Unterschleißheim, St

Marktüberblick und Standort

Unterschleißheim ist die bevölkerungsreichste Kommune im Landkreis München und liegt etwa 17 Kilometer nördlich der Landeshauptstadt zwischen Isar und Amper. Auf einer Fläche von 14,93 Quadratkilometern leben rund 29.660 Einwohner, was einer Bevölkerungsdichte von fast 2.000 Einwohnern je Quadratkilometer entspricht. Die Stadt gliedert sich in die drei Gemeindeteile Unterschleißheim, Lohhof und Riedmoos. Lohhof wurde 1929 als Tochtersiedlung gegründet und entwickelte sich im Zuge der Nachkriegsbebauung und der Anbindung an das Münchner Schienennetz zum wichtigsten Stadtteil. Die S-Bahn-Station Unterschleißheim ging 1977 in Betrieb und verbindet die Stadt seitdem direkt mit dem Münchner Zentrum.

Die Stadt verzeichnete seit 2015 ein Bevölkerungswachstum von 5,74 Prozent – von 28.051 auf 29.661 Einwohner. Besonders deutlich fiel der Anstieg zwischen 2021 und 2022 aus, als die Einwohnerzahl um über 600 Personen zunahm. Diese Entwicklung spiegelt die anhaltende Attraktivität der Stadt als Wohnstandort im Münchner Umland wider.

Preisentwicklung

Der aktuelle Angebotsmiete liegt bei 20,44 Euro je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 6.609 Euro je Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 3,71 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 26,94.

Die Mietpreise haben sich seit 2018 deutlich entwickelt: Lag die Angebotsmiete 2018 noch bei 14,71 Euro pro Quadratmeter, stieg sie bis 2023 auf 19,34 Euro an. Nach einer leichten Korrektur 2024 auf 19,26 Euro folgte 2025 ein erneuter Anstieg auf 20,73 Euro. Der CAGR (durchschnittliche jährliche Wachstumsrate) der Mieten beträgt 4,18 Prozent über den gesamten Zeitraum.

Bei den Kaufpreisen verlief die Entwicklung unterschiedlicher. Von 5.343 Euro pro Quadratmeter 2018 stiegen die Preise bis 2021 auf einen Höchststand von 7.234 Euro an. Anschließend folgte eine deutliche Korrektur: 2023 lagen die Preise bei 6.374 Euro, 2024 bei 6.502 Euro und 2025 bei 5.910 Euro. Der langfristige CAGR beträgt 2,41 Prozent. Die aktuellen Werte von 2026 zeigen mit 6.462 Euro je Quadratmeter wieder eine leichte Erholung.

Wichtig ist der Hinweis, dass es sich bei den vorliegenden Miet- und Kaufwerten um Angebotswerte aus Inseraten handelt. Diese liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete und stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich schneidet Unterschleißheim unterschiedlich ab. Die Angebotsmiete von 20,44 Euro je Quadratmeter liegt über dem Durchschnitt des Landkreises München (19,41 Euro) und deutlich über dem bayerischen Durchschnitt (10,11 Euro). Der Angebotskaufpreis von 6.609 Euro je Quadratmeter liegt hingegen unter dem Kreisdurchschnitt von 7.173 Euro, aber weit über dem bayerischen Durchschnitt von 3.246 Euro.

Im Vergleich zu den Nachbarorten im Umkreis bis etwa 10 Kilometer zeigt sich ein gemischtes Bild. Oberschleißheim (3,5 km Entfernung) weist mit 20,96 Euro je Quadratmeter eine leicht höhere Angebotsmiete auf, Garching bei München (6,3 km) liegt mit 22,94 Euro deutlich darüber. Bei den Kaufpreisen liegt Unterschleißheim mit 6.609 Euro je Quadratmeter im Mittelfeld der Nachbargemeinden. Eching (4,1 km) liegt mit 6.541 Euro nahezu gleichauf, Ismaning (9 km) mit 6.768 Euro leicht darüber.

Der Kaufpreisfaktor von 26,94 liegt unter dem bayerischen Durchschnitt von 26,10 und deutlich unter dem des Landkreises München (31,01). Dies deutet darauf hin, dass die Kaufpreise im Verhältnis zu den Mieten im Landkreis München noch relativ moderat sind.

Die Bruttomietrendite von 3,71 Prozent liegt im unteren bis mittleren Bereich des bayerischen Vergleichs (Durchschnitt 4,13 Prozent) und deutlich unter dem deutschen Durchschnitt (5,10 Prozent).

Standortfaktoren

Für die Standortbewertachtung von Unterschleißheim ist vor allem die Lage im Landkreis München von zentraler Bedeutung. Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt der Landkreis München den ersten Platz unter rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Besonders herausragend sind die Ränge 1 im Arbeitsmarkt und im Bereich Wettbewerb & Innovation. Auch der Wohlstand und die soziale Lage werden mit Rang 2 bewertet. Der Rang bezieht sich auf den Kreis, nicht auf die einzelne Gemeinde, signalisiert aber eine überregionale wirtschaftliche Stärke des Standorts.

Unterschleißheim profitiert von der direkten Anbindung an das Münchner S-Bahn-Netz. Die S-Bahn-Station wurde 1977 eröffnet und bietet eine schnelle Verbindung ins Münchner Stadtzentrum. Die Stadt liegt zwischen den Flüssen Isar und Amper und ist durch die B 13 an das überregionale Straßennetz angebunden.

Am Ort selbst sind keine Hochschulen angesiedelt. Die nächstgelegenen akademischen Einrichtungen befinden sich in München und in Garching bei München (Technische Universität München, Campus Garching).

Die Stadt verfügt über keine eigenen Bodenrichtwertdaten in den verfügbaren Quellen. Die Bevölkerungsdichte von fast 2.000 Einwohnern je Quadratkilometer unterstreicht den dicht bebauten Charakter der Stadt als Teil des Münchner Ballungsraums.