Hallbergmoos
Hallbergmoos (PLZ 85399) liegt im Kreis Freising in Bayern. Der Ort zählt 12.140 Einwohner auf 35,1 km², das entspricht 346 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 16,44 € pro m², der Kaufpreis bei 6.073 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 3,25 % und ein Kaufpreisfaktor von 30,8 — rechnerisch sind das 31 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Hallbergmoos über dem Renditeniveau von 21 % der Orte in Bayern.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 13,23 € auf 17,67 € pro m², im Mittel 3,7 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 1,5 % pro Jahr langsamer als die Mieten. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 15,4 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 2,0 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Freising Rang 60 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 199, Stärkerang 50). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Neufahrn b.Freising, Oberding und Moosinning an.
Immobilienpreise in Hallbergmoos im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Bayern.
Immobilienmarkt und Standortbericht Hallbergmoos
Hallbergmoos ist eine wachsende Gemeinde im Landkreis Freising mit knapp 12.200 Einwohnern. Der Ort profitiert von der Lage im Erdinger Moos und dem Flächenanteil am Flughafen München. Die Immobilienpreise liegen deutlich über dem Landkreisdurchschnitt, die Mietpreise verzeichnen einen starken Anstieg. Die Bruttomietrendite von 3,25 % liegt unter dem bayerischen Durchschnitt.
Marktüberblick
Hallbergmoos ist eine Gemeinde im Landkreis Freising in Oberbayern mit einer Fläche von 35,09 km² und rund 12.140 Einwohnern (Stand 2023/2024). Die Gemeinde liegt im Erdinger Moos, einem Teil der Münchener Schotterebene, und ist durch ihren Flächenanteil am Flughafen München geprägt: Der Südwesten des 1992 eröffneten Flughafens befindet sich auf Hallbergmooser Gebiet. Die Bevölkerungsdichte beträgt 346 Einwohner je km², was deutlich über dem Landkreisdurchschnitt von 231 Einwohnern je km² liegt.
Der Immobilienmarkt in Hallbergmoos ist durch deutlich über dem Landkreisdurchschnitt liegende Preise gekennzeichnet. Die Angebotsmiete lag im Jahr 2026 bei 17,67 €/m², der Angebotskaufpreis bei 6.038,19 €/m². Der Kaufpreisfaktor beträgt 30,79, die Bruttomietrendute 3,25 %. Die vorliegenden Miet- und Kaufwerte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete; sie stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.
Preisentwicklung
Die Mietpreise in Hallbergmoos haben zwischen 2018 und 2026 einen deutlichen Aufwärtstrend gezeigt. Lag die Angebotsmiete 2018 noch bei 13,23 €/m², stieg sie bis 2024 auf 17,81 €/m² an. Im Jahr 2025 folgte eine Korrektur auf 16,23 €/m², bevor der Wert 2026 wieder auf 17,67 €/m² stieg. Der jährliche Wachstumsdurchsatz (CAGR) über den gesamten Zeitraum beträgt 3,68 %. Die Zeitreihe ist nicht geschätzt.
Beim Angebotskaufpreis verlief die Entwicklung weniger dynamisch. Von 5.357,33 €/m² (2018) stieg der Preis bis 2021 auf 6.682,77 €/m², fiel dann bis 2024 auf 5.714,75 €/m² ab und erholte sich 2025 auf 6.280,16 €/m². 2026 liegt der Wert bei 6.038,19 €/m². Der CAGR über den gesamten Zeitraum beträgt 1,51 %. Auch diese Zeitreihe ist nicht geschätzt.
Die Entwicklung zeigt, dass Hallbergmoos von der allgemeinen Nachfrage nach Wohnraum im Raum München profitiert, wobei die Kaufpreise im Zeitraum 2022–2024 eine deutliche Korrektur erfahren haben, die sich 2025/2026 teilweise erholte.
Regionale Einordnung
Hallbergmoos positioniert sich im regionalen Vergleich als Premiumstandort. Die Angebotsmiete von 17,67 €/m² liegt deutlich über dem Landkreisdurchschnitt von 13,25 €/m² und auch über den Werten der meisten Nachbarorte. Lediglich Eching (19,02 €/m²), Neufahrn b. Freising (18,95 €/m²) und Garching b. München (22,94 €/m²) weisen höhere Mietpreise auf.
Beim Angebotskaufpreis liegt Hallbergmoos mit 6.038,19 €/m² über dem Landkreisdurchschnitt von 4.488,17 €/m² und liegt damit im oberen Drittel der Nachbargemeinden. Nur Eching (6.541 €/m²) und Garching b. München (7.580 €/m²) liegen darüber.
Die Bruttomietrendite von 3,25 % liegt unter dem Landesdurchschnitt Bayerns von 4,13 % und auch unter dem Landkreisdurchschnitt von 3,60 %. Im bayerischen Perzentilrang belegt Hallbergmoos mit 21,01 % einen Platz im unteren Viertel der verglichenen Orte, was die niedrige Rendite im Vergleich zu anderen bayerischen Gemeinden widerspiegelt. Der Kaufpreisfaktor von 30,79 liegt über dem Landesdurchschnitt von 26,10 und dem Landkreisdurchschnitt von 28,26.
| Ort | Miete €/m² | Kaufpreis €/m² | Rendite % | |---|---|---|---| | Hallbergmoos | 17,67 | 6.038 | 3,25 | | Landkreis Freising | 13,25 | 4.488 | 3,60 | | Bayern | 10,11 | 3.246 | 4,13 | | Deutschland | 8,92 | 2.409 | 5,10 |
Demografie und Arbeitsmarkt
Die Bevölkerung von Hallbergmoos verzeichnete zwischen 2015 und 2023 ein kräftiges Wachstum von 10.524 auf 12.140 Einwohnern, was einem Anstieg von 15,36 % entspricht. Besonders dynamisch war die Entwicklung in den Jahren 2021 bis 2023, als die Einwohnerzahl von 11.337 auf 12.140 stieg. Die Bevölkerungsdichte von 346 Einwohnern je km² ist deutlich höher als die des Landkreises Freising (231 Einwohnern je km²).
Zur Arbeitsmarktlage liegen für Hallbergmoos keine direkten prozentualen Quoten vor. Die vorliegenden Daten zeigen die absolute Zahl der Arbeitslosen, die 2023 bei 162 lag. Nach einem Anstieg während der Pandemie (195 im Jahr 2020, 201 im Jahr 2021) ist die Zahl wieder gesunken. Der Landkreis Freising insgesamt gehört zu den wachstumsstärksten und begehrtesten Wirtschafts- und Wohnstandorten in Deutschland.
Das starke Bevölkerungswachstum korreliert mit der attraktiven Lage im Raum München und der Infrastruktur des Flughafens München, der 2024 rund 37.000 Beschäftigte hatte und 2025 über 43,4 Millionen Passagiere zählte.
Standortfaktoren
Für den Landkreis Freising, auf den sich die Standortfaktoren beziehen, ermittelt der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ein Gesamt-Ranking von Platz 60 von rund 400 deutschen Kreisen. In der Dimension "Stärke" liegt der Kreis auf Platz 50, in der Dimension "Dynamik" auf Platz 199. Weitere Teilindizes: Demografie Platz 47, Arbeitsmarkt Platz 148, Wettbewerb und Innovation Platz 53, Wohlstand und soziale Lage Platz 141.
In Hallbergmoos selbst sind keine Hochschulen angesiedelt. Die Gemeinde profitiert jedoch von der Nähe zum Flughafen München und zur Landeshauptstadt München, was die Attraktivität als Wohnstandort erhöht. Der Landkreis Freising wird im Focus-Wirtschaftskraft-Ranking auf Platz 3 unter allen deutschen Landkreisen geführt, nach den Nachbarlandkreisen München und Pfaffenhofen an der Ilm.
Für Hallbergmoos liegen keine Bodenrichtwerte vor.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Hallbergmoos entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Hallbergmoos
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 13,23 €/m² |
| 2019 | 13,13 €/m² |
| 2020 | 13,40 €/m² |
| 2021 | 14,19 €/m² |
| 2022 | 14,98 €/m² |
| 2023 | 15,70 €/m² |
| 2024 | 17,81 €/m² |
| 2025 | 16,23 €/m² |
| 2026 | 17,67 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Hallbergmoos
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 5.357 €/m² |
| 2019 | 6.021 €/m² |
| 2020 | 6.286 €/m² |
| 2021 | 6.683 €/m² |
| 2022 | 6.432 €/m² |
| 2023 | 5.820 €/m² |
| 2024 | 5.715 €/m² |
| 2025 | 6.280 €/m² |
| 2026 | 6.038 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Hallbergmoos
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 2,96 % |
| 2019 | 2,62 % |
| 2020 | 2,56 % |
| 2021 | 2,55 % |
| 2022 | 2,79 % |
| 2023 | 3,24 % |
| 2024 | 3,74 % |
| 2025 | 3,10 % |
| 2026 | 3,51 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Hallbergmoos
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 10.524 Einwohner |
| 2016 | 10.835 Einwohner |
| 2017 | 10.946 Einwohner |
| 2018 | 10.953 Einwohner |
| 2019 | 11.094 Einwohner |
| 2020 | 11.148 Einwohner |
| 2021 | 11.337 Einwohner |
| 2022 | 11.662 Einwohner |
| 2023 | 12.140 Einwohner |
| 2024 | 12.140 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Hallbergmoos
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 2,17 % |
| 2016 | 1,04 % |
| 2017 | 0,99 % |
| 2018 | 1,50 % |
| 2019 | 1,48 % |
| 2020 | 2,52 % |
| 2021 | 2,55 % |
| 2022 | 1,95 % |
| 2023 | 1,99 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 60,00 Rang |
| Dynamik | 199 Rang |
| Stärke | 50,00 Rang |
| Demografie | 47,00 Rang |
| Arbeitsmarkt | 148 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 53,00 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 141 Rang |
Renditeverteilung in Bayern
Anzahl Orte je Renditeband — Hallbergmoos liegt im Band 3–4 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Bayern
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 7,00 Orte |
| 2–3 | 215 Orte |
| 3–4 | 963 Orte |
| 4–5 | 524 Orte |
| 5–6 | 199 Orte |
| 6–7 | 73,00 Orte |
| 7–8 | 32,00 Orte |
| 8–9 | 15,00 Orte |
| 9–10 | 12,00 Orte |
| 10–11 | 5,00 Orte |
| 11–12 | 6,00 Orte |
| 12+ | 5,00 Orte |
Wie schneidet Hallbergmoos im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Hallbergmoos ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Hallbergmoos ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Hallbergmoos
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Garching b.München | 22,94 €/m² |
| Eching | 19,02 €/m² |
| Neufahrn b.Freising | 18,95 €/m² |
| Freising | 17,36 €/m² |
| Hallbergmoos | 16,44 €/m² |
| Erding | 15,46 €/m² |
| Oberding | 15,09 €/m² |
| Moosinning | 14,54 €/m² |
| Marzling | 14,20 €/m² |
| Eitting | 13,00 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Hallbergmoos ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Hallbergmoos
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Neufahrn b.Freising | 3,84 % |
| Freising | 3,63 % |
| Garching b.München | 3,63 % |
| Moosinning | 3,51 % |
| Eching | 3,49 % |
| Marzling | 3,42 % |
| Hallbergmoos | 3,25 % |
| Erding | 3,22 % |
| Eitting | 3,05 % |
| Oberding | 2,95 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Neufahrn b.Freising | 6,5 km | 85371 | 18,95 € | 5.925 € | 3,84 % |
| Oberding | 7,1 km | 85445 | 15,09 € | 6.139 € | 2,95 % |
| Moosinning | 8,8 km | 85452 | 14,54 € | 4.967 € | 3,51 % |
| Freising, GKSt | 8,8 km | 85350 | 17,36 € | 5.742 € | 3,63 % |
| Eching | 9,8 km | 85386 | 19,02 € | 6.541 € | 3,49 % |
| Marzling | 10,1 km | 85417 | 14,20 € | 4.982 € | 3,42 % |
| Garching b.München, St | 11,1 km | 85748 | 22,94 € | 7.580 € | 3,63 % |
| Eitting | 11,1 km | 85462 | 13,00 € | 5.108 € | 3,05 % |
| Erding, GKSt | 11,8 km | 85435 | 15,46 € | 5.768 € | 3,22 % |
Wo liegt Hallbergmoos?
Lage
Hallbergmoos auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Hallbergmoos
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 16,44 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 6.073 € |
| Bruttomietrendite | 3,25 % |
| Kaufpreisfaktor | 30,8 |
| Einwohner | 12.140 |
| Einwohner je km² | 346 |
| Fläche (km²) | 35,1 |
| Arbeitslosenquote | 2,0 % |
| Prognos-Gesamtrang | #60 |
| Prognos Dynamikrang | #199 |
| Prognos Stärkerang | #50 |
| Koordinaten | 48,3244, 11,7499 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Hallbergmoos
Was kostet eine Wohnung in Hallbergmoos?
Die aktuellen Angebotspreise liegen bei durchschnittlich 16,44 Euro pro Quadratmeter für die Miete und 6.073 Euro pro Quadratmeter für den Kauf. Damit liegt Hallbergmoos deutlich über dem Durchschnitt des Landkreises Freising (13,25 Euro Miete, 4.488 Euro Kaufpreis) und auch über dem bayerischen Durchschnitt (10,11 Euro Miete, 3.246 Euro Kaufpreis). Die Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und kein amtlicher Mietspiegel.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Hallbergmoos entwickelt?
Die Angebotsmieten sind von 13,23 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 17,67 Euro im Jahr 2026 gestiegen, was einer jährlichen Steigerungsrate von rund 3,68 Prozent entspricht. Die Kaufpreise lagen 2018 bei 5.357 Euro pro Quadratmeter und betrugen 2026 rund 6.038 Euro pro Quadratmeter (jährlich rund 1,51 Prozent). Beide Zeitreihen sind nicht geschätzt.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Hallbergmoos?
Die aktuelle Bruttomietrendite liegt bei 3,25 Prozent und damit unter dem Durchschnitt des Kreises Freising (3,60 Prozent) sowie deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt (4,13 Prozent). Der Kaufpreisfaktor beträgt 30,79 und liegt ebenfalls über dem Kreis- (28,26) und Landesdurchschnitt (26,10). Im Perzentilrang von 21,01 im Bundesland bedeutet dies, dass rund 79 Prozent der Orte in Bayern eine höhere Bruttomietrendite aufweisen.
Wie hat sich die Bevölkerung in Hallbergmoos entwickelt?
Die Einwohnerzahl ist von 10.524 im Jahr 2015 auf 12.140 im Jahr 2024 um rund 15,4 Prozent gestiegen. Die Bevölkerungsdichte beträgt 346 Einwohner pro Quadratkilometer. Die Gemeinde verzeichnet damit ein deutliches Wachstum, das die Nachfrage nach Wohnraum stützen kann.
Wie schneidet Hallbergmoos im Standortvergleich ab?
Der Kreis Freising, zu dem Hallbergmoos gehört, belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den 60. Platz von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking. Besonders gut abgeschnitten hat der Kreis bei den Indizes Stärke (Rang 50) und Demografie (Rang 47). Der Index Dynamik liegt mit Rang 199 deutlich niedriger. Am Ort selbst gibt es keine Hochschulen.
Woher stammen die Daten zu Hallbergmoos?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Hallbergmoos sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Hallbergmoos führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Freising
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Hörgertshausen | 85413 | 9,93 € | 2.603 € | 4,58 % |
| Wolfersdorf | 85395 | 12,16 € | 3.230 € | 4,52 % |
| Rudelzhausen | 84104 | 11,12 € | 3.164 € | 4,22 % |
| Attenkirchen | 85395 | 12,24 € | 3.735 € | 3,93 % |
| Nandlstadt, M | 85405 | 12,84 € | 3.954 € | 3,90 % |
| Kirchdorf a.d.Amper | 85414 | 12,77 € | 3.965 € | 3,87 % |
| Neufahrn b.Freising | 85371 | 18,95 € | 5.925 € | 3,84 % |
| Mauern | 85419 | 12,55 € | 3.978 € | 3,78 % |