Eching

Marktüberblick

Eching liegt im oberbayerischen Landkreis Freising, etwa 20 Kilometer nördlich von München, und hat sich in den vergangenen Jahrzehnten von einer ländlichen Gemeinde zu einer wachsenden Vorstadtgemeinde gewandelt. Die 37,32 km² große Gemeinde liegt an der S-Bahn-Linie S1 und den Autobahnen A9 und A92. Das gemeinsame Gewerbegebiet Eching-Ost mit der Nachbargemeinde Neufahrn bei Freising unterstreicht den wirtschaftlichen Charakter des Ortes. Mit rund 14.500 Einwohnern (Stand 2024) und einer Bevölkerungsdichte von 388 Einwohnern je km² ist Eching eine der dynamischeren Gemeinden im Landkreis.

Der Immobilienmarkt in Eching ist durch deutlich überdurchschnittliche Preise geprägt, was die gute Anbindung an die Landeshauptstadt München widerspiegelt. Die Angebotsmiete liegt bei 19,02 Euro je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 6.541 Euro je Quadratmeter. Beide Werte liegen weit über den Durchschnittswerten für Bayern (10,11 Euro/m² Miete, 3.246 Euro/m² Kaufpreis) und Deutschland (8,92 Euro/m² Miete, 2.409 Euro/m² Kaufpreis). Der Kaufpreisfaktor beträgt 28,66, was bedeutet, dass das 28,66-fache der Jahreskaltmiete als Kaufpreis zu zahlen ist.

Preisentwicklung

Die Mietpreise in Eching haben in den letzten Jahren deutlich zugelegt. Lag die Angebotsmiete 2018 noch bei 12,96 Euro je Quadratmeter, betrug sie 2026 bereits 22,18 Euro/m² – ein Anstieg um rund 71 Prozent in acht Jahren. Der jährliche Wachstumsdurchsatz (CAGR) für die Miete liegt bei fast 7 Prozent. Besonders ausgeprägt war der Anstieg in den Jahren 2024 bis 2026, wo die Miete von 18,32 auf 22,18 Euro/m² stieg.

Auch die Kaufpreise zeigen eine positive Entwicklung, wenn auch mit größeren Schwankungen. Von 5.623 Euro/m² im Jahr 2018 stiegen die Preise 2021 auf einen Spitzenwert von 7.430 Euro/m², fielen dann bis 2024 auf 5.778 Euro/m² und erholten sich 2026 wieder auf 6.654 Euro/m². Der jährliche Wachstumsdurchsatz für Kaufpreise liegt bei rund 2,1 Prozent.

Die Bruttomietrendite liegt bei 3,49 Prozent und damit unter dem Bayern-Durchschnitt von 4,13 Prozent sowie dem deutschen Durchschnitt von 5,10 Prozent. Dies ist typisch für Ballungsraum-Nähe: Hohe Kaufpreise drücken die Rendite, während die Wertstabilität und die Nachfrage hoch bleiben.

Regionale Einordnung

Eching gehört zu den teuersten Gemeinden im Landkreis Freising. Die durchschnittliche Angebotsmiete im Kreis liegt bei 13,25 Euro/m², der durchschnittliche Kaufpreis bei 4.488 Euro/m². Eching liegt mit 19,02 Euro/m² Miete und 6.541 Euro/m² Kaufpreis deutlich über diesen Kreisdurchschnitten. Im bundesweiten Vergleich mit 2.056 bayerischen Orten liegt Eching im oberen Preissegment.

Im direkten Vergleich mit den Nachbargemeinden zeigt sich ein ähnliches Bild. Garching bei München (5,8 km entfernt) liegt mit 22,94 Euro/m² Miete und 7.580 Euro/m² Kaufpreis noch einmal deutlich höher – was nicht zuletzt an der Nähe zur TU und zum Forschungscampus liegt. Unterschleißheim (4,1 km) und Oberschleißheim (7,5 km) liegen mit rund 20 bis 21 Euro/m² in einer ähnlichen Preisklasse wie Eching. Fahrenzhausen (8,2 km) mit 14,06 Euro/m² und Haimhausen (5,6 km) mit 15,97 Euro/m² liegen dagegen deutlich niedriger.

Der Perzentilrang von 33,3 im Bundesland bedeutet, dass Eching bei den betrachteten Kennzahlen etwa auf dem 33. Perzentil liegt – also günstiger ist als rund zwei Drittel der bayerischen Orte. Dies erscheint auf den ersten Blick widersprüchlich zu den absolut hohen Preisen, erklärt sich aber daraus, dass es in Bayern auch zahlreiche sehr teure Gemeinden in München selbst und im unmittelbaren Umland gibt, die den Durchschnitt nach oben ziehen.

Bevölkerung und Standortfaktoren

Die Bevölkerungsentwicklung in Eching ist durchgängig positiv. Zwischen 2015 (13.809 Einwohner) und 2024 (14.475 Einwohner) wuchs die Gemeinde um rund 4,8 Prozent. Besonders deutlich war der Anstieg von 2021 auf 2022, als die Einwohnerzahl von 14.130 auf 14.430 stieg. Seit 2023 stabilisiert sich die Bevölkerungszahl bei rund 14.475 Einwohnern.

Die Arbeitslosenquote im Landkreis Freising gehört zu den niedrigsten in Bayern. Die vorliegenden Daten zeigen Werte zwischen 134 und 219 (gemessen in Promille, also etwa 1,3 bis 2,2 Prozent). Der Anstieg während der Pandemie-Jahre 2020 bis 2022 ist erkennbar, wobei sich die Werte 2023 wieder auf dem Niveau von 2021 einpendelten. Die niedrige Arbeitslosigkeit unterstreicht die wirtschaftliche Stärke der Region.

Beim Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt der Landkreis Freising den 60. Platz von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking. Besonders gut schnitt der Kreis beim Index "Stärke" mit Rang 50 ab, während der Dynamik-Index mit Rang 199 schwächer abschneidet. Die Teilindizes zeigen eine gute Bewertung bei Demografie (Rang 47) und Wettbewerb & Innovation (Rang 53), während der Arbeitsmarkt (Rang 148) und die Wohlstandslage (Rang 141) im Mittelfeld liegen. Diese Werte gelten für den gesamten Landkreis, nicht nur für Eching.

Eching ist Mitglied in der NordAllianz – Metropolregion München Nord, was die strategische Einbindung in die regionale Wirtschaftsförderung unterstreicht.