonn, der sechs Gemeinden angehören. Die Bevölkerung hat sich zwischen 1988 und 2018 um 43,4 Prozent von 3.680 auf 5.276 erhöht; seit 2015 wuchs sie weiter von 5.081 auf 5.329 Einwohner (+4,9 %). Die Bevölkerungsdichte beträgt 176 Einwohner je Quadratkilometer.

Die Lage im Münchner Umland prägt den Immobilienmarkt: Glonn ist ein Pendlerstandort für den Großraum München, was sich in deutlich über dem Landes- und Bundesdurchschnitt liegenden Preisen niederschlägt. Gleichzeitig sorgt die ländliche Struktur mit bewaldeten Hügeln und dem Glonntal für eine hohe Lebensqualität, die sich in einem der besten Prognos-Ränge im Landkreis widerspiegelt.

Preisniveau und Rendite

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 5.058 Euro je Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 15,20 Euro je Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 3,61 Prozent, der Kaufpreisfaktor 27,73.

Im Vergleich zum Bayerndurchschnitt von 3.246 Euro je Quadratmeter (Kaufpreis) und 10,11 Euro je Quadratmeter (Miete) liegen beide Werte in Glonn deutlich über dem Landesmittel. Der Kaufpreis liegt bei 156 Prozent des bayerischen Durchschnitts, die Miete bei 150 Prozent. Die Bruttomietrendite von 3,61 Prozent liegt unter dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent und damit knapp unter dem Median aller 2.056 untersuchten bayerischen Orte (Perzentilrang 39,8). Der Kaufpreisfaktor von 27,73 liegt leicht über dem bayerischen Mittel von 26,1.

Gegenüber dem Kreis Ebersberg (Durchschnittspreis 5.463 €/m², Durchschnittsmiete 14,89 €/m², Rendite 3,31 %, KPF 30,61) liegt Glonn bei der Miete knapp über dem Kreisdurchschnitt, beim Kaufpreis jedoch darunter. Die Rendite liegt ebenfalls über dem Kreiswert. Das bedeutet: Glonn ist im Kreis zwar ein Mieten-Star, aber preislich moderater beim Kauf als viele Nachbargemeinden.

Preisentwicklung

Die Mietpreise in Glonn haben zwischen 2018 und 2026 ein CAGR von 5,67 Prozent erreicht, die Kaufpreise ein CAGR von 5,02 Prozent. Beide Reihen sind nicht geschätzt.

Die Miete stieg von 10,47 Euro je Quadratmeter (2018) auf 16,28 Euro (2026), was einer Zunahme von 55,4 Prozent entspricht. Der Kaufpreis kletterte von 3.840 Euro je Quadratmeter (2018) auf 5.680 Euro (2026), also um 47,9 Prozent.

Besonders auffällig ist der Sprung bei der Miete im Jahr 2024: Von 11,29 Euro (2022) auf 16,89 Euro (2024) bedeutet ein Anstieg von 49,6 Prozent in nur zwei Jahren. Im Jahr 2025 folgte eine leichte Korrektur auf 16,10 Euro, 2026 zeigt die Reihe wieder mit 16,28 Euro einen leichten Anstieg. Bei den Kaufpreisen verlief die Entwicklung stabiler: Nach einem Höhepunkt 2022 (5.184 €/m²) folgte 2023 ein Rücksetzer auf 4.526 €/m², bevor der Preis 2026 auf 5.680 €/m² stieg. Der Kaufpreisanstieg von 2023 auf 2026 beträgt 25,5 Prozent.

Der Anstieg der Mieten, insbesondere der starke Sprung 2024, geht einher mit der Bevölkerungsentwicklung und der attraktiven Lage im Münchner Umland. Der Mietanstieg übertrifft den Kaufpreiszuwachs, was die Rendite unter den bayerischen Durchschnitt drückt.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den acht untersuchten Nachbarorten im Umkreis von bis zu 9,5 Kilometern liegt Glonn bei der Angebotsmiete von 15,20 €/m² im oberen Mittelfeld. Höher liegen Oberpframmern (15,56 €/m²), Aying (15,67 €/m²) und Kirchseeon (16,44 €/m²). Deutlich niedriger sind Baiern (12,45 €/m²), Bruck (13,90 €/m²), Moosach (13,37 €/m²) und Feldkirchen-Westerham (13,47 €/m²).

Beim Kaufpreis von 5.058 €/m² liegt Glonn unter fünf der acht Nachbarorte: Bruck (5.508 €/m²), Kirchseeon (5.442 €/m²), Aying (5.849 €/m²), Moosach (6.112 €/m²) und Egmating (6.399 €/m²). Nur Oberpframmern (4.571 €/m²) und Baiern (3.933 €/m²) liegen darunter. Diese Kombination aus moderatem Kaufpreis und relativ hoher Miete führt zu einer der besseren Renditen im direkten Umfeld: 3,61 Prozent liegen über denen von Bruck (3,03 %), Moosach (2,62 %), Egmating (2,76 %), Aying (3,21 %) und Feldkirchen-Westerham (3,27 %). Nur Oberpframmern (4,09 %) und Baiern (3,80 %) bieten höhere Renditen.

Glonn positioniert sich damit als Standort mit moderaten Kaufpreisen bei soliden Mieten – eine Konstellation, die sich von den teureren Nachbarn wie Egmating oder Moosach abhebt.

Standortfaktoren

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis Ebersberg mit dem Gesamt-Rang 53 von rund 400 deutschen Kreisen als sehr zukunftsfähig (Top 13 %). Besonders herausragend ist der Teilindex Wohlstand und Soziale Lage mit Rang 3 – der drittbeste Wert unter allen deutschen Kreisen. Auch der Index Wettbewerb und Innovation liegt mit Rang 68 im oberen Drittel. Der Index Arbeitsmarkt mit Rang 201 und der Index Demografie mit Rang 148 liegen im mittleren bis unteren Bereich. Der Dynamik-Index mit Rang 171 liegt leicht unter dem Median.

Die Arbeitslosenquote in Glonn stieg von 5,4 Prozent (2015) auf 6,5 Prozent (2023) an. Dieser Anstieg korrespondiert mit dem mittelmäßigen Arbeitsmarkt-Rang des Landkreises. Gleichzeitig zeigt die Bevölkerungsentwicklung mit einem Zuwachs von 4,9 Prozent seit 2015 eine positive Nachfrageentwicklung am lokalen Immobilienmarkt.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Lage als Erholungsort und die Nähe zu München machen Glonn jedoch zu einem attraktiven Wohnstandort für Familien und Pendler, was sich in der stabilen Bevölkerungsentwicklung und den überdurchschnittlichen Preisen widerspiegelt.