Freising, GKSt
Freising (PLZ 85350) ist eine kreisfreie Stadt in Bayern. Der Ort zählt 49.939 Einwohner auf 88,6 km², das entspricht 564 Einwohnern je Quadratkilometer. Mit einer Hochschule am Ort besteht eine zusätzliche Nachfrage nach kleinen Mietwohnungen.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 17,36 € pro m², der Kaufpreis bei 5.742 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 3,63 % und ein Kaufpreisfaktor von 27,6 — rechnerisch sind das 28 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Freising über dem Renditeniveau von 41 % der Orte in Bayern.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 13,93 € auf 19,76 € pro m², im Mittel 4,5 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit -2,2 % pro Jahr langsamer als die Mieten. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 6,3 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 2,9 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Freising Rang 60 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 199, Stärkerang 50). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Marzling, Zolling und Langenbach an.
Immobilienpreise in Freising im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Bayern.
Immobilienmarkt und Standort Freising
Freising liegt im Landkreis Freising (Oberbayern) mit knapp 50.000 Einwohnern deutlich über den bayerischen und deutschen Durchschnittswerten bei Miete und Kaufpreis. Die Angebotsmiete liegt bei 17,36 €/m², der Angebotskaufpreis bei 5.742 €/m². Die Mietpreise entwickeln sich seit 2018 stark positiv (CAGR 4,47 %), während die Kaufpreise nach dem Höhepunkt 2021 seither fallen (CAGR -2,17 %). Der Kreis Freising erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Platz 60 von rund 400 Kreisen.
Marktüberblick
Freising liegt im Norden des Regierungsbezirks Oberbayern und hat 49.939 Einwohner (Stand 2024) auf einer Fläche von 88,59 km². Die Bevölkerungsdichte beträgt 564 Einwohner pro Quadratkilometer. Die Stadt ist Teil des Landkreises Freising und gehört zur Metropolregion München.
Der Immobilienmarkt in Freising ist durch deutlich überdurchschnittliche Preise gekennzeichnet. Die aktuelle Angebotsmiete liegt bei 17,36 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 5.742 Euro pro Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor beträgt 27,56, die Bruttomietrendite liegt bei 3,63 Prozent. Diese Werte stammen aus Inseraten und stellen kein offizielles amtliches Mietspiegel-Ergebnis dar.
Preisentwicklung
Die Mietpreise in Freising haben sich seit 2018 deutlich entwickelt. Lag die Angebotsmiete 2018 noch bei 13,93 Euro pro Quadratmeter, stieg sie bis 2026 auf 19,76 Euro pro Quadratmeter. Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) über diesen Zeitraum beträgt 4,47 Prozent.
Besonders stark war der Anstieg zwischen 2021 und 2022, als die Miete von 14,07 auf 16,37 Euro pro Quadratmeter sprang. Nach einer leichten Korrektur 2023 auf 15,32 Euro folgte 2024 ein erneuter Anstieg auf 16,52 Euro. Die Werte für 2025 (17,00 Euro) und 2026 (19,76 Euro) zeigen eine weitere deutliche Steigerung.
Die Kaufpreisentwicklung verlief anders. Nach einem Anstieg von 5.659 Euro pro Quadratmeter (2018) auf einen Höhepunkt von 7.587 Euro (2021) folgte ein kontinuierlicher Rückgang auf 5.448 Euro (2024). 2025 zeigte sich eine leichte Erholung auf 5.819 Euro, bevor 2026 mit 4.747 Euro ein weiterer deutlicher Rückgang zu verzeichnen ist. Die CAGR über den gesamten Zeitraum liegt bei -2,17 Prozent.
Die Zeitreihen für Miete und Kaufpreis sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.
Regionale Einordnung
Im regionalen Vergleich liegt Freising deutlich über den Durchschnittswerten. Die Angebotsmiete von 17,36 Euro pro Quadratmeter übertrifft den bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro um 72 Prozent und den deutschen Durchschnitt von 8,92 Euro um 95 Prozent.
Auch beim Angebotskaufpreis liegt Freising mit 5.742 Euro pro Quadratmeter deutlich über Bayern (3.246 Euro) und Deutschland (2.409 Euro). Der Kaufpreisfaktor von 27,56 liegt leicht über dem bayerischen Durchschnitt von 26,10 und dem Kreis-Durchschnitt von 28,26.
Im Vergleich zum Landkreis Freising, in dem Freising liegt, zeigt sich, dass Freising selbst mit 17,36 Euro pro Quadratmeter deutlich über dem Kreis-Durchschnitt von 13,25 Euro liegt. Der Kreisdurchschnitt beim Kaufpreis beträgt 4.488 Euro pro Quadratmeter.
In der direkten Nachbarschaft liegen die Mieten in Marzling (3,4 km Entfernung) bei 14,20 Euro, in Hallbergmoos (8,8 km) bei 16,44 Euro. Damit liegt Freising auch gegenüber den unmittelbaren Nachbarn im oberen Preissegment.
Die Bruttomietrendite von 3,63 Prozent liegt unter dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent und dem deutschen Durchschnitt von 5,10 Prozent, was die hohen Kaufpreise im Verhältnis zu den Mieten widerspiegelt.
Standortfaktoren
Die Bevölkerung von Freising ist seit 2015 kontinuierlich gewachsen. Von 46.963 Einwohnern im Jahr 2015 stieg die Zahl bis 2024 auf 49.939, was einem Wachstum von 6,34 Prozent entspricht.
Die Arbeitslosenzahlen im Bezirk Freising lagen 2015 bei 667 und stiegen bis 2023 auf 973. Die vorliegenden Daten liegen als absolute Zahlen vor, nicht als Quote.
Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 erreicht der Landkreis Freising Platz 60 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamt-Ranking. Besonders gut schneidet der Kreis im Index Demografie (Platz 47) und im Index Wettbewerb & Innovation (Platz 53) ab. Im Index Stärke liegt der Kreis auf Platz 50. Schwächer positioniert ist der Kreis im Index Dynamik (Platz 199) und im Index Wohlstand & Soziale Lage (Platz 141). Der Rang bezieht sich auf den Kreis, nicht auf die einzelne Gemeinde Freising.
Freising ist Standort der Hochschule Weihenstephan-Triesdorf.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Freising entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Freising
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 13,93 €/m² |
| 2019 | 14,20 €/m² |
| 2020 | 13,92 €/m² |
| 2021 | 14,07 €/m² |
| 2022 | 16,37 €/m² |
| 2023 | 15,32 €/m² |
| 2024 | 16,52 €/m² |
| 2025 | 17,00 €/m² |
| 2026 | 19,76 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Freising
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 5.659 €/m² |
| 2019 | 5.192 €/m² |
| 2020 | 6.192 €/m² |
| 2021 | 7.587 €/m² |
| 2022 | 6.751 €/m² |
| 2023 | 5.801 €/m² |
| 2024 | 5.448 €/m² |
| 2025 | 5.819 €/m² |
| 2026 | 4.747 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Freising
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 2,95 % |
| 2019 | 3,28 % |
| 2020 | 2,70 % |
| 2021 | 2,23 % |
| 2022 | 2,91 % |
| 2023 | 3,17 % |
| 2024 | 3,64 % |
| 2025 | 3,51 % |
| 2026 | 5,00 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Freising
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 46.963 Einwohner |
| 2016 | 47.848 Einwohner |
| 2017 | 48.318 Einwohner |
| 2018 | 48.634 Einwohner |
| 2019 | 49.126 Einwohner |
| 2020 | 48.872 Einwohner |
| 2021 | 48.582 Einwohner |
| 2022 | 49.339 Einwohner |
| 2023 | 49.939 Einwohner |
| 2024 | 49.939 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Freising
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 1,57 % |
| 2016 | 1,36 % |
| 2017 | 1,46 % |
| 2018 | 2,16 % |
| 2019 | 2,22 % |
| 2020 | 2,85 % |
| 2021 | 2,79 % |
| 2022 | 2,51 % |
| 2023 | 2,92 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 60,00 Rang |
| Dynamik | 199 Rang |
| Stärke | 50,00 Rang |
| Demografie | 47,00 Rang |
| Arbeitsmarkt | 148 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 53,00 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 141 Rang |
Renditeverteilung in Bayern
Anzahl Orte je Renditeband — Freising liegt im Band 3–4 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Bayern
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 7,00 Orte |
| 2–3 | 215 Orte |
| 3–4 | 963 Orte |
| 4–5 | 524 Orte |
| 5–6 | 199 Orte |
| 6–7 | 73,00 Orte |
| 7–8 | 32,00 Orte |
| 8–9 | 15,00 Orte |
| 9–10 | 12,00 Orte |
| 10–11 | 5,00 Orte |
| 11–12 | 6,00 Orte |
| 12+ | 5,00 Orte |
Wie schneidet Freising im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Freising ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Freising ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Freising
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Freising | 17,36 €/m² |
| Hallbergmoos | 16,44 €/m² |
| Marzling | 14,20 €/m² |
| Langenbach | 13,39 €/m² |
| Kirchdorf a.d.Amper | 12,77 €/m² |
| Kranzberg | 12,58 €/m² |
| Zolling | 12,45 €/m² |
| Attenkirchen | 12,24 €/m² |
| Wolfersdorf | 12,16 €/m² |
| Haag a.d.Amper | 12,10 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Freising ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Freising
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Wolfersdorf | 4,52 % |
| Attenkirchen | 3,93 % |
| Kirchdorf a.d.Amper | 3,87 % |
| Freising | 3,63 % |
| Haag a.d.Amper | 3,51 % |
| Kranzberg | 3,43 % |
| Marzling | 3,42 % |
| Langenbach | 3,42 % |
| Zolling | 3,40 % |
| Hallbergmoos | 3,25 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Marzling | 3,4 km | 85417 | 14,20 € | 4.982 € | 3,42 % |
| Zolling | 5,6 km | 85406 | 12,45 € | 4.395 € | 3,40 % |
| Langenbach | 8,6 km | 85416 | 13,39 € | 4.691 € | 3,42 % |
| Haag a.d.Amper | 8,7 km | 85410 | 12,10 € | 4.141 € | 3,51 % |
| Hallbergmoos | 8,8 km | 85399 | 16,44 € | 6.073 € | 3,25 % |
| Wolfersdorf | 8,9 km | 85395 | 12,16 € | 3.230 € | 4,52 % |
| Kirchdorf a.d.Amper | 9,4 km | 85414 | 12,77 € | 3.965 € | 3,87 % |
| Kranzberg | 9,7 km | 85402 | 12,58 € | 4.404 € | 3,43 % |
| Attenkirchen | 11,4 km | 85395 | 12,24 € | 3.735 € | 3,93 % |
Wo liegt Freising?
Lage
Freising auf der Karte
Hochschulen am Ort
1 Einrichtung(en) — relevanter Nachfragetreiber für Mietwohnungen
- Hochschule Weihenstephan-TriesdorfAm Hofgarten 4, 85354 Freising
Alle Kennzahlen zu Freising
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 17,36 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 5.742 € |
| Bruttomietrendite | 3,63 % |
| Kaufpreisfaktor | 27,6 |
| Einwohner | 49.939 |
| Einwohner je km² | 564 |
| Fläche (km²) | 88,6 |
| Arbeitslosenquote | 2,9 % |
| Prognos-Gesamtrang | #60 |
| Prognos Dynamikrang | #199 |
| Prognos Stärkerang | #50 |
| Koordinaten | 48,4036, 11,7484 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Freising
Was kostet eine Wohnung in Freising?
Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 5.742 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 17,36 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen deutlich über dem Durchschnitt des Landkreises Freising (4.488 Euro bzw. 13,25 Euro pro m²) und auch über dem bayrischen Landesdurchschnitt (3.246 Euro bzw. 10,11 Euro pro m²). Bei den Mieten gehört Freising damit zu den teureren Orten in Bayern. Hinweis: Die Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Freising entwickelt?
Die Angebotsmieten sind von 13,93 Euro pro m² im Jahr 2018 auf 19,76 Euro im Jahr 2026 gestiegen (jährliche Wachstumsrate von 4,47 Prozent). Der Angebotskaufpreis verhielt sich anders: Er lag 2018 bei 5.659 Euro pro m², erreichte 2021 mit 7.587 Euro einen Höhepunkt und ist seither auf 4.747 Euro im Jahr 2026 gefallen (jährliche Veränderung von minus 2,17 Prozent). Beide Zeitreihen sind nicht geschätzt.
Welche Bruttomietrendite bietet eine Kapitalanlage in Freising?
Die Bruttomietrendite beträgt 3,63 Prozent und liegt damit knapp über dem Kreisdurchschnitt von 3,60 Prozent, aber unter dem bayrischen Durchschnitt von 4,13 Prozent. Der Kaufpreisfaktor liegt bei 27,56 (Kreis: 28,26, Bayern: 26,10). Der Perzentilrang von 41,25 im Bundesland bedeutet, dass rund 59 Prozent der Orte in Bayern eine höhere Bruttomietrendite aufweisen.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Freising?
Die Einwohnerzahl ist von 46.963 im Jahr 2015 auf 49.939 im Jahr 2024 gestiegen, was einem Wachstum von 6,34 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 564 Einwohner pro Quadratkilometer. Die Bevölkerungsentwicklung zeigt damit eine positive Tendenz, auch wenn es zwischen 2019 und 2021 zu leichten Einbußen kam.
Wie schneidet Freising beim Prognos-Zukunftsatlas ab?
Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt der Landkreis Freising den 60. Platz von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking. Besonders gut ist der Wert im Teilindex Stärke mit Rang 50, während der Index Dynamik mit Rang 199 schwächer abschneidet. Am Ort befindet sich die Hochschule Weihenstephan-Triesdorf. Die Ränge gelten für den Kreis, nicht für die Gemeinde.
Woher stammen die Daten zu Freising?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Freising sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Freising führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |