Marzling
Marzling (PLZ 85417) liegt im Kreis Freising in Bayern. Der Ort zählt 3.311 Einwohner auf 20,5 km², das entspricht 162 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 14,20 € pro m², der Kaufpreis bei 4.982 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 3,42 % und ein Kaufpreisfaktor von 29,2 — rechnerisch sind das 29 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Marzling über dem Renditeniveau von 29 % der Orte in Bayern.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 11,97 € auf 15,84 € pro m², im Mittel 3,6 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 6,6 % pro Jahr schneller als die Mieten, was die Rendite gedrückt hat. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 4,2 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 1,8 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Freising Rang 60 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 199, Stärkerang 50). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Freising, Zolling und Langenbach an.
Immobilienpreise in Marzling im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Bayern.
Immobilienmarkt und Standortbericht Marzling
Marzling ist eine wachsende Gemeinde im Landkreis Freising mit überdurchschnittlichen Immobilienpreisen im Vergleich zu Bayern. Der Ort profitiert von der Nähe zu Freising und dem Flughafen München, zeigt aber eine deutliche Schere zwischen steigenden Miet- und volatilem Kaufpreisniveau.
Lage und Struktur
Marzling ist eine 20,5 km² große Gemeinde im oberbayerischen Landkreis Freising mit rund 3.311 Einwohnern (Stand 2024). Die Gemeinde liegt etwa vier Kilometer nordöstlich der Großen Kreisstadt Freising und gehört zum Münchner Verkehrsverbund (MVV). Die südliche Hälfte des Gemeindegebiets liegt in der Münchner Schotterebene, der nördliche Teil im Donau-Isar-Hügelland. Die Isar durchfließt das Gemeindegebiet mittig, begleitet von Auwäldern. Ein kleiner Teil des Flughafens München liegt im Gemeindegebiet; die geplante dritte Start- und Landebahn würde weitere Flächen südlich des Stoibermühlsees in Anspruch nehmen.
Die Gemeinde hat einen Haltepunkt an der Bahnlinie München–Landshut und ist über die Staatsstraße 2350 sowie die Bundesautobahn 92 (über die B 301) erreichbar. Diese verkehrsgünstige Lage hat Marzling zu einem bevorzugten Wohnort für Pendler gemacht.
Aktueller Immobilienmarkt
Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 4.982 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 14,20 Euro pro Quadratmeter. Damit übertrifft Marzling sowohl den Bayerndurchschnitt (Kaufpreis 3.246 €/m², Miete 10,11 €/m²) als auch den Kreis Freising (Kaufpreis 4.488 €/m², Miete 13,25 €/m²) deutlich. Der Kaufpreisfaktor beträgt 29,23 und liegt über dem Kreiswert von 28,26 und dem bayerischen Durchschnitt von 26,10.
Die Bruttomietrendite von 3,42 % liegt unter dem Kreisdurchschnitt (3,60 %) und deutlich unter dem bayerischen Mittel (4,13 %). Das bedeutet: Bei den hohen Kaufpreisen in Marzling ist die Rendite aus Mietzahlungen geringer als in den meisten anderen Teilen Bayerns. Im bundesweiten Vergleich (Rendite 5,10 %) ist Marzling ein teurer Markt mit niedriger Kapitalverzinsung.
Im Vergleich zu den Nachbarorten liegt Marzling bei der Angebotsmiete (14,20 €/m²) über Zolling (12,45 €/m²) und Haag a.d.Amper (12,10 €/m²), aber unter Freising (17,36 €/m²) und Hallbergmoos (16,44 €/m²). Beim Kaufpreis (4.982 €/m²) liegt Marzling ebenfalls im Mittelfeld der Nachbarn – unter Freising (5.742 €/m²) und Hallbergmoos (6.073 €/m²), aber über Zolling (4.395 €/m²) und Wolfersdorf (3.230 €/m²).
Preisentwicklung
Die Mietpreise in Marzling zeigen seit 2018 einen durchgehenden Aufwärtstrend: Von 11,97 €/m² (2018) stiegen sie auf 14,01 €/m² (2024). Besonders deutlich war der Anstieg von 2020 auf 2022 (+11 % in zwei Jahren). Seit 2022 folgen weitere Steigerungen auf 15,16 €/m² (2025) und 15,84 €/m² (2026).
Der Kaufpreis verhielt sich anders: Nach einem Anstieg von 4.752 €/m² (2018) auf 5.341 €/m² (2020) folgte ein Rückgang auf 4.305 €/m² (2022) und ein Tief von 3.854 €/m² (2023). Seit 2024 erholen sich die Preise wieder auf 4.162 €/m². Die Daten für 2025 (3.802 €/m²) und 2026 (7.903 €/m²) zeigen eine extreme Volatilität, wobei der Wert für 2026 als möglicher Ausreißer oder Prognosewert zu werten ist.
Ein auffälliger Unterschied besteht zwischen dem aktuellen Angebotskaufpreis von 4.982 €/m² und dem Zeitreihenwert von 4.162 €/m² für 2024. Dieser Unterschied von rund 20 % könnte darauf hindeuten, dass sich der Markt seit dem Jahresdurchschnitt 2024 weiter nach oben bewegt hat – oder dass die Zeitreihendaten und die aktuellen Inserate unterschiedliche Segmente abbilden.
Demografie und Standortfaktoren
Die Bevölkerung von Marzling wuchs von 3.179 Einwohnern (2015) auf 3.311 (2024), was einem Zuwachs von 4,2 % entspricht. Besonders deutlich war der Anstieg von 2021 auf 2022 (+69 Einwohner). Seit 2023 stabilisiert sich die Einwohnerzahl bei 3.311.
Die Arbeitslosenquote des Landkreises Freising lag 2023 bei 3,9 %. Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 erreicht der Landkreis Freising den Gesamtrang 60 von rund 400 deutschen Kreisen – ein sehr gutes Ergebnis. Besonders stark ist der Kreis in den Teilindizes Demografie (Rang 47), Wettbewerb und Innovation (Rang 53) sowie Stärke insgesamt (Rang 50). Schwächer ist er beim Arbeitsmarkt (Rang 148) und bei Wohlstand und sozialer Lage (Rang 141). Der Dynamik-Index liegt mit Rang 199 im Mittelfeld.
Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die Bevölkerungsdichte beträgt 162 Einwohner pro km², was für eine suburban gelegene Gemeinde typisch ist.
Einordnung und Fazit
Marzling zeigt das Muster einer wachsenden Schlafgemeinde im Umland einer Großstadtregion: Die Bevölkerung nimmt zu, die Immobilienpreise liegen über dem bayerischen Durchschnitt, und die Renditen sind entsprechend niedrig. Die verkehrsgünstige Lage an der Bahnlinie München–Landshut und die Nähe zum Flughafen München machen den Ort attraktiv für Pendler.
Allerdings ist die Kaufpreisentwicklung in den letzten Jahren volatil gewesen, mit einem deutlichen Rückgang 2022–2023 und einer unklaren Erholung seitdem. Die Mieten steigen hingegen kontinuierlich und liegen mit 14,20 €/m² bereits über dem Kreisdurchschnitt. Die niedrige Bruttomietrendite von 3,42 % zeigt, dass der Markt eher von Kaufinteressen als von Investitionsrenditen getrieben wird.
Im bundesweiten Vergleich ist Marzling ein teurer Wohnstandort mit geringen Kapitalerträgen aus Vermietung. Für Eigentümer bedeutet das: Der Wert des Immobilienbesitzes hat historisch zugelegt, die laufende Verzinsung bleibt aber unter dem bayerischen und bundesweiten Durchschnitt.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Marzling entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Marzling
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 11,97 €/m² |
| 2019 | 12,16 €/m² |
| 2020 | 12,47 €/m² |
| 2021 | 12,93 €/m² |
| 2022 | 13,89 €/m² |
| 2023 | 12,99 €/m² |
| 2024 | 14,01 €/m² |
| 2025 | 15,16 €/m² |
| 2026 | 15,84 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Marzling
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 4.752 €/m² |
| 2019 | 5.185 €/m² |
| 2020 | 5.341 €/m² |
| 2021 | 5.214 €/m² |
| 2022 | 4.305 €/m² |
| 2023 | 3.854 €/m² |
| 2024 | 4.162 €/m² |
| 2025 | 3.802 €/m² |
| 2026 | 7.903 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Marzling
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 3,02 % |
| 2019 | 2,81 % |
| 2020 | 2,80 % |
| 2021 | 2,98 % |
| 2022 | 3,87 % |
| 2023 | 4,04 % |
| 2024 | 4,04 % |
| 2025 | 4,78 % |
| 2026 | 2,41 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Marzling
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 3.179 Einwohner |
| 2016 | 3.233 Einwohner |
| 2017 | 3.231 Einwohner |
| 2018 | 3.238 Einwohner |
| 2019 | 3.224 Einwohner |
| 2020 | 3.250 Einwohner |
| 2021 | 3.237 Einwohner |
| 2022 | 3.306 Einwohner |
| 2023 | 3.311 Einwohner |
| 2024 | 3.311 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Marzling
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 1,32 % |
| 2016 | 1,30 % |
| 2017 | 0,71 % |
| 2018 | 1,51 % |
| 2019 | 1,35 % |
| 2020 | 2,23 % |
| 2021 | 2,22 % |
| 2022 | 1,53 % |
| 2023 | 1,81 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 60,00 Rang |
| Dynamik | 199 Rang |
| Stärke | 50,00 Rang |
| Demografie | 47,00 Rang |
| Arbeitsmarkt | 148 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 53,00 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 141 Rang |
Renditeverteilung in Bayern
Anzahl Orte je Renditeband — Marzling liegt im Band 3–4 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Bayern
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 7,00 Orte |
| 2–3 | 215 Orte |
| 3–4 | 963 Orte |
| 4–5 | 524 Orte |
| 5–6 | 199 Orte |
| 6–7 | 73,00 Orte |
| 7–8 | 32,00 Orte |
| 8–9 | 15,00 Orte |
| 9–10 | 12,00 Orte |
| 10–11 | 5,00 Orte |
| 11–12 | 6,00 Orte |
| 12+ | 5,00 Orte |
Wie schneidet Marzling im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Marzling ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Marzling ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Marzling
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Freising | 17,36 €/m² |
| Hallbergmoos | 16,44 €/m² |
| Oberding | 15,09 €/m² |
| Marzling | 14,20 €/m² |
| Langenbach | 13,39 €/m² |
| Eitting | 13,00 €/m² |
| Berglern | 12,81 €/m² |
| Zolling | 12,45 €/m² |
| Wolfersdorf | 12,16 €/m² |
| Haag a.d.Amper | 12,10 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Marzling ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Marzling
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Wolfersdorf | 4,52 % |
| Freising | 3,63 % |
| Berglern | 3,62 % |
| Haag a.d.Amper | 3,51 % |
| Marzling | 3,42 % |
| Langenbach | 3,42 % |
| Zolling | 3,40 % |
| Hallbergmoos | 3,25 % |
| Eitting | 3,05 % |
| Oberding | 2,95 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Freising, GKSt | 3,4 km | 85350 | 17,36 € | 5.742 € | 3,63 % |
| Zolling | 4,9 km | 85406 | 12,45 € | 4.395 € | 3,40 % |
| Langenbach | 5,3 km | 85416 | 13,39 € | 4.691 € | 3,42 % |
| Haag a.d.Amper | 6,1 km | 85410 | 12,10 € | 4.141 € | 3,51 % |
| Eitting | 9,2 km | 85462 | 13,00 € | 5.108 € | 3,05 % |
| Wolfersdorf | 9,8 km | 85395 | 12,16 € | 3.230 € | 4,52 % |
| Hallbergmoos | 10,1 km | 85399 | 16,44 € | 6.073 € | 3,25 % |
| Oberding | 10,5 km | 85445 | 15,09 € | 6.139 € | 2,95 % |
| Berglern | 10,5 km | 85459 | 12,81 € | 4.248 € | 3,62 % |
Wo liegt Marzling?
Lage
Marzling auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Marzling
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 14,20 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 4.982 € |
| Bruttomietrendite | 3,42 % |
| Kaufpreisfaktor | 29,2 |
| Einwohner | 3.311 |
| Einwohner je km² | 162 |
| Fläche (km²) | 20,5 |
| Arbeitslosenquote | 1,8 % |
| Prognos-Gesamtrang | #60 |
| Prognos Dynamikrang | #199 |
| Prognos Stärkerang | #50 |
| Koordinaten | 48,4105, 11,7937 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Marzling
Was kostet eine Wohnung in Marzling?
Die aktuellen Angebotspreise für Wohnimmobilien in Marzling liegen bei rund 4.982 Euro pro Quadratmeter zum Kauf und 14,20 Euro pro Quadratmeter und Monat als Miete. Diese Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar. Im Vergleich dazu kostet eine Wohnung im Kreis Freising durchschnittlich 4.488 Euro je Quadratmeter zum Kauf und 13,25 Euro je Quadratmeter und Monat als Miete.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Marzling entwickelt?
Die Angebotsmieten in Marzling sind von 11,97 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 15,84 Euro im Jahr 2026 gestiegen, was einer jährlichen Wachstumsrate von rund 3,56 Prozent entspricht. Die Kaufpreise bewegten sich von 4.752 Euro pro Quadratmeter (2018) über einen Tiefpunkt von 3.802 Euro (2025) auf 7.903 Euro im Jahr 2026, was einer jährlichen Wachstumsrate von rund 6,56 Prozent über den gesamten Zeitraum entspricht.
Wie schneidet Marzling im Vergleich zum Kreis Freising und zu Bayern ab?
Marzling liegt mit einer Angebotsmiete von 14,20 Euro je Quadratmeter deutlich über dem Durchschnitt des Kreises Freising (13,25 Euro) und weit über dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro. Auch der Kaufpreis von 4.982 Euro je Quadratmeter übertrifft die Kreiswerte (4.488 Euro) und den Landesdurchschnitt (3.246 Euro) spürbar. Der Kaufpreisfaktor von 29,23 liegt ebenfalls über dem Kreiswert von 28,26 und dem bayerischen Durchschnitt von 26,10.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Marzling?
Die Bruttomietrendite in Marzling beträgt 3,42 Prozent und liegt damit unter dem Durchschnitt des Kreises Freising (3,60 Prozent) sowie deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent. Der Perzentilrang von 29,4 im Bundesland bedeutet, dass rund 71 Prozent der Orte in Bayern eine höhere Bruttomietrendite aufweisen. Der Kaufpreisfaktor von 29,23 ist ebenfalls höher als der bayerische Durchschnitt von 26,10, was auf ein relativ teures Kaufpreisniveau im Verhältnis zur Miete hindeutet.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Marzling?
Marzling hat aktuell rund 3.311 Einwohner (Stand 2024) und eine Bevölkerungsdichte von 162 Einwohnern je Quadratkilometer. Seit Beginn der Zeitreihe im Jahr 2015 ist die Bevölkerung um rund 4,2 Prozent von 3.179 auf 3.311 gewachsen. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 3,9 Prozent und bewegte sich damit auf einem niedrigen Niveau, nachdem sie 2020 und 2021 mit 4,8 bzw. 4,7 Prozent leicht erhöht war.
Woher stammen die Daten zu Marzling?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Marzling sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Marzling führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Freising
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Hörgertshausen | 85413 | 9,93 € | 2.603 € | 4,58 % |
| Wolfersdorf | 85395 | 12,16 € | 3.230 € | 4,52 % |
| Rudelzhausen | 84104 | 11,12 € | 3.164 € | 4,22 % |
| Attenkirchen | 85395 | 12,24 € | 3.735 € | 3,93 % |
| Nandlstadt, M | 85405 | 12,84 € | 3.954 € | 3,90 % |
| Kirchdorf a.d.Amper | 85414 | 12,77 € | 3.965 € | 3,87 % |
| Neufahrn b.Freising | 85371 | 18,95 € | 5.925 € | 3,84 % |
| Mauern | 85419 | 12,55 € | 3.978 € | 3,78 % |